청구법인은 쟁점거래 당시 재매각가격을 결정하기 위하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 진행하여 쟁점토지의 감정평가가액을 확인하고,쟁점거래 계약서 내용에서 쟁점양도가액을 잠정적으로 설정한 뒤 재매각시 재매각 차액으로 사후 정산하기로 약정한 점에 비추어 쟁점양도가액을 쟁점토지 양도 당시의 시가로 인정하기 어려움
청구법인은 쟁점거래 당시 재매각가격을 결정하기 위하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 진행하여 쟁점토지의 감정평가가액을 확인하고,쟁점거래 계약서 내용에서 쟁점양도가액을 잠정적으로 설정한 뒤 재매각시 재매각 차액으로 사후 정산하기로 약정한 점에 비추어 쟁점양도가액을 쟁점토지 양도 당시의 시가로 인정하기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점토지를 OOO에 매각한 거래행위는 경제적 합리성이 결여된 거래에 해당하지 아니하므로 부당행위계산 부인 규정의 적용 대상이 아니다. (가) 법인세법제52조 부당행위계산의 부인 규정은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우로서, 경제인의 입장에서 볼 때 내국법인이 부자연스럽고 불합리한 행위ㆍ계산을 함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용하는 것이다. 이 경우 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 그 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어내어 단순히 특수관계인이 아닌 사람과의 거래에서 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당하는 것으로 볼 것이 아니라, 거래 행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래 행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2010.1.14. 선고 2009두12822 판결). (나) 쟁점토지의 매수자는 OOO가 유일하였을 뿐 아니라 OOO가 쟁점토지를 인수하지 않을 경우 청구법인은 부도처리 되는 상황이었기 때문에, OOO가 청구법인에게 매각한 가액 및 청구법인이 상환해야 하는 대출금을 고려하여 쟁점토지의 매각가액을 정하고 향후 매각이익의 OOO%를 반환받기로 한 쟁점거래는 건전한 사회 통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것이라고 보기 어려우므로 부당행위계산 부인의 적용대상이 아니다.
(2) 쟁점거래가 경제적 합리성이 결여되었는지 여부와는 별론으로, 청구법인과 OOO가 정한 쟁점토지의 매매가액은 시장상황, 청구법인의 상황, 기준시가를 고려하여 볼 때 시가에 해당하나, 2016년 쟁점감정평가가액은 시가에 해당하지 않는다. (가) 감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 그 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하는바, 감정평가법인의 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 것으로 인정되지 않는 경우에는 이를 시가로 볼 수 없다(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결). 즉 특수관계인 외 제3자와의 거래가격이 없는 경우 감정평가법인이 감정한 가액이 시가로 당연 의제되는 것도 아니고, 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 시가로 보기 어려운 경우는 법인세법제52조에 의한 부당행위계산 부인의 기준이 되는 시가로도 볼 수 없다. (나) 쟁점거래가 있었던 2016년 9월경에는 청구법인의 주주인 OOO의 본 사업 철수 공시, 신규 추가 카지노사업추진 불발, 카지노사업의 대체투자자 선정 지연에 따른 사업의 진행 불투명성 등으로 인해 쟁점토지의 개발사업이 매우 부진한 상황이었다. 따라서 쟁점토지 10필지에 대한 2016년 10월경 쟁점감정평가가액 OOO원은 개발사업의 진행 불투명성이 대두되기 전인 2015년 9월 대출 실행시점의 쟁점토지에 대한 감정평가가액 OOO원보다 큰 금액인바, 쟁점감정평가가액은 쟁점토지와 관련한 개발사업의 침체를 적절히 반영하지 아니하여 적정한 교환가치를 반영한 시가로 보기 어려우므로 이를 기준으로 저가양도 여부를 판정하는 것은 불합리하다. (다) 쟁점거래 당시, 청구법인이 대출을 상환하지 않을 경우 부도가 불가피하였고 자금조달을 맡은 OOO만이 매수자가 될 수밖에 없었는데, OOO는 지방공기업으로서 자금 사용에 제약이 있어 청구법인을 지원할 수 있는 최소한의 자금만으로 쟁점토지를 인수해야하는 상황이었다. 이러한 쟁점거래 당시 상황을 종합적으로 고려하면, 향후 매수인인 OOO가 쟁점토지를 재매각할 때 재매각가격을 청구법인과 협의하고 재매각시 매각차익의 OOO%를 청구법인이 반환받는 조건 하에 당초 OOO가 청구법인에 쟁점토지를 매각한 가격에서 이자 등을 반영하여 청구법인이 상환해야 하는 차입금 수준으로 정한 쟁점토지의 쟁점양도가액은 법인세법상 시가에 해당하므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구법인은 부도 위기의 상황에서 쟁점토지의 취득가액에 일정액을 가산한 쟁점거래가 정상거래라고 주장하나, 아래와 같이 청구법인은 쟁점거래 이전에 금융기관으로부터 ‘금융확약서’를 발급받았고, 이를 이용하여 기존 대출금을 차환할 수 있었음에도 불구하고 쟁점토지를 쟁점감정평가가액의 OOO% 미만인 쟁점양도가액으로 저가매각을 하였을 뿐만 아니라 쟁점양도가액이 시가에 현저히 미달한다는 사실도 인지하고 있었으므로, 쟁점거래는 경제적 합리성을 결여하여 부당행위계산 부인대상에 해당한다. (가) 청구법인은 2016.7.29. OOO으로부터 ‘대출의향서’를 받았고, 대출상환기일인 2016.9.9.부터 9일 전인 2016.8.30. 금융확약서를 받았으므로, 대출의향서를 받은 이후 협상이 진행되어 금융거래가 대부분 확정된 것으로 보이므로, 금융확약서는 법적구속력이 있는 문서로 판단된다. 그럼에도 불구하고 청구법인은 2016.9.6. 이사회에서 OOO의 추가확약서상의 요구를 거절함으로써 OOO으로부터 대출을 받을 수 없게 되었다. 따라서 청구법인이 쟁점토지의 매각에 이르게 된 이유는 부도 발생의 위기 때문이라기 보다는 사업자금 조달방식을 변경하려 했기 때문인 것으로 보인다. 결국 청구법인이 쟁점토지를 저가매각한 것은 대출금 상환기일이 도래하여 어쩔 수 없이 저가매각한 것으로 보기 어려우므로 경제적 합리성이 결여된 행위에 해당한다. (나) 청구법인은 OOO에 쟁점토지를 매각하기로 하면서, OOO가 쟁점토지를 제3자에게 재매각할 때 매각차익의 OOO%를 수취하고 또한 최소매각가격을 2016년 쟁점감정평가가액으로 약정하였다. 이러한 사정에 의하면 청구법인과 OOO는 쟁점토지의 시가를 적어도 재매각시의 최소매각가격으로 판단하였다고 할 것이므로, 청구법인은 쟁점양도가액이 시가에 현저히 미달한다는 사실을 인지하고 있었던 것으로 보인다. 따라서 청구법인은 쟁점토지의 시가를 적어도 최소매각가격까지는 책정하였음에도 불구하고 이에 절반도 미치지 못하는 쟁점양도가액 OOO원에 쟁점거래를 한 것에 경제적 합리성이 있다고 보기는 어렵다. (다) 특히 청구법인은 당초 법인세 확정신고 당시 스스로 세무조정에 의하여 쟁점감정평가가액과 쟁점양도가액 사이의 차이를 익금에 산입하여 신고하였으므로, 쟁점거래가 특수관계인 사이의 저가양도 거래에 해당하여 부당행위계산 부인의 대상이 될 수 있음을 인지하고 있었다.
(2) 청구법인은 쟁점감정평가가액이 적정 교환가치를 반영하지 못한다고 주장하나, 아래와 같이 쟁점감정평가가액은 쟁점토지의 적정 교환가치를 반영하는 시가에 해당한다. (가) 쟁점거래 당시 카지노사업의 투자자 변경이 있었으나 복합리조트사업 추진 자체에는 큰 영향이 없는 사안이었고, 청구법인의 주주인 OOO의 본 사업 철수 공시가 있었으나, 이는 투자자가 변경되는 것일 뿐 카지노사업 인허가가 취소된 것은 아니었으며, OOO로부터 OOO계 부동산개발업체로 투자자 변경을 승인까지 받았으므로, 쟁점토지의 개발사업의 불투명성이나 사업부진을 적정하게 반영하지 못하였다는 청구주장은 이유 없다. (나) 청구법인이 대출을 위해 사용한 2015년 쟁점토지에 대한 감정평가가액과 쟁점거래 당시 약정한 최소재매각가격의 기준인 2016년 쟁점감정평가가액 사이에 금액차이가 미미하고, 2015년 감정평가 방법과 2016년 감정평가 방법이 유사하므로, 2015년 감정평가가액은 인정하면서 2016년 쟁점감정평가가액은 잘못되었다는 주장은 앞뒤가 맞지 않는다.
(3) 청구법인이 쟁점토지를 OOO에게 양도하면서 양수자인 OOO가 쟁점토지를 재매각할 때 그 매각차익의 OOO%를 받는 것으로 하되 최소매각가격을 2016년 쟁점감정평가가액과 거의 같은 2015년 쟁점토지에 대한 감정평가가액으로 설정한 것으로 보아, 청구법인도 쟁점토지의 가치가 적어도 최소매각가격임을 인정한 것이다. 따라서 쟁점양도가액을 시가로 주장하는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. (2) 법인세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27828호로 개정되기 전의 것) 제87조[특수관계인의 범위] ① 법 제52조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 법인과 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자(이하 "특수관계인"이라 한다)를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법 제2조 제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.
2. 주주등(소액주주등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족 제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다. (이하 생략)
(1) 청구법인이 쟁점토지를 특수관계인인 OOO에 양도함에 있어 재매각가격의 최소 기준으로 설정한 2016년 쟁점감정평가가액을 시가로 볼 수 없다고 주장한데 대하여 처분청은 쟁점감정평가가액이 쟁점토지의 쟁점거래 당시의 적정 교환가치를 반영하는 시가라는 의견을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인의 2016년말 주주 구성 및 지분 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구법인의 주주 구성 및 지분 현황 (나) 처분청의 법인세 경정청구 검토서(2017.10.10.)에 의하면, 청구법인과 OOO는 쟁점거래 당시 OOO가 쟁점토지를 재매각할 경우 재매각가격을 2016년 쟁점감정평가가액OOO 이상으로 하도록 약정한 점, 청구법인이 2015년경 대출을 실행하기 위하여 사용한 쟁점토지에 대한 감정평가가액OOO과 2016년 쟁점감정평가가액의 금액 차이가 미미하며 감정평가의 방법도 유사한 점 등을 근거로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.
(3) 청구법인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구법인의 OOO은 2016.7.13. 청구법인에게 “청구법인의 OOO에 대한 신용공여 확약서 관련 공문”을 발송하였고, 주요 내용은 아래와 같다. (나) 쟁점거래 계약서(2016.9.8.)에 의하면, 청구법인은 OOO에게 쟁점토지를 쟁점양도가액OOO에 양도하되(제3조 제1항), 계약의 효력발생일로부터 1년 내에 쟁점토지를 재매각하도록 최선의 노력을 다하고(제5조 제3항) 재매각가격은 매각시점 감정평가액 이상으로 하되 적어도 2016년 쟁점감정평가가액 이상으로 매각할 수 있도록 하며(제5조 제4항), 재매각 차액의 OOO%를 청구법인에게 지급할 것(제5조 제6항)을 약정한 사실이 나타난다. (다) 주식회사 OOO의 2015년 감정평가서와 OOO의 2016년 감정평가서의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 2015년 및 2016년 감정평가서 주요 내용
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2016년 쟁점감정평가가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 청구법인은 쟁점거래 당시 재매각가격을 결정하기 위하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 진행하여 쟁점토지의 감정평가가액이 OOO원에 달한다는 것을 확인하였음에도 특수관계인인 OOO에게 감정평가가액의 절반에도 미치지 못하는 쟁점양도가액OOO에 쟁점토지를 양도하였고, 쟁점거래 계약서상 OOO는 계약의 효력발생일로부터 1년 내에 쟁점토지를 재매각하여야 하고(제5조 제3항) 재매각가격을 매각시점 감정평가액과 2016년 쟁점감정평가가액 이상으로 하여야 하며(제5조 제4항) 재매각 차액의 OOO%를 청구법인에게 지급(제5조 제6항)하기로 합의하여 쟁점양도가액을 잠정적으로 설정한 뒤 재매각시 재매각 차액으로 사후 정산하기로 약정한 점에 비추어 쟁점양도가액을 쟁점토지 양도 당시의 시가로 인정하기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대한 쟁점감정평가가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인하여 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.