백AA이 수행한 업무내용은 대부분이 임대관리용역으로 확인되는 점, 부동산컨설팅용역계약서는 사후에 소급하여 작성되어 신뢰할 수 없는 점, 매각관련 업무수행 내용도 다수의 부동산에 매각 의뢰한 것과 매수희망자들과 매각가격을 협의한 것에 불과한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음
백AA이 수행한 업무내용은 대부분이 임대관리용역으로 확인되는 점, 부동산컨설팅용역계약서는 사후에 소급하여 작성되어 신뢰할 수 없는 점, 매각관련 업무수행 내용도 다수의 부동산에 매각 의뢰한 것과 매수희망자들과 매각가격을 협의한 것에 불과한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 보유하던 중 대출금 이자압박, 공황장애로 인한 쟁점부동산 임대차 관리의 어려웠던 점 및 세입자들과의 마찰 등으로 매각이 절실한 상황에서 OOO의 치밀하고 강한 추진력을 믿고 쟁점용역을 의뢰하였던 것이고, OOO은 쟁점부동산을 매각하기 위해 우선적으로 임대상황을 정상화하여 임대수익률을 제고시킨 후 수많은 매수의향자들과 직접 협상 등의 쟁점용역을 수행한 결과 매도희망가 OOO억원에 불과한 쟁점부동산을 OOO억에 매각하는 결실을 이루었기에 청구인은 2010.12.31. 계약 내용대로 20%의 매도성공보수를 실지로 지급하였는바, 쟁점컨설팅비용은 쟁점부동산 양도와 직접 관련된 필요경비이다. 특히, 청구인이 OOO에 쟁점컨설팅비용을 지급하면서 용역에 대한 대가로 보아 기타소득으로 원천징수한 점에 대해 이를 부인하지 않고 대가관계 없는 증여세 과세대상으로 보지도 않았음에도 단순히 금액이 과다하다고 하여 필요경비에 해당하지 않는다고 보는 것은 부당하다. (가) 청구인은 거액의 대출을 받아 쟁점부동산을 신축하였으나, 청구인이 공황장애라는 심각한 질병을 앓고 있던 데다가 건강악화로 제대로 건물관리를 하지 못하는 중 악덕 세입자들이 월세를 수개월이상 연체하거나 청구인에게 오히려 횡포를 부리는 일도 있어 청구인은 정신적 스트레스는 물론 대출금 이자상환(월 OOO만원 이상)이라는 경제적 압박을 받아 정신적으로도 힘들고 어려운 시기였고, 세입자들과의 마찰이나 법적 분쟁을 주도적으로 처리하기 어려워 쟁점부동산을 어떻게든 빨리 처분을 하고 대출이자 및 악성세입자 등 골치 아픈 상황에서 벗어나고픈 마음뿐이었다. (나) 청구인은 본인 스스로 매각을 원활히 성사시키기 어렵다는 판단 하에 오랜 기간 지인으로 의지하고 있던 코칭 전문가 OOO에게 수십 차례 간청한 끝에 매각업무 전체를 일괄위임하게 되었다. OOO이 매각의 선제작업으로 악성임차인 정리 및 쟁점부동산을 임대수익 정상화를 추진할 수 있도록 2010.12.31. ‘건물관리 및 임대차 관련 제반사항 일체를 위임한다’는 내용의 위임장(인감증명서 첨부)을 작성해 주게 되었고, 쟁점용역에 따른 수수료는 매각이 성사되면 매매대금의 20%를 주는 것으로 구두약정하였으며, 2015년 11월경 매각이 성공적으로 성사되어 지급근거를 명확히 하기 위하여 부동산컨설팅용역계약서를 2010.12.31.로 소급하여 작성하고 쟁점컨설팅비용을 지급하였던 것이다. OOO은 쟁점용역의 성공적 수행을 위해서는 방치상태에 있었던 악성임차인들을 정리하고, 쟁점부동산의 가치를 상승시킬 수 있는 우량 임차인으로 교체하는 등의 임대현황 개선이 선결되어야 한다는 판단하에 2010.12.31. 임대차 관련 업무전체를 위임받고, 임차인들로부터 3건의 형사고발을 당하는 등 주도적 노력으로 악성임차인을 정리하여 2012년부터는 쟁점부동산을 공실률 제로의 우량건물로 변환시켜 임대소득을 2배 증가시키고, 수익률도 6.8% 상승시켰다. 부동산매각을 위한 여건이 갖춰짐에 따라 OOO은 2011년 말부터 2010년 당시 OOO억원 불과하였던 쟁점부동산을 OOO억원에 매물로 내놓은 것을 필두로 본격적으로 매각을 위한 쟁점용역수행을 수행하여 다음 <표1>과 같이 19곳에 이르는 부동산중개법인 등에 매도를 의뢰한 것을 비롯하여 전술한 수많은 부동산 중개업소에 매각을 의뢰하고, 협상을 주도하는 등 본연의 매각컨설팅 업무를 수행하였다. 청구인으로부터 매각일체를 위임받음에 따라 부동산중개업소에는 모두 OOO이 매각을 의뢰하였고, 매수희망자와의 접촉, 가격협상 등도 전적으로 수행하였음이 OOO의 확인서 등에 의해 확인되는바, 청구인이 OOO에게 매도에 관한 위임을 하지 않았다면, OOO이 19개 부동산중개업소에 타인 소유인 쟁점부동산을 매물로 내놓고, 가격을 협상하는 등의 행위는 불가능하였을 것이다. OOO (다) 처분청은 2010년에 작성된 ‘쟁점부동산 임대차 및 건물관리 위임장’을 근거로 쟁점컨설팅비용을 양도와 관련된 비용으로 볼 수 없다고 주장하나, 앞서 설명한 바와 같이 위임장은 쟁점용역을 원활히 수행할 수 있도록 작성한 것일 뿐이고, 만약 임대관리 용역에 국한된 대가였다면 언제 매각될 지도 모르는 상태에서 형사고발을 당하는 상태에서 5년간 어떠한 대가도 지급받지 않고 쟁점용역을 수행했다는 점과 위임장에 용역대가를 얼마로 지급하겠다는 아무런 언급이 없었음에도 쟁점부동산의 총 연임대료 수입이 OOO억원대인데 건물관리용역비로 연 OOO억원을 지급받았다는 것은 사회통념으로도 이해가 되지 않으며, 오히려 소송서류 및 부동산공인중개사 확인내용 등의 증빙서류에서 OOO이 쟁점부동산을 2010년부터 정상적인 가격으로 매각하기 위해 “악성 임차인과의 분쟁해결 → 우수임차인 유치 → 우량임대건물로 전환 → 고가매각”의 전략으로 용역을 수행하였음이 확인되는바 이는 쟁점용역을 수행하는 과정에서 임대관리용역을 부수적으로 수행한 것이므로 주된 용역은 매각컨설팅용역임이 명백하다. (라) 처분청은 건물임대관리 용역대가가 아니라면 아무런 대가관계 없이 지급한 금원이라고 주장하나, 청구인이 OOO에게 쟁점컨설팅비용을 지급하면서 용역의 대가로 보아 기타소득으로 원천징수한 것에 대해서는 그대로 인정하면서 아무런 대가관계 없이 지급한 것이라는 주장은 타당하지 않다. 청구인은 쟁점부동산의 매매거래가 성사된 2015.11.30. OOO억원을 OOO의 OOO계좌로 이체하였고, 지급된 돈은 OOO의 대출금 상환 등에 사용되어 온전히 OOO에게 귀속된바, 쟁점컨설팅비용은 조세탈루를 목적으로 가공경비를 송금 후 되돌려 받기 위해 지출된 금원도 아니고, 처분청 주장대로 아무런 대가관계가 없다면 원천징수된 기타소득을 환급하여야 함에도 이러한 처분을 하지 않아 쟁점컨설팅비용에 대해 기타소득으로 과세되는 한편, 필요경비 불공제하여 하나의 과세물건에 대해 필요경비 불공제, 기타소득 과세라는 이중과세의 문제도 있다. (마) 처분청은 일부 매각관련 용역을 수행한 측면도 있지만 쟁점컨설팅비용이 고액이기 때문에 필요경비로 인정할 수 없다는 입장인데, 매각금액의 몇 %를 용역대가로 줄 것인지 그것이 고액인지 여부는 특수관계자가 아니라면 당사자 간의 자유로운 의사와 사정에 의하여 판단하여야 할 것이다. 의사표시의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2012.11.29. 선고 2012다44471 판결, 같은 뜻임), 매각컨설팅의 업무의 범위는 물건의 상태에 따라 단순히 매각대행에 국한될 경우도 있겠지만, 쟁점 부동산과 같이 임차인과의 분쟁 등으로 인하여 정상적인 매각이 불가능한 경우에는 OOO과 같이 신뢰할 수 있는 자에게 일련의 컨설팅 용역을 의뢰하는 것이 오히려 일반적일 것이다.
(2) 예비적으로 OOO에게 지급한 금액 OOO억원이 OOO이 수행한 용역에 대한 대가임에는 다툼이 없으므로, 최소한 위임장에 따라 수행한 쟁점부동산 임대관리용역을 제외한 금액은 양도비로 인정하여야 하는바, 다음 <표2>와 같이 산정된 건물 임대관리용역을 제외한 OOO억원은 양도와 관련된 필요경비로 보아야 한다. OOO
(2) 청구인은 쟁점컨설팅비용 중 OOO억원 상당은 건물관리용역대가로 보아야 하고, 나머지 OOO억원은 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 보아야 한다고 주장하나, 이는 결국 주위적 청구와 마찬가지로 필요경비에 해당하지 않는 성격을 지닌 쟁점컨설팅비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장을 재차 반복한 것에 불과하고, 설령 일부의 금액이 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이 포함되었다면 구체적․객관적인 용역수행내역과 산출근거가 제시되어야 하나 청구인이 대가를 산정한 방법은 매우 주관적인 것이므로, 제출한 증거자료만으로는 청구주장을 인정하기 어렵다.
① 쟁점컨설팅비용이 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하는지 여부
② 쟁점컨설팅비용을 용역의 대가로 볼 경우, 양도와 직접 관련된 용역의 대가를 어떻게 산정할 것인지(예비적 청구)
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률14389호로 일부 개정되기 전의 것) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2016.
2.
17. 법률 제26982호로 일부 개정되기 전의 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인과 처분청 간 다툼이 없는 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 2003.6.9. 전소유자OOO으로부터OOO대지 280㎡를 공동명의(각 지분 2분의 1)로 OOO백만원에 취득하였고, OOO은 OOO과 국가로부터 OOO백만원에 취득한 후OOO 대지 외 3필지의 토지에 지하2층 지상7층의 쟁점부동산을 신축하여 2006.8.25. 보존등기를 하였으며, 쟁점부동산 양도 당시OOO백만원의 근저당권이 설정되어 있었다. (나) 연도별 쟁점부동산의 임대수입금액 및 소득금액 신고내역현황은 다음 <표4>와 같고, 사업자등록은 OOO 단독명의로 하였으며, 종합소득세 신고내역에 급여 등 인건비 성격의 필요경비는 계상하지 않았다. OOO (다) 쟁점부동산 매매계약서는 다음 <표5>와 같고, OOO이 제출한 진술서에는 OOO2팀장을 통해 쟁점부동산 매매계약을체결하기까지의 경위가 기재되어 있으며, 진술내용을 보면 그간 부동산중개업자를 통해 매수의향자가 연결이 되면 OOO이 전반적인 브리핑을 하는 등 매각대금을 제안하고 협상을 진행하였으나 매각대금 감액 요청으로 번번이 성사되지 않다가OOO팀장으로부터 OOO억원에 매수의향자가 있다는 연락을 받고 매각대금 감액 때문에 협상이 결렬되는 것을 방지하기 위해 쟁점부동산의 임차인 구성현황, 상권 등 잠재적 가치, 안정적 수익확보를 위해 그간 투입된 컨설팅 용역현황 및 상주 관리소장의 건물관리현황 등을 체계적으로 설명하였고, 매수자는 이미 이전부터 주변 상권과 OOO의 쟁점부동산 관리현황을 지켜보고 있어 브리핑 내용에 따라 투자가치가 있다고 판단하여 바로 계약이 성사되었다는 내용이 기재되어 있다. OOO (라) 2010.12.31. 청구인이 OOO에게 쟁점부동산의 임대차 및 건물관리에 대한 일체의 권리를 위임하면서 작성한 위임장 내용은 다음 <표6>과 같다. OOO (마) 쟁점용역계약서의 내용은 다음 <표7>과 같고, 쟁점용역계약서는 매각이 완료된 이후 소급하여 작성된 것으로 확인된다. OOO (바) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 다음 <표8>과 같다. OOO (사) 청구인은 2015.11.30. 쟁점컨설팅 비용을 OOO의 OOO로 송금하였고, 2015.12.10. 지급액에 대해 기타소득 원천징수 신고하였으며 OOO은 2015년 귀속 종합소득세 신고시 원천징수된 기타소득을 합산하여 신고하였다. (아) 쟁점부동산의 부가가치세 신고서 상 임대료 증가 현황과 쟁점부동산의 기준시가 변동 내역이 다음과 같이 확인된다. OOO (자) 국세청전산망에서 확인되는OOO과 OOO의 쟁점용역 수행 당시 사업자등록현황을 보면, OOO은 부동산임대업, OOO은 심리상담업과 어학원을 운영하였음이 확인된다.
(2) 청구인이 제출한 OOO 관리 및 컨설팅 업무 수행(2010.12.～2015.10.25.)PPT자료에는 수행된 컨설팅내역에 대해 다음과 같은 내용이 기재되어 있고, 동 PPT자료는 조사기간 및 처분청의 OOO위원회의 심의에서는 제출하지 아니한 것이다. (가) PPT자료는 ① 차별화된 컨설팅 방향, ② OOO 마케팅 컨설팅, ③ OOO 자산관리 컨설팅, ④OOO매각 컨설팅으로 구성되어 있다. (나) 마케팅 컨설팅은 임대인의 건물관리 무경험과 방치에 가까운 건물관리로 발생한 상습적임 임대료 체납, 낮은 임대료 악용을 통한 전대행위 및 공용공간 적치물로 건물훼손을 해결하기 위한 2층 임차인 퇴출, 수익률이 낮은 5층 독서실 갱신거절, 4층 임차인의 연체에 대한 경고, 6․7층 임차인의 차임 지급연체, 옥탑중계기 전기료 납부건에 대한 임대인 고소 등의 명도대행 컨설팅 수행내용과 1층 상가 임대료 재산정, 이동통신대리점 입점, 주변 상권과 향후 예상수익률을 고려하여 OOO와 헤어샾 임차조건을 검토하여 헤어샾으로 2층 임차인 선정, 5～7층 체육시설 입점을 통한 주변 빌딩 대비 경쟁력 강화, 3층～4층 병원건물 입점으로 이미지 제고 등의 임대대행 컨설팅을 수행하였다는 내용이 기재되어 있다. (다) OOO 자산관리 컨설팅은 임차인이 공용공간을 훼손하였던 부분을 명도 후 원상회복하고, 관리소장의 철저한 관리로 쾌적한 임차공간이 유지되도록 관리한 내용, 공실에 원상회복 의무를 명확히 하여 공실의 임차공간이 최고상태로 유지될 수 있도록 하여 계약 성공률을 제고함으로써 공실률이 제로가 될 수 있도록 관리한 내용, 임대료 연체관리, 인상관리, 관리비 부과관리 등의 재무관리와 철거공사․인테리어 공사 안내 등 행정관리, 관리소장 등의 근태관리 등의 수익관리내용 및 건물가치 유지․증대를 위한 시설관리 내역이 기재되어 있다. (라) OOO 매각컨설팅 내용에는 매각 걸림돌 현황을 제거함으로써 부동산 관계자들의 관심을 유발하고, 이러한 컨설팅 수행내역을 매수의향자들이 장기간 검증하여 향후 임대수익 가능성을 공감하게 함으로써 매각이 체결되었다는 내용이 기재되어 있다.
(3) 처분청이 청구인 OOO을 대상으로 쟁점부동산 매각과 관련하여 진술받은 내용은 다음 <표10>과 같다.
(4) OOO이 쟁점용역을 수행하면서 임차인 등과 제기된 소송현황 및 소송내용을 다음 <표11>과 같다.
(5) 처분청의 이의신청 심리과정에서 OOO이 쟁점부동산 매각에 관여한 내용에 대해 전화로 부동산중개업소에 확인내용은 다음 <표12>와 같다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점용역을 의뢰하면서 임대차 및 건물관리에 대한 위임장만 작성한 것은 성공적 매각을 위해 임차인 정리를 원활히 할 수 있도록 작성해 준 것일 뿐이며 OOO은 5년에 걸쳐 쟁점용역을 성공적으로 수행한 내용이 제증빙서류에서 확인되는 점, 용역수행 과정에서 민․형사소송의 제기대상에 포함된 사실이 확인되는 점, 용역대가를 중간에 지급받지 않고 매각이 성사된 시점에서 지급받은 점, 의뢰 당시보다 매각가격이 크게 상승한 점, 가공으로 지급된 금원이 아닌 점 등을 들어 쟁점컨설팅비용은 양도와 직접 관련된 비용이라고 주장하나, 청구인으로부터 위임받아 OOO이 수행한 업무내용은 대부분이 쟁점부동산의 임대차계약 대행, 체납임대료 징수, 공실관리, 관리소장 근태관리 등 임대관리용역으로 확인되는 점, 부동산컨설팅용역계약서는 사후에 소급하여 작성되어 신뢰할 수 없는 점, 매각관련 업무수행 내용도 다수의 부동산에 매각 의뢰한 것과 매수희망자들과 매각가격을 협의한 것에 불과한 점, 쟁점부동산의 매수의향자를 물색하여 계약을 중개한 OOO에게 지급한 중개수수료가OOO백만원에 불과한데 부동산 매각관련 경험과 전문성이 없는 OOO에게 쟁점용역 대가로 양도가액의 21%에 이르는 OOO억원을 고액 컨설팅비용으로 지출하였다는 점도 사회통념상 납득하기 어렵고, 오히려 OOO이 수행한 업무내용은 일반적으로 지인간의 인연 때문에 무상으로 도와주는 정도이므로 사실상 대가관계 없이 지급한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점컨설팅비용을 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하지 않는다고 보아 필요경비 공제를 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다하겠다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, OOO의 업무는 위에서 본 바와 같이 대부분 임대관리용역에 불과한 것으로 보이고, 설령 OOO이 수행한 일부의 업무가 쟁점부동산의 양도와 관련이 있다고 하더라도 그 구체적 수행업무와 그에 대한 용역대가를 객관적으로 산정할 증거가 없으므로 쟁점컨설팅비용 중 OOO억원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 예비적 주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.