화재멸실 후 신축한 건물의 보유기간을 멸실 전 구건물의 보유기간과 통산해야 한다는 청구주장의 당부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.10.30 OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하면서 2014.12.31. 양도가액을 OOO만원)으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고(토지의 취득가액은 환산가액으로, 건물의 취득가액은 실지거래가액으로 신고)하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대해 쟁점부동산의 취득가액을 과다계상한 혐의로 조사를 실시하여, 청구인이 과거 쟁점부동산의 건물 신축과 관련하여 공제받은 부가가치세 매입세액 OOO만원을 쟁점부동산의 취득가액에서 부인하여 2017.11.6. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 주택의 보유 중 소실·도괴·노후로 인해 재건축한 경우는 멸실된 주택 및 재건축한 주택의 거주기간 및 보유기간을 통산하여 주는데, 공장 건축물의 화재로 인해 구 건물을 멸실하고 재건축한 후 부득이 양도하였다면, 비록 소득세법상 아무런 규정이 없다고 하더라도, 건물의 보유기간을 1년으로 하여 단기 세율(50%)를 적용한 것은 형평성 측면에서 부당하다(즉, 구 건축물의 보유기간을 통산하여 양도소득세를 결정해야 한다). (2) 소득세법 기본통칙 규정은 건물을 철거하고 나대지를 양도하는 경우에 한하여 규정하고 있을 뿐, 건물을 철거하고 신축한 경우 등에 대해서는 규정한 바가 없고, 철거된 건물의 필요경비 산입 여부는 건물의 취득목적(신축목적 또는 나대지의 사용목적 등), 건물의 사용기간(장·단기), 철거의 경우 매매조건 또는 자진철거 여부 등에 따라 달라지는 것인바, 건물의 필요경비 산입에 있어서도 양도차익을 실지거래가액에 의해 계산하는바, 쟁점부동산의 경우 구 건물의 화재에 의해 부득이 신축한 것이므로 구 건물의 취득가액을 필요경비에 산입하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 구 건물을 멸실하고 신축한 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정 시에는 그 기간을 통산하는 것이지만, 비과세대상이 아닌 경우 토지는 종전 취득일로부터 양도일까지로 하되, 건물은 양도 당시 종전 건물의 대가를 수령하는 것이 아니므로 수익 비용 대응 개념에 따라 신축일부터 양도일까지로 하는 것(서사-3831, 2006.11.21.)인바, 쟁점부동산의 경우 2008.8.12. 신축된 구 건물은 화재로 인해 2014.5.19 멸실되었고 2014.8.13 건물이 새로이 건축된 후 2014.10.30 양도되었으므로, 해당 건물의 양도는 단기양도에 해당한다.

(2) 양도소득의 본질을 고려할 때, 양도가액에서 공제할 필요경비를 양도가액에 대응하는 양도자산의 취득에 든 비용, 그 자산의 객관적 가치를 증가시키는데 든 설비비와 개량비등 자본적 지출액과 양도비로 제한한 것은 합리적인 근거가 있는 것이고, 소득세법 시행령 제163조 는 과세소득의 실정법상 범위 및 규정방식과 관련하여 열거주의를 취하고 있는바, 법령에 열거되어 있지 않는 필요경비는 양도소득에서 공제할 수 없다. 토지와 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 토지만을 이용하는 목적이었음이 명백한 것이 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이다. 그러나 쟁점부동산의 경우, 토지와 건물을 함께 취득한 후 사업용으로 사용하다가 재해로 인해 멸실되자 새로운 건물을 신축하여 토지와 함께 양도하는 경우로서, 기존건물을 취득한 목적이 토지를 이용하려는 것이 아닌 사업에 사용하기 위한 것이므로, 토지만을 이용하기 위한 경우의 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

① 화재멸실 후 신축한 건물의 보유기간을 멸실 전 구 건물의 보유기간과 통산해야 한다는 청구주장의 당부

② 화재로 멸실된 구 건물의 취득가액을 신축한 건물의 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제95조 (양도소득금액) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액, 다만 제96조 제2항 각 호의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40) (2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 내 토지 및 건물의 취득․멸실 현황은 다음 <표1>과 같이 나타난다. OOO (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대해 살피건대, 소득세법 제95조 제4항 은 자산의 보유기간은 “그 자산의 취득일부터 양도일까지”로 규정하고 있는 점, 소득세법 시행령은 1세대 1주택과 관련하여 멸실된 주택의 보유기간을 통산하는 별도의 규정(제154조 제8항) 을 두고 있는바, 멸실된 건물의 보유기간을 통산하는 것은 1세대 1주택의 경우에 한하여 적용하는 것이지, 달리 관련 규정이 없는 일반 건축물에 대해서는 이를 적용하지 않는 것이 타당한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 멸실된 공장건물인 구 건물의 보유기간을 양도 당시 건물의 보유기간에 통산할 수는 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대해 살피건대, 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우와는 달리, 건물을 신축하여 상당기간 사용하다가 이를 철거하고 다시 새로운 건물을 신축하여 사용하다가 양도한 경우에는 구 건물의 취득가액 등을 양도하는 부동산의 양도소득과 직접 대응하는 경비에 해당한다고 보기 어렵고(조심 2011서3228, 2011.11.4. 등, 같은 뜻임), 멸실된 쟁점부동산 내의 구 건물은 쟁점부동산 내 토지를 이용하고자 하는 목적이 아니라 구 건물의 보유기간 동안 청구인의 사업에 사용하기 위한 목적(공장)으로 취득․사용된 것으로 보는 것이 타당한바, 구 건물의 취득가액은 쟁점부동산의 양도소득에 대한 필요경비로 인정할 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.