매매계약서상 분할지급시기는 사회통념상 정기적이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 대금의 대부분이 청산되지 아니하여 사실상 매매계약의 이행으로 보기 어려운 점, 계약 당시에 쟁점토지 사용 수익일 다음날부터 자금 지급기일까지의 기간이 1년 이상으로 확정된 사실도 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
매매계약서상 분할지급시기는 사회통념상 정기적이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 대금의 대부분이 청산되지 아니하여 사실상 매매계약의 이행으로 보기 어려운 점, 계약 당시에 쟁점토지 사용 수익일 다음날부터 자금 지급기일까지의 기간이 1년 이상으로 확정된 사실도 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 소득세법 시행령제162조 제1항 제3호와 같은 법 시행규칙 제78조 제3항에 따른 장기할부조건부 매매요건을 충족하였고, 청구인이 OOO(부동산매매계약서상 매수자)에게 쟁점토지 소유권이전등기를 하거나 실제 인도한 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도시기는 그 사용수익일(건축허가일 2010.11.2.)로 보아야 한다. (2) 소득세법 집행기준98-162-8에 따라 당사자 간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날은 없으나, 청구인이 토지사용승낙서를 작성하고 이를 교부받은 매수인 OOO가 OOO으로부터 건축허가를 득한 2010.11.2.을 쟁점토지의 사용수익일로 보아야 하며, 2011.1.28. 쟁점토지에 소재한 분묘를 개장하고 화장하여 납골한 이후 쟁점토지에 건축허가 및 토목공사를 시행하였으므로 매수자가 쟁점토지를 실질적으로 2010.11.2.부터 사용수익한 것으로 봄이 상당하다. 따라서, 쟁점토지의 양도시기는 2010.11.2.임에도 처분청이 경락대금완납일인 2016.10.12.로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(3) ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고(소득세법제88조 제1항), 부동산매매계약서상 매수자인 OOO와 실질적인 매수자인 OOO이 쟁점토지 소재지 관할 관청으로부터 건축허가를 받은 2010.11.2.이 사용수익일이며, 그 다음날부터 최종 할부금인 잔금 지급기일(2011.12.30.)까지의 기간이 1년 이상이고 계약할 당시 계약금을 제외한 대금을 3회 이상으로 분할하여 지급받기로 확정되어 있었으므로 쟁점토지의 양도는 장기할부조건부 매매에 해당한다.
(4) 또한, 2016년 임의경매 당시 청구인이 쟁점토지의 실질적인 소유자 또는 권리자가 아니어서 청구인에게 임의경매로 인한 양도소득이 귀속되었다고 볼 수 없고, 등기명의상의 소유권이전만을 두고 ‘양도’라고 보아 청구인에게 과세할 수 없으며, 청구인의 상속취득일(1998.1.3.)부터 쟁점토지 양도시기인 사용수익일(2010.11.2.)까지의 양도소득에 대하여는 청구인이 양도소득세를 부담하는 것이 타당하나, 쟁점토지 사용수익일(2010.11.2.) 이후 경락대금완납일(2016.10.12.)까지의 양도소득에 대하여는 OOO와 OOO에게 양도소득세 납세의무가 있다. 따라서, 장기할부조건부 매매에 따른 양도시기(양도소득의 귀속연도)와 양도소득의 귀속자가 다름에도 처분청이 이를 간과한 채 상속취득일(1998.1.3.)이후 경락대금완납일(2016.10.12.)까지의 양도소득에 대하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 장기할부조건의 충족 여부 (가) 소득세법 시행규칙제78조에서 말하는 ‘기획재정경제부령이 정하는 장기할부조건’의 의미를 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 ‘당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것’과 ‘양도하는 자산의 인도 여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것’의 요건을 갖춘 것으로 정의하고 있으며, 소득세법 시행규칙제78조의 장기할부조건에 해당하려면 우선은 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 대금이 지급되는 경우이어야 하고, 여기서 ‘월부․연부 기타의 부불방법’이란 매월 또는 매년과 같이 사회통념상 정기적이라고 볼 수 있는 기간으로 여러 차례 나누어 대금을 지급하는 방법을 의미한다 할 것이다. (나) 쟁점토지 매매계약은 그 대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하기로 약정하였으나 그 분할지급시기가 사회통념상 정기적이라고 볼 수는 없는 경우에 해당하고(수원지방법원 2011.12.15. 선고 2011구합6258 판결 참조), 실제 지급시기 또한 계약상의 지급시기와 상이하며 잔금의 대부분이 지급되지 않아 실질적으로 계약상의 의무를 이행한 것으로 볼 수 없다. 따라서, 쟁점토지의 양도를 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 대금이 지급되는 장기할부조건부 매매라고 볼 수 없으므로 양도시기를 쟁점토지상의 근린생활시설 건축허가일인 2010.11.2.로 보아야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. <표> 쟁점토지 매매계약 내용
(2) 실질적 양도시기 검토 (가) 소득세법제88조에 제1항은 양도소득세 부과의 대상이 되는 ‘양도’를 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있고, 여기서 ‘ 유상으로 사실상 이전되는 것’이라 함은 매매와 같은 경우에는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 한다(대법원 1984.2.14. 선고 82눈286 판결 참조). 즉, 자산이 사실상 이전되는 것은 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되어야 하나, 청구인이 쟁점토지의 양도일이라고 주장하는 시점(2010.11.2.) 뿐만 아니라 그 후 경매일(2016.10.12.)까지 총 계약대금의 OOO만 지불되어 사실상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 없다. 따라서, 자산의 양도가 인정될 경우 소득세법 시행령제162조 규정이 적용되는 것으로 대금의 지불이 대부분 이루어지지 않은 상태는 대금청산이 불분명한 날로 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 계약내용의 대부분이 이행되지 않아 쟁점토지를 양도한 것으로 볼 수 없으므로 실질적인 양도일은 경매일인 2016.10.12.로 보아야 한다. (나) 만약 청구인이 장기할부조건부 매매라고 한다면 당초 양도소득세 신고시(2016.12.31.)에 쟁점토지 양도일을 2010.11.2.로 신고하였어야 하며, 양도소득세 신고 후 조사 당시 잔금이 수수되지 않은 상태에서 소유권을 이전할 수 없었다는 청구인의 진술 또한 청구인이 쟁점토지 양도시기(2010.11.2.)라고 주장하는 내용과 일관성이 없다. (다) 한편, 쟁점토지는 OOO가 2010.12.6. 같은 동 565-25(3,690㎡, 쟁점토지)와 같은 동 565-27(2,341㎡)로 분할된 토지로서, 청구인은 같은 동 산114 토지 5,950㎡를 2010.5.12. 인감증명서를 제출하면서 토지사용승낙을 한 것으로 나타나나, 쟁점토지 외의 분할토지인 같은 동 565-27의 양도일은 ㈜OOO과 잔금청산한 날인 2016.10.5.로 기재하여 신고하였다. 즉, 분할 전 동일한 OOO의 매매계약서 작성 후 쟁점토지의 양도시기를 장기할부조건부 매매로 보아 사용수익일(건축허가일)인 2010.11.2.이라고 주장하면서 쟁점토지 외의 분할토지인 같은 동 565-27은 ㈜OOO과의 잔금청산일인 2016.10.5.을 양도일로 신고한 것은 동일한 토지가 단순히 분할되었음에도 다른 양도시기를 적용하여야 한다는 입장이므로 청구주장에 일관성이 없다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (3) 소득세법 시행규칙 제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 조사종결보고서(2017년 9월)에 따르면, 처분청은 2017.8.1.～8.30. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 양도일은 임의경매일(2016.10.12.)이고, 양도자는 임의경매 당시의 공부상 소유자인 청구인으로 보아 당초 과소신고한 양도가액을 경정결정하고 조사를 종결한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 처분청에 제출한 쟁점토지 등에 대한 양도소득세 신고서의 주요내용은 다음과 같다. <표> 양도소득세 신고내역 (다) 청구인(매도인)과 OOO(매수인) 간에 2010.10.29. 체결한 부동산매매계약서를 보면, 매매물건은 OOO 임야 5,950㎡, 매매대금은 OOO으로 기재되어 있다. (라) 토지 등기부등본을 보면, 당초 OOO 임야 5,950㎡는 2010.11.30. 등록전환(OOO 임야 6,031㎡)되었다가, 2010.12.6. 같은 동 565-25(임야 3,690㎡, 쟁점토지)와 같은 동 565-27(임야 2,341㎡)로 분할되었으며, 청구인 명의로 1998.1.3. 상속으로 취득하였고, 2016.10.12. 임의경매로 ㈜OOO에게 소유권이전 되었으며, 2011.8.12. 채권최고액은 OOO원, 채무자는 ㈜OOO, 근저당권자는 OOO으로 근저당권이 설정되었다가 2016.10.12. 임의경매로 근저당권설정 등기말소된 것으로 나타난다. <표> 쟁점토지 소유권 변동내역 (마) 쟁점토지 매수자인 OOO를 건축주로 하여 OOO으로부터 2010.11.2. 쟁점토지에 제1종 근린생활시설(소매점) 건축허가를 득하였고, 2013.7.4. 허가취소되었다. (바) 처분청 조사담당자와 청구인 간의 문답서(2017.8.22.)에는 청구인이 (쟁점토지의 양도대금) 잔금이 수수되지 않은 상태에서 소유권을 이전해 줄 수는 없었다는 진술내용이 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도는 장기할부조건부 매매에 해당되므로 실질적인 양도시기는 그 사용수익일(건축허가일)인 2010.11.2.로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법제98조에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있는바, 청구인이 양도시기라고 주장하는 2010.11.2.에는 쟁점토지 양도대금 중 계약금OOO만 지급된 것으로 나타나는 점, 소득세법 시행규칙제78조에서 장기할부조건부 매매는 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 대금을 지급되는 경우로 ‘월부․연부 기타의 부불방법’이란 매월 또는 매년과 같이 정기적으로 여러 차례 나누어 대금을 지급하는 방법을 의미하고, 계약 당시에 자산의 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상으로 확정되어야 함에도, 청구인과 OOO 간의 쟁점토지 매매계약서상 분할지급시기는 사회통념상 정기적이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 실제 대금 지급시기도 계약시기와 모두 상이하고 매매대금 중 OOO원만 수수하는 등 대금의 대부분이 청산되지 아니하여 사실상 매매계약의 이행으로 보기 어려운 점, 계약 당시에 쟁점토지 사용수익일 다음날부터 잔금 지급기일까지의 기간이 1년 이상으로 확정된 사실도 없는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 이후 2010.11.30. 등록전환 되어 같은 동 565-25 임야 6,031㎡로 변경되었고, 다시 2010.12.6. 같은 동 565-25 임야 3,690㎡ 및 같은 동 565-27 임야 2,341㎡로 분할됨 2)
결정 내용은 붙임과 같습니다.