쟁점부동산의 양도가액이 원이라는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.3.31. 이OOO에게 OOO를 양도하면서 양도가액 OOO을 신고하였다.
• 나. 처분청이 2017.3.6.～2017.3.25. 기간 동안 조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 포함된 자본적 지출액 OOO이 허위로 계상된 것으로 보아 취득가액에서 배제하여 2017.5.18. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 OOO이고 취득세 등 취득부대비용 OOO과 경매에 따른 컨설팅비용 OOO의 필요경비가 발생하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO, 필요경비 0원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분에 불복하여 2017.8.9. 이의신청을 거쳐 2018.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2011.8.27.부터 쟁점부동산을 임차하여 음식점을 운영하고 2013.6.3. 쟁점부동산을 경매로 OOO에 낙찰받아 취득하였으며, 이러한 과정에서 쟁점비용을 실제로 부담하였다. 청구인의 음식점 사업은 어려워져서 당초 경매로 취득할 당시 은행으로부터 대출받은 부채 및 이자상환에 따른 부담으로 동 부동산이 다시 경매처분될 위기에 몰리게 되었는바, 이때 OOO 대표 우OOO이 쟁점부동산을 매수할 의사를 표시하여 2016.3.28. 쟁점부동산의 평가액을 OOO으로 하고 우OOO의 OOO와 교환하기로 하고 합의각서를 작성하고 쟁점부동산을 양도하였다. 그러나 우OOO은 본인을 대신하여 제3자인 이OOO의 명의로 등기하면 취득세 등 비용도 절감하고 보다 쉽게 골프회원권을 현금화할 수 있다면서 청구인에게 매수인을 이OOO으로 하는 인감증명서 발급을 요청하였으며 이에 청구인은 이를 믿고 우OOO에게 매도용 인감증명서를 건네주었다. 청구인은 이OOO과 일면식도 없고 모두 우OOO의 주도하에 진행된 것으로 청구인은 실질적으로 이OOO과 매매계약서를 작성한 사실이 없고 이OOO과 금전거래도 하지 않았다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액OOO이 취득가액OOO에 미달하므로 양도소득세는 없는 것으로 알고 있었으나 돌이켜보건대 우OOO은 이OOO에게 쟁점부동산을 미등기전매하려고 본인을 이용하였다. 청구인은 당초 우OOO과 작성한 합의각서(2016.3.28.) 외에 어떠한 서류도 작성하지 않았고 동의 또는 위임한 사실이 없음에도 우OOO이 양도가액 OOO으로 하여 사실과 다른 매매계약서(2016.3.31.)를 작성하여 2016.5.31. 처분청에 양도소득세를 신고하였다. 결국, 양도가액 OOO인 매매계약서는 우OOO인 청구인의 명의를 도용하여 작성한 것인바, 처분청이 허위의 매매계약서에 기재된 매매가액을 양도가액으로 하고 실제 지출한 취득부대비용 OOO과 경매 컨설팅비용 OOO을 필요경비에 산입하지 않고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 매수인 이OOO에게 쟁점부동산 매매와 관련하여 예금계좌 거래내역을 요청하였고, 이OOO의 남편 최OOO이 처분청을 방문하여 쟁점부동산의 매입과 관련한 증빙으로 청구인의 인감이 첨부된 위임장OOO과 양도가액 OOO의 근거를 제시하였는바, 그 주요내용은 다음의 <표1>과 같다. 청구인이 우OOO과 작성하였다는 합의각서에는 OOO은행 채무액을 OOO으로 기재하고 있으나, 등기사항전부증명서와 청구인명의의 OOO은행 대출금 완납증명서에는 2016.4.1. OOO을 완납하여 대출액이 청구인이 제시한 합의각서상 대출액과 차이가 있고 합의각서 전에 쟁점부동산에 설정된 청구인의 가압류 채무액이 합의각서에 나타나지 않는 등 청구인이 우OOO과 작성하였다는 합의각서는 신뢰하기 어렵다. 또한, 청구인은 매수인 이OOO이 우OOO 등에게 OOO을 송금한 것을 알고 있고 우OOO이 청구인의 동의없이 허위로 매매계약서를 작성하였다고 주장하면서도 우OOO을 문서위조 등으로 고소한 사실이 확인되지 않으며, 쟁점부동산에 설정된 가압류등기 및 근저당권설정등기가 관련 채무금액이 모두 지급됨으로써 말소된 사실이 등기사항전부증명서상 확인되므로 양도가액을 OOO으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 그리고 청구인은 쟁점비용을 이 건 양도소득의 필요경비로 인정하여 줄 것을 요구하였으나 동 비용은 구체적 증빙이 없고 경매 관련 컨설팅비용은 예금계좌거래내역이 없는 등 쟁점비용이 실제로 지급되었다는 것이 확인되지 않으며, 거래상대방 업체가 국세청에 거래내역을 신고한 바도 없으므로 양도소득의 필요경비로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도가액이 OOO인지 여부

② 쟁점비용이 양도소득의 필요경비라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이의신청결정서 등 처분청의 심리자료에 따르면 다음의 사실이 타난다. (가) 위임장(2016.3.30.) 등에 따르면 청구인이 2016.3.30. 우OOO에게 쟁점부동산에 대한 모든 권리행사 및 가압류, 은행승계 등 일체의 권리행사를 할 수 있도록 권한을 위임하였고 본인의 인감증명서를 첨부한 것으로 되어 있다. (나) 대출금계산서(2016.4.4.)에 의하면 청구인은 2016.4.4. OOO은행 대출금 OOO을 상환한 것으로 되어 있다. (다) 타행입금의뢰 확인증(2016.3.31., 2016.4.11.)에 의하면 이OOO은 2016.3.31. 우OOO에게 OOO, 2016.4.11. 우OOO의 배우자인 박OOO에게 OOO을 각각 입금한 것으로 나타난다. (라) 세액결정결의서(2017.3.30. 출력)을 보면 처분청은 2017년에 청구인의 양도소득세 신고내역 중 자본적 지출액 OOO을 취득가액에서 배제하여 2016년 귀속 양도소득세를 OOO으로 결정결의하였는바, 청구인이 당초 이 건 양도소득세를 신고할 당시 필요경비는 0원임을 알 수 있다.

(2) 청구인이 제출한 청구이유서 및 증빙 등의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 부동산매매계약서(2016.3.25.)에 따르면 청구인은 2016.3.25. 이OOO에게 쟁점부동산을 OOO에 양도한 것으로 되어 있다. (나) 합의각서(2016.3.28.)에 의하면 청구인과 OOO은 2016.3.28. OOO이 설정된 쟁점부동산과 OOO와 교환하도록 상호합의한 것으로 나타난다. (다) 컨설팅약정서(2013.1.18.)에 따르면 청구인은 (주)OOO경매법인과 컨설팅약정을 체결하였는바, (주)OOO경매법인이 응찰할 물건을 선정하고 청구인이 이를 확정하면 (주)OOO경매법인이 응찰을 위한 일체의 절차를 수행하는 것으로 컨설팅수수료는 낙찰가의 1%로 되어 있다. (라) 판결문OOO에 의하면 청구인은 2013.5.3. 쟁점부동산을 OOO에 ‘경매’로 낙찰받은 것으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산 등기사항전부증명서(2018.4.4.발급)에 따르면 청구인의 OOO는 2016.8.30.에 해지되어 같은 날 이OOO을 근저당채무자OOO로 변경되었고, (주) OOO은행 근저당채무OOO와 김OOO의 근저당채무OOO는 2016.4.4.에 각각 해지된 것으로 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 위임장(2016.3.30.) 등에 따르면 우OOO은 청구인으로부터 위임장과 인감증명서를 수령하여 이OOO에게 쟁점부동산을 양도한 것으로 나타나고 동 부동산의 매매계약서(2016.3.25.)에 의하면 청구인은 이OOO에게 쟁점부동산을 OOO에 양도한 것으로 되어 있는 점, 쟁점부동산 등기사항전부증명서(2018.4.4. 발급)에 의하면 매수인 이OOO이 청구인의 기업은행 근저당채무OOO를 승계한 것으로 보이고 타행입금의뢰 영수증(2016.3.31., 2016.4.11.)에 따르면 이OOO이 우OOO 등에게 2016.3.31. OOO을 송금하였으며, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 근저당채무가 존재하고 동 채무의 채권최고액이 OOO으로 나타나는바, 일반적으로 근저당채무 채권최고액이 감정가액 미만인 것 등을 감안한다면 쟁점부동산이 양도될 당시 시가는 OOO 이상으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액이 OOO이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②를 보면, 청구인이 쟁점비용을 실제 지출하였음에도 처분청이 동 비용을 쟁점부동산의 양도소득 필요경비에 산입하지 않고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 판결OOO에 따르면 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역에 있는 것으로, 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안하면 납세의무자가 입증활동을 하지 않는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 그 부재의 추정을 용인해 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합되는 것으로 되어 있는 점, 청구인이 당초 이 건 양도소득세를 신고할 당시 쟁점비용을 필요경비에 산입하지 않았고 동 비용을 실제 지출하였음을 입증할만한 객관적 증빙(예금계좌 거래내역 등)을 제출하지 않은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비용을 양도소득의 필요경비에 산입하지 않고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.