쟁점토지의 상속재산가액을 보충적 평가방법으로 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO이 2016.11.17. 사망함에 따라 2017.5.31. 상속세 신 고를 하면서 상속재산가액을 OOO원[상속재산 중 피상속인이 OOO와 공동명의로 2015.2.27. 경매로 OOO원에 취득한 경기도 OOO답 5,531㎡ 중 피상속인의 지분(1/2)에 해당하는 2,765.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 상속재산가액 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다) 포함], 과세표준을 OOO원, 납부세액을 OOO원으로 산정하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 2017.8.10.∼2017.9.26. 기간동안 상속세 조사를 실시하여 쟁점가액이 기준시가 및 감정가액보다 현저히 낮고 기한 내에 평가심의위원회 심의를 신청하지 아니하여 이를 상속개시 당시 시가로 인정하기 어렵다고 보아 쟁점토지를 상속개시 당시 고시된 개별공시지가를 적용하여 OOO원으로 평가한 후, 2016.11.17. 상속분 상속세 OOO원을 2017.11.27. 청구인에게 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에 의하면, 평기기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 신청을 하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점토지의 공시지가는 2014년 ㎡당 OOO원에서 2016년 ㎡당 OOO원으로 약 2% 상승했는데 이는 매우 미미한 수준이다. 세법에 어두운 청구인으로서는 납세자가 평가심의위원회의 심의를 받으려면 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 신청을 하도록 2016.2.5. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령의 개정조항을 알기 어려운데 반해, 과세관청은 기간의 제한없이 심의를 받을 수 있는 점을 고려할 때, 납세자가 기한 내에 신청을 하지 못하면 추후에도 평가심의위원회의 심의를 받을 수 없다는 것은 동 규정이 납세자에게만 지나치게 불리하게 규정된 것이다. 재산평가에 대한상속세 및 증여세법의 시가주의 원칙에 비추어 쟁점토지에 대해서는 개별공시지가보다는 취득가액이 쟁점토지 시가 의 실체적 진실에 합당하다 할 것이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 답변 청구인이 신고한 쟁점가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 거래가액에 해당하지 아니하고, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서는 매매가액 등이 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있어 같은 법 시행령 제49조의2 제5에 따라 납세자는 상기 심의가 필요한 경우 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 재산평가심의원회의에 신청하여야 함에도 청구인은 이러한 절차를 거치지 않고 경매가액을 상속재산가액으로 신고하였으므로 이는 시가로 볼 수 없다. 쟁점토지는 OOO의 근저당 채권최고액이 OOO원이고, 피상속인이 쟁점토지에 대해 경매(사건번호 의정부지방법원 고양지원 2014타경11587)로 낙찰받은 OOO원은 3차례 유찰로 가격시점인 2014.4.25.의 감정평가액 OOO원의 41.1%, 당시 기준시가인 OOO원의 52.2%, 상속개시일 현재 기준시가인 OOO원의 51.2%에 불과하며, 쟁점토지의 기준시가가 2013년부터 2016년까지 계속 상승하고 있어 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 단정할 수도 없다. 청구인은 쟁점가액이 쟁점토지의 시가임을 입증할 자료를 갖추어 평가심의위원회에 신청을 하여야 함에도 이를 하지 아니한 채 단지 쟁점토지의 시세가 취득 당시보다 못하다고 주장하는 것은 타당하지 아니하고, 쟁점토지를 보충적 평가방법으로 평가하여 상속재산가액을 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 상속재산가액을 보충적 평가방법으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 의정부지방법원 고양지원 OOOO타경OOOOO 부동산 임의경매 등기촉탁서 사본에 의하면, 피상속인과 OOO는 2015.2.27. 부동산 임의경매로 인한 매각으로 경기도 OOO 답 5,531㎡를 OOO원에 취득한 사실이 나타난다. (2) 청구인이 이 건 상속세 신고와 관련하여 기한 내에 평가심의위원회 신청을 하지 아니한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 이견이 없는 것으로 보인다.

(3) 이 건 처분과 관련한 처분청의 상속세 결정내용은 다음과 같다.

(4) 청구인의 상속세 신고서 및 처분청 결정결의서에 나타나는 쟁점토지의 상속재산가액에 대한 신고 및 결정결의액은 다음과 같다.

(5) 국토교통부 부동산공시가격알리미 인터넷 사이트에서 조회되는 쟁점토지의 공시지가 변동내역(2013년 ∼ 2017년)은 다음과 같다.

(6) 청구인이 제출한 쟁점토지의 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 ‘계획관리지역’으로 지정된 사실이 나타난다.

(7) 국토교통부 인터넷 홈페이지 부동산 실거래가 조회화면에 나타나는 쟁점토지 주변 토지(경기도 OOO 소재의 지목이 ‘답’이고, 용도지역이 ‘계획관리지역’인 토지)의 평가기준일(2016.11.17.) 전후 6개월내 실거래가는 다음과 같다.

(8) 청구인이 2017.10.24. 제기한 과세전적부심사청구에 대한 처분청의 결정서에 나타나는 쟁점토지의 경매(의정부지방법원 고양지원 사건번호 OOOO타경OOOOO 부동산 임의경매)사건 진행상황은 다음과 같다.

(9) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 소유권 관련 등기사항 변동내용을 살펴보면, 경기도 OOO 답 5,531㎡는 2015.2.27. 임의경매로 인한 매각을 등기원인으로 피상속인 및 OOO가 2015.2.27. 공동으로 소유권을 취득하였고, 2016.11.17. 협의분할에 의한 상속을 등기원인으로 청구인이 2017.5.31. 피상속인의 지분(1/2)을 취득한 것으로 나타난다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다고 규정하고 있고, 제2항에서는 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제2항을 종합하면, 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에 매매가액으로, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매·감정·수용·경매 또는 공매의 가액을 시가로 인정되는 것에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조의2 제5항에서는 납세자가 평가심의위원회 심의가 필요한 경우에는 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 평가심의위원회에 신청하여야 한다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점토지를 피상속인이 상속개시일로부터 2년 이내의 기간내에 임의경매에 의한 매각으로 취득하여 쟁점토지의 경매가액이 존재하고, 쟁점토지의 기준시가의 변동상황을 감안할 때, 경락일로부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 것이므로 쟁점토지의 시가는 경매가액을 기준으로 산정하는 것이 타당하고, 기한 내에 평가심의위원회에 심의를 신청하지 아니하였다 하여 청구인이 신고한 쟁점토지 가액을 부인하고 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 신고시 제시한 경매가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 매각된 가액이 아닌데도 불구하고, 청구인은 기한 내에 청구인이 신고한 쟁점토지 가액에 대해 평가심의위원회의 심의를 신청하지 아니한 점, 쟁점토지와 비슷한 조건의 주변 토지의 상속개시일 전후 6월간의 실거래가를 보면, 청구인이 신고한 금액은 ㎡당 가액OOO이 최저 거래가액(㎡당 OOO원)보다 낮고, 평균 거래가액인 ㎡당 OOO원의 41.8%, 최고 거래가액인 ㎡당 OOO원의 26.7%, 개별공시지가인 ㎡당 OOO원 대비 51.1%에 불과한 점, 쟁점토지가 개별공시지가보다 낮은 가액으로 낙찰된 것은 계속된 유찰로 관련 법령에 의해 매 유찰시마다 30%의 저감율이 적용된 결과에 불과하고 쟁점토지 가치 자체가 감소하였다고 볼 만한 다른 이유가 없다고 보이는 점 등을 종합하면, 청구인이 제시한 경매가액보다는 개별공시지가가 쟁점토지의 시가에 보다 더 가깝다고 할 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 상속재산가액을 개별공시지가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <관련 법령>

(1) 상속세 및 증여세법(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 후단에 따른 매매등의 가액의 시가인정

2. 제54조 제6항에 따른 비상장주식의 가액평가 및 평가방법

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료

2. 제1항 제2호의 경우: 제54조 제1항·제4항, 제55조 및 제56조에 따라 평가한 가액 및 그 평가 부속서류

⑥ 제5항에 따른 신청을 받은 평가심의위원회는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전(증여의 경우에는 증여세 과세표준 신고기한 만료 20일 전)까지 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지하여야 한다.

⑦ 평가심의위원회가 비상장주식의 가액평가 및 평가방법의 심의를 할 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 법 제63조에 따른 유가증권등의 평가방법을 준용하여 평가할 경우 예상되는 적정 평가가액

2. 제54조부터 제56조까지의 규정에 따라 해당 비상장주식을 평가할 경우의 적정성 여부

3. 그 밖에 해당 법인의 업종·사업규모·자산상태 및 사회적인 인식 등을 고려할 때 적정하다고 인정되는 평가가액