쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 약 3년 9개월이 지난 소급감정에 의한 것으로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 않음.
쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 약 3년 9개월이 지난 소급감정에 의한 것으로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 않음.
심판청구를 기각한다.
(1) 상속받은 쟁점부동산의 가액은 상속세 및 증여세법제60조에 따라 상속개시일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하고, 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 OOO 판결 외 다수)에 의하면 소급감정가액도 그 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 시가로 보아야 한다고 하였는바, 쟁점부동산의 취득가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 소급감정가액의 평균액인 OOO원을 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
(2) 쟁점부동산의 기준시가와 개별주택 고시가격을 비교하면 다음 <표1>과 같은데, 개별주택 고시가격이 기준시가로 계산한 가액에 현저히 미달함이 확인되고, 이는 통상적으로 개별공시지가가 시가의 70%인 점을 고려할 때 개별주택 고시가액은 시가를 적절히 반영한다고 볼 수 없다. <표1> 쟁점부동산 기준시가 평가액과 개별주택 고시가액 비교 OOO (3) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에서 감정가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것이고(대법원 2013.12.12. 선고 OOO 판결 등, 같은 뜻임), 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 하여 소급감정가액도 시가로 보도록 하고 있는바, 청구인은 공신력 있는 두 감정기관에 의뢰하여 쟁점부동산의 취득 당시인 2014.3.8.을 평가기준일로 하는 감정가격(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 아래 <표2>와 같이 회신받았다. <표2> 쟁점토지의 감정가액 및 평균가액
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 신고하였는데, 처분청이 2018.1.11. 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하고 양도가액을 OOO만원, 취득가액은 임대료 등의 환산가액으로 산출한 OOO만원으로 하여 다음 <표3>과 같이 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하자, 2017.12.18. 상속개시일 2014.3.8.을 평가기준일로 하여 OOO평가법인과 OOO가사무소에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하여 회신받은 감정가액의 평균가액 OOO원을 취득가액으로 인정하여 달라는 취지로 심판청구를 제기하였다. <표3> 양도소득세 예정신고서 주요내용
(2) 청구인은 2017.12.18. OOO평가사무소로부터 쟁점부동산에 대해 평가기준일을 상속개시일로 하여 소급감정 받은 감정가액의 감정내역은 다음과 같다. (가) 평문감정평가법인이 2017.12.18. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 아래 <표4>와 같고, 평가방법의 결정에 있어 토지의 경우는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률,감정평가에 관한 규칙등에 의거 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하는 공시지가기준법으로 가액을 결정하였고, 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였고, 건물의 경우는 재조달원가에 감가수정을 하여 산정하는 원가법으로 평가하였으며, 내부구조 및 이용상황 등은 건축물대장과 청구인의 구두진술 등을 참조하였다는 내용이 확인된다. <표4> (나) OOO 사무소가 2017.12.18. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 아래 <표5>와 같고, 평가방법의 결정에 있어 토지의 경우는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률,감정평가에 관한 규칙등에 의거 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하는 공시지가기준법으로 가액을 결정하였고, 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였고, 건물의 경우는 원가법으로 평가하였으며, 거래사례비교법 등 다른 평가방법을 적용하는 것이 곤란한바 주된 방법에 대한 합리성 검토는 생략하였고 내부구조 및 이용상황 등은 건축물대장과 관계인 탐문 등을 기준으로 한 추정 등으로 작성하였다는 내용이 확인된다. <표5>
(4) 쟁점부동산의 개별주택가격 및 개별공시지가는 다음 <표6>과 같이 취득일과 감정가액 조사일 기간 중 8.4%, 16.9% 상승하였다. <표6> 쟁점부동산 개별주택가격 및 개별공시지가 변동 내역 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정가액이 2개의 감정기관으로부터 받은 감정가액의 평균액이고, 매매사례가액에 비추어 경제적 합리성이 있음에도 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월(상속재산의 경우) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 여기서 감정평가액이라 함은 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 약 3년 9개월이 지난 소급감정에 의한 것으로서 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하고, 평가기준일과 감정일 사이에 장기간이 경과하였으며, 쟁점감정가액이 상속개시일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로서의 시가에 해당한다는 주장을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제출이 미흡한 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 및 제5항에 따른 보충적 평가방법으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017부1501, 2017.7.3., 조심 2016중2785, 2016.10.26.등 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.