비교대상아파트가 쟁점아파트와 동, 층, 전용면적이 동일하고, 상속개시일 당시의 기준시가도 거의 유사한 점, 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액이 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매거래가액인 점 등에 비추어 비교대상아파트 거래가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
비교대상아파트가 쟁점아파트와 동, 층, 전용면적이 동일하고, 상속개시일 당시의 기준시가도 거의 유사한 점, 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액이 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매거래가액인 점 등에 비추어 비교대상아파트 거래가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 신고한 쟁점아파트의 시가는, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 시가로 볼 수 있는 매매사례가액 중 평가기준일을 기준으로 하여 가장 가까운 시점에 매매계약된 거래가액을 시가로 보도록 한 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조의 규정에 따라, 국토교통부 실거래가 조회자료에서 평가기준일인 2015.12.6. 전후 가장 근접한 날로 확인되는 같은 동 204호의 2016년 1월경 실지거래가액 OOO이다. 따라서 처분청이 제시하고 있는 비교대상아파트의 매매계약일(2015.6.24.)과 위 204호의 매매계약일(2016.1.21.∼31.)을 비교하여 보았을 때, 두 경우 모두 상속개시일 전후 6월 이내의 같은 동, 같은 면적의 것이므로, 상속개시일(2015.12.6.)과 더 가까운 위 204호를 쟁점아파트의 시가로 평가하여야 한다.
(2) 상속세 신고 당시에는 알지 못했지만, 국세청 홈택스 유사매매사례가액 조회에 의하면 2016년 1월경 총 3건의 매매사례가 있는데, 심판원의 선결정례는 상속재산보다 기준시가가 높은 매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다는 입장인바, 쟁점아파트의 기준시가OOO 보다 높은 사례 1건을 제외한 나머지 2건을 살펴보면, OOO의 거래가액이 OOO으로, OOO의 경우는 거래가액이 OOO으로 각각 조회된다. (가) 따라서 쟁점아파트보다 기준시가가 낮고, 같은 단지, 같은 면적, 같은 용도, 같은 방향의 아파트이며, 매매계약일도 쟁점아파트의 평가기준일(2015.12.6.) 전후 6월 이내에 가장 가까운 날(2016.1.6.)에 해당하는 OOO의 거래가액 OOO을 유사매매사례가액으로 적용하는 것이 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조에 더욱 부합하는 평가액이다. (나) 이에 반하여, 처분청이 선택한 쟁점매매사례가액은 평가기준일과의 근접성을 고려하지 아니한 채 국고주의적 입장에서 평가기준일 6월 이내의 매매사례가액 중 가장 큰 금액인 2015년 6월경 계약된 것이므로, 상증세법 제49조에 위반되어 위법하다.
(3) 처분청은 청구인이 주장하는 유사매매사례가액이 OOO가 아니라 쟁점아파트 보다 기준시가와 시세가 낮은 OOO이기 때문에 비교대상아파트가 될 수 없다는 의견이나, (가) 심판원 선결정례(조심 2010서2411, 2010.12.31.)는 단지 및 면적이 동일하고 기준시가가 쟁점아파트 보다 낮은 아파트의 매매사례가액을 시가로 보고 있다. (나) 또한 OOO 부동산 시세조회에서 이 건 단지는 OOO로 따로 조회되지 않고 OOO로 조회되고 있고, OOO는 건설회사만 다른 뿐 같은 단지 내에 같은 연도(1991년)에 준공되었으며, 청구인이 유사매매사례가액으로 주장하고 있는 OOO과 쟁점아파트가 위치한 OOO은 세대수, 층수, 면적, 방향도 모두 같으므로, 비교대상아파트로 볼 수 있다. (다) 국세청 홈택스 시스템에서 OOO의 유사매매사례가액을 조회할 경우 OOO가 함께 조회되는데, 쟁점아파트의 유사매매사례가액 중 가장 먼저 조회되는 것은 OOO이고, 처분청이 제시하는 OOO는 유사매매사례가액으로 조회조차 되지 않는다. (라) 만약 당초 청구인이 쟁점아파트의 유사매매사례가액을 OOO으로 잘못 적용하였다고 하더라도, 처분청이 쟁점아파트의 유사매매사례가액을 적용할 때에는 국세청 홈택스 시스템에서 유사매매사례가액으로 제시되고 있는 사례 중에서 하나를 선택하여 적용하여야 할 것이다.
(1) 청구인이 주장하고 있는 OOO는 쟁점아파트보다 기준시가가 낮고, 쟁점아파트와 같은 OOO가 아닌 OOO여서 거래가액에 차이가 있다. 실제 2015년 4월경부터 2015년 10월경까지의 기간 동안 같은 면적의 OOO의 거래가액은 OOO 내지 OOO으로 확인되는 것에 반하여, OOO의 거래가액은 OOO 내지 OOO에 불과하다. 따라서 청구인의 주장과 달리 OOO는 시세에 차이가 있는 아파트로 비교대상이 될 수 없다.
(2) 청구인이 기준시가와 시세가 낮은 OOO를 유사매매사례가액으로 주장하고 있으나 이는 시가를 잘못 적용한 것이다. 특히 비교대상아파트는 쟁점아파트의 바로 옆 호에 위치하기 때문에, 위치․면적․기준시가가 완전히 동일하여 상속개시일로부터 6월 이내에 거래가 이루어진 유사매매사례가액으로 봄이 타당하므로, 당초 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 국토교통부 실거래가조회 결과 및 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점아파트와 같은 전용면적 133.3㎡의 OOO의 월별 실거래가는 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. <표1> OOO의 실거래가 내역 <표2> OOO의 실거래가 내역 (나) 국토교통부의 공동주택 공시가격에 의하면, 쟁점아파트 및 비교대상아파트 등의 2015년 기준 공시가격은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트 및 비교대상아파트 등의 공시가격(2015년) (다) 처분청이 제시한 피상속인에 대한 상속세 조사종결 보고서에 의하면, 처분청은 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 비교대상아파트를 선정한 뒤, 평가차액 OOO을 상속재산 신고누락액으로 조사한 사실이 나타난다. (라) 청구인이 제시한 국세청 홈택스상의 ‘상속․증여재산 평가하기’ 중 ‘유사매매사례가액 찾기’ 조회 결과에 의하면, 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 같은 면적의 OOO와 OOO 그리고 OOO를 조회된 사실이 나타나고(단, 평가기준일을 어느 시점으로 입력한 결과인지는 확인되지 아니함), ‘유사매매사례가액 찾기’ 조회와 관련된 주의사항으로 “조회일전 약 2개월 내 유사재산 매매사례가액은 시간제약상 부득이 제공되지 못하여, 이에 따라 과세관청의 상속․증여세 처리 시 다른 사례가액 등으로 결정될 수 있습니다.”라는 안내사항이 공지되어 나타난다. (마) 지도(대한측량협회 심사필 제2008-072호, 2008.3.20.)에 의하면, OOO은 OOO와 15층 높이의 OOO 사이에 위치하고 있고, OOO은 각 15층 높이의 OOO 사이에 위치하고 있는 사실이 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트가 아닌 OOO를 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아야 한다고 주장하나, 비교대상아파트OOO가 쟁점아파트OOO와 OOO이 동일하고, 상속개시일이 속한 2015년 당시의 기준시가도 거의 유사한 점, 비교대상아파트가 쟁점아파트와 거의 같은 위치에 소재하고 있는 점, 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액이 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매거래가액인 점, 청구인이 유사매매사례가액으로 주장하는 OOO는 각 15층 높이의 OOO 사이에 위치하고 있어서 비교적 낮은 높이의 OOO와 15층 높이의 127동 사이에 위치한 쟁점아파트와 달리 조망적인 측면에서 쟁점아파트와 유사하다고 보기 어려운 점, 청구인이 상속세 신고 당시 유사매매사례가액으로 신고한 OOO의 2015년경 기준시가는 쟁점아파트보다 OOO원이나 낮아서 쟁점아파트와 유사한 매매사례라고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.