전소유자의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2011.2.16. OOO 단독주택(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 양도하고, 2011.5.24. 쟁점주택의 양도에 대해 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다.
• 나. OOO세무서장, OOO세무서장, OOO세무서장은 쟁점주택의 등기부상으로는 OOO이 2009.4.29. 쟁점주택의 소유권을 취득한 후, 2010.12.20. 청구인에게 소유권을 이전한 것으로 되어 있으나, 실제로는 OOO과 청구인 사이에 OOO가 쟁점주택을 각각 미등기전매한 것으로 조사하고 OOO세무서장은 OOO의 양도가액을 OOO으로 결정하여 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 2017.4.17. 청구인의 쟁점주택 취득가액을 OOO으로 결정하여 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.4. 이의신청을 거쳐 2017.11.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 두 아이를 키우는 평범한 가정주부로, 2010년 5월경 삼촌인 OOO의 소개로 청구인이 보유하고 있던 OOO(임대보증금 OOO, 이하 “OOO"이라 한다)와 OOO이 운영하고 있던 OOO(OOO 소재, 임차보증금 OOO, 시설권리금 OOO, 이하 ”OOO“라 한다)를 쟁점주택과 교환하기로 하면서 쟁점주택의 전세보증금 OOO, 융자 OOO을 청구인등이 부담하는 조건으로 거래하게 되었다. 그런데 등기부에 기재할 신고가액을 정하지 않은 상태에서 쟁점주택의 주인인 OOO과 중개인 OOO이 OOO으로 계약서를 써 준다고 해서 제반서류를 첨부하여 자필서명하고 취․등록세까지 납부하였으나, 당시에는 OOO의 높은 금액에 신고하여 취․등록세를 추가로 부담할 필요가 없었으므로 OOO으로 매매등기를 해도 아무런 문제가 없었고, OOO이OOO에 등기 신고를 해준다고 하니까 아무런 문제가 없는 줄 알았다. 청구인이 취․등록세를 납부한 후부터 전소유자 OOO의 말과 달리 쟁점주택의 세입자들이 계약기간이 만료되었다며 전세금의 반환을 요구하기 시작하여 자금압박을 받은 청구인은 쟁점주택을 몇 달 운영해보지도 못한 채 결국 융자 OOO과 전세보증금 OOO을 청구인이 부담하는 조건으로 OOO 토지 및 건물과 쟁점주택을 매가 OOO에 교환하는 것으로 하여 쟁점주택을 처분하였다. 청구인이 이번 일로 OOO의 빚을 지게 되었다. 청구인은 OOO와 계약서를 쓴 사실도 없고, OOO가 제시한 계약서는 부동산중개인 OOO과 삼촌 OOO이 작성하였다고 하는데, OOO이 OOO를 대신하고, OOO이 청구인을 대신하여 계약서를 작성하려면 그러한 내용을 계약서에 명시하여야 하고, 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있어야 하는데, 처분청이 단지 이름만 적어 놓은 계약서만 믿고 청구인에게 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 거래는 조사 결과 미등기전매에 의한 거래임이 확인되었는바, 처분청은 쟁점주택의 취득과 관련하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 자료 및 금융증빙의 제시를 요구하였으나, 교환계약서상 교환목적물의 가치에 대해 전소유자가 산정한 대로 교환하였다고 할 뿐 추가적인 자료의 제시가 없었다. 이에 따라 쟁점주택에 대한 교환 당시의 교환물건에 대한 감정가액이 확인되지 않는 점, 청구인이 주장하는 실지거래가액의 확인을 위한 증빙자료의 제시가 없는 점, 청구인이 제출한 매매계약서 및 관련 증빙에 기재되어 금액은 거래 당사자들이 임의로 평가한 것으로 이를 실지거래가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 전 소유자인 OOO의 조사결과에 따라 OOO을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 전소유자의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점주택은 OOO이 2009.3.31. 매매에 의해 2009.4.29. 소유권을 취득한 후. 2010.11.29. 매매를 원인으로 2010.12.20. 청구인에게 소유권이 이전되었으며, 2011.2.1.의 매매를 원인으로 2011.2.16. OOO에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제기한 이의신청(2017-19)에 대한 처분청의 결정서에 OOO세무서장의 세무조사 중 OOO가 제출하였다는 교환계약서의 내용은 다음과 같다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점주택 취득 관련 계약서는 다음과 같다. 청구인은 과세표준액이 OOO으로 기재되어 있고, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO으로 기재되어 있는 등록세 납부서 및 영수증 사본도 제출하였다.

(4) 청구인의 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인이 처분청에 기한후 신고시 제출한 양도소득세 신고서 및 처분청 결정결의서상 주요 내용은 다음과 같다. (5) 처분청이 제출한 OOO세무서의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, OOO세무서장은 OOO에 대해 2014.6.16.부터 2014.7.18.까지 다음과 같이 양도소득세 조사를 하였다. OOO세무서 담당공무원이 OOO, 청구인 및 OOO 등과 각각 전화로 통화하여 OOO는 본인이 당시 교도소에 수감 중이었는데, OOO이 면회와서 OOO(이하 “OOO”라 한다)와 쟁점주택의 교환을 교환하는 문제에 대해 이야기하길래 분명히 거부의사를 밝혔음에도 출소후 OOO으로부터 OOO 상가가 쟁점주택과 교환된 사실, 다시 쟁점주택이 OOO와 교환된 사실을 들었으나, 이는 본인의 의도와 관계없이 진행된 것으로 모두 OOO이 처리하였다 진술하였고, OOO은 인테리어 사업을 하면서 알게 된 OOO에게 OOO 상가를 소개해 주었으나, 임차인인 당구장이 나가 보증금을 돌려 주었는데 그 후 임차인이 들어오지 않아 본인이 상가를 소개해 준 죄로 당구장을 직접 운영하면서 운영에 어려움을 겪게 되자 수감 중인 OOO에게 면회를 가서 OOO 상가를 팔 수 밖에 없는 상황을 설명하고 중개인 OOO의 소개로 OOO 상가를 쟁점주택과 교환하였으며, 다시 중개인 OOO의 소개로 쟁점주택을 청구인의 OOO 및 OOO와 맞교환하였고 OOO을 OOO에게 등기 이전하라고 하였으나, 대출금 및 전세보증금이 설정되어 있어 싫다고 하여 나중에 등기이전해 줄 생각으로 조카인 OOO 명의로 등기이전하였다고 진술하였으며, 청구인은 OOO을 통해 쟁점주택을 알게 되었으며, 교환으로 취득 하게 된 경위, 교환물건의 평가액에 대해서는 잘 모른다고 답변하였고, OOO은 쟁점주택을 관리하여 운영해 볼 생각으로 OOO 보증금 OOO과 OOO을 교환물건으로 제시하여 쟁점주택을 맞교환으로 취득하였으나, 취득 후 쟁점주택에 대한 가압류, 임차인들의 보증금 반환요구, 강제경매 개시 등 여러 문제가 발생하여 취득 후 2개월 만에 양도하게 되면서 손해만 보았다는 취지로 진술한 것으로 나타난다 이에 OOO세무서장은 OOO의 쟁점주택 양도에 대해 교환계약서상 쟁점주택OOO과 OOO, OOO에 대한 교환평가액이 기재되어 있지 않은채, 대출금 및 보증금만 기재되어 있고, 청구인은 OOO와 교환계약을 하였음에도 전전소유자인 OOO과 OOO을 매매가액으로 계약서를 작성하였으며, 교환물건이 동등가치가 아닌 경우 그 차액에 대해 금전거래를 수반함이 일반적이나, 기준시가로 평가해도 확연히 차이가 나는 교환물건에 대해 당사자간 임의로 약정하고 신고한 가액인 OOO은 실제거래가액이 아닌 것으로 판단하고, 2차 교환시 OOO세무서장이 조사할 당시 제출된 교환계약서는 작성일자가 2010.4.25.로 되어 있으나 OOO가 새로 제출한 교환계약서는 작성일자가 2010.11.3.(2010.11.23.의 오기로 보인다)로 기재되어 있어 실제로 전소유자 OOO이 교환으로 취득한 OOO 상가에 대해 2010.11.3. 매매를 원인으로 2010.11.24. 등기이전한 점으로 보아 양도시점은 2010.11.24.로 봄이 타당하고, 이는 청구인과 OOO의 교환계약서 작성일인 2010.11.23.과 차이가 없으므로 취득가액 OOO을 양도가액으로 결정한 사실이 나타난다.

(6) 처분청이 제출한 OOO의 양도소득세 결정결의서에 의하면, OOO세무서장은 OOO의 쟁점주택 미등기 전매에 대해 다음과 같이 결정하였다.

(7) 청구인이 2011.2.16. 쟁점주택을 OOO에 양도하였다는 사실에 대해서는 청구인과 처분청은 이견이 없는 것으로 보인다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO가 제시한 계약서가 OOO이 작성한 것으로 청구인이 작성한 사실이 없어 이를 기준으로 쟁점주택의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, OOO는 쟁점주택을 OOO으로 감정평가하여 거래한 것으로 조사된 점, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점주택을 취득한 것은 청구인이 소유하였던 OOO 및 OOO이 운영하던 OOO의 임차권을 쟁점주택과 교환하기로 한 교환거래로서 거래당사자들은 교환목적물인 쟁점주택, OOO 및 OOO의 임차권에 대한 감정평가 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차 등을 거치지 않아 쟁점주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것으로, 쟁점주택의 취득가액을소득세법제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제163조 제12항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하여 산정해야 할 것인바, 청구인이 쟁점주택을 취득하기 전 OOO가 쟁점주택을 OOO에 거래한 사실이 있는 점, OOO세무서장이 OOO의 쟁점주택 양도거래에 대해 양도가액을 OOO으로 보아 과세하였으나, OOO는 이에 대해 불복을 제기하지 아니한 점, 청구인은 쟁점주택의 매매대금이 OOO으로 기재된 매매계약서를 제시하였으나, 청구인은 OOO과 중개인 OOO이 쟁점주택의 거래가액을 OOO으로 계약서를 써 준다고 해서 계약서에 서명날인하였다고 할 뿐 계약서상 거래가액이 OOO으로 정하여지게 된 구체적인 근거나 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점주택의 취득가액을 OOO으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2011.7.14., 법률 제10854호로 일부개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2011.3.31., 대통령령 제22811호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액