쟁점부동산의 양도가액은 유치권자가 포기한 유치권 합의금액 상당액을 제외한 ***백만원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.7.28. OOO 대 407㎡ 및 주택 134.19㎡, 같은 리 OOO 대지 581㎡ 및 주택 134.19㎡, 같은 리 OOO 대지 410㎡ 및 주택 134.19㎡(모두 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 경매로 취득하여 보유하다가 2016.7.27. 이를 OOO(이하 “매수자들”이라 한다)에게 각 양도한 후, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO억원)으로, 그 취득가액을 경락가액 OOO원과 OOO 외 2인이 경매 당시 신고한 위 주택들에 대한 유치권에 관한 합의채권 OOO만원(이하 “쟁점유치권합의금액”이라 한다) 등을 합한 OOO 원으로 하여 산정한 양도소득금액 OOO을 합산하여 2016년 귀속 양도소득세OOO원으로 신고하였고, 이후 2017.2.15. 쟁점부동산의 양도가액을 매수자들로부터 실제 송금받은OOO으로 경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금이 OOO으로 확인되고, 청구인이 실제 송금받았다는 금액 이외에 쟁점부동산의 매매거래로 인해 상환의무가 면제된 쟁점유치권합의금액 상당액도 쟁점부동산의 매매대금에 포함되어야 한다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하는 한편, 위 합산대상 소득금액은 2014년 귀속분으로 보아 2017.12.14. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하고, 2016년 귀속 양도소득세OOO원을 감액․경정하였다(별도로 거부통지서를 보내지 아니하였다).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 유치권자 OOO가 쟁점유치권합의금액을 포기하는 조건으로 OOO가 지정한 자들에게 쟁점부동산을OOO원에 매매하기로 합의하였고, 실제 해당 금액만을 매수자들로부터 수령한 사실이 금융거래증빙에 의해 확인되며, 청구인이 실제 거래와 달리 매수자들과 쟁점부동산의 매매대금을 OOO만원으로 하여 부동산매매계약서를 작성한 것은 매수자들이 은행대출을 원활히 받아 청구인에게 매매대금을 치를 수 있도록 한 것에 불과하다. 경기도 OOO도 청구인의 주장을 받아들여 쟁점부동산의 실거래가액을 OOO원으로 인정하였고, 이에 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 거래가액도 OOO원으로 정정할 수 있었다. 소득세법제96조 제1항에서 “제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다”라고 규정하고 있고, 여기서 “실지거래가액”이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것인바(대법원 2007.4.26. 선고 2006두7171 판결), 청구인과 OOO 등 사이에 2016.3.7. 작성된 ‘매매합의약정서’ 제4항에 의하면 “매매대금이 지급 시에는 현재 유치권은 소멸되며 매수인이 모든 유치권의 책임을 진다”고 약정하고 있으므로 쟁점부동산이 매매됨과 동시에 쟁점유치권합의금액은 소멸된 것이어서 쟁점부동산의 매매대금에 반영되면 안 되는 것이다. 즉, 쟁점부동산의 양도가액은 매수자들로부터 실제 수취한OOO원 으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 은행대출 목적으로 실제 매매대금(OOO원)보다 높은 가액OOO만원)으로 부동산매매계약서를 작성하였다고 주장하면서도 실제거래가액을 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, OOO는 쟁점부동산 중 ‘OOO 및 주택’을 청구인으로부터 매수한 후 2016.11.17. 이를 양도한 후 양도소득세를 신고하면서 청구인이 당초 양도소득세 신고 당시 제출한 부동산매매계약서와 동일한 계약서를 제출한 것으로 확인되는 점, 유치권자인 OOO가 2016.6.26. 작성한 ‘유치권포기각서’를 보면 그 포기조건은 청구인이 쟁점부동산을 OOO에 매각하는 것이고, 쟁점유치권합의금액을 위 매매대금에 포함한 것으로 나타나며, 쟁점부동산의 매매계약서상에도 특약사항으로 ‘유치권 포함’이라고 기재되어 있는바, 쟁점부동산의 매매대금과 쟁점유치권합의금액은 서로 상계된 것으로 보이므로 쟁점유치권합의금액을 쟁점부동산의 취득가액에는 산입하고 양도가액에는 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 최초 신고한 OOO만원이라 할 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액은 유치권자가 포기한 유치권 합의금액 상당액을 제외한 OOO으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 당초 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같다. OOO

(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산(3주택)은 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2015.7.28. 청구인으로 소유권이전등기가 된 후, 2016.6.25. 및 2016.6.27. 매매를 원인으로 2016.7.27. OOO에게 각각 소유권이전등기된 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 OOO부동산인도명령)에 의하면, 청구인은 OOO을 피신청인으로 하여 ‘부동산 인도명령’을 신청하였으나 2015.10.1. OOO지원에서 기각결정을 한 것으로 확인된다. 쟁점부동산에 관하여 유치권 신고를 한 OOO 외 2인과 경락으로 쟁점부동산을 취득한 청구인이 유치권 합의금액을 OOO쟁점유치권합의금액)으로 한 것에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

(4) 처분청이 제출한 증거자료는 다음과 같다. (가) 청구인과 매수자들 간에 각각 체결한 부동산매매계약서를 보면, 청구인은 쟁점부동산 중 ‘OOO대지 및 주택’을 OOO에게 매매대금OOO억원에, ‘OOO만원에, ‘OOO에 매매하기로 한 것으로 나타나고, 그 중 ‘OOO 대지 및 주택’에 대한 부동산매매계약서의 특약사항에는 ‘유치권 포함’이라고 기재된 것으로 확인된다. (나) 유치권자 OOO가 2016.6.26. 작성한 유치권포기각서를 보면, OOO는 청구인이 쟁점부동산을OOO만원에 매각하는 조건(쟁점유치권합의금액을 주택매매대금에 포함)으로 쟁점부동산과 관련된 유치권을 포기한다는 내용이 나타난다. OOO (다) 청구인으로부터 쟁점부동산 중 ‘OOO대지 및 주택’을 취득한 OOO는 2016.11.17. 이를 양도한 후 그 취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 국세통합전산망에 의해 확인된다.

(5) 청구인의 주장 및 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 매수자들과 작성한 부동산매매계약서는 매수자들의 대출편의를 위하여 실제 수수한 매매대금OOO원과 달리 작성한 허위계약서라고 주장하며 청구인의 대출계좌OOO의 입금거래내역을 제출하였고, 그 내역을 정리하면 아래 <표2>와 같다. OOO (나) 청구인은 OOO군수가 쟁점부동산의 실지거래가액을 OOO원으로 인정하여 등기사항전부증명서상 거래가액을 OOO원으로 정정한 것이라고 주장하고 있고, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 거래가액이 위와 같이 정정된 것으로 확인된다. (다) 쟁점부동산 중 ‘OOO 대지 및 주택’을 취득한 OOO가 2018.2.4. 작성하였다는 진술서를 보면, OOO는 쟁점부동산을 OOO에 취득하였다고 확인하고 있다. (라) 청구인과 유치권자인 OOO 및 OOO 사이에 2016.3.7. 작성되었다는 ‘매매합의 약정서’를 보면, 청구인이 쟁점부동산을 포함한 ‘OOO외 8필지 및 주택 3동’을 OOO만원에 매도하기로 하되, 매매대금 지급 시에는 현재 유치권은 소멸되어 매수인이 모든 유치권의 책임을 지기로 한다는 내용이 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 상환의무가 면제된 쟁점유치권합의금액이 포함되지 않아야 한다고 주장하나, 청구인과 유치권자인 OOO 사이에 2016.3.7. 작성되었다는 ‘매매합의 약정서’(OOO 등이 쟁점부동산 등을 OOO만원에 매수한다는 내용), OOO가 2016.6.26. 작성한 ‘유치권 포기각서’(유치권 포기대가로 OOO가 지정한 자들이 쟁점부동산을OOO만원에 매수하고 그 매매대금에 유치권대가가 포함된다는 내용), 쟁점부동산의 매매계약서(특약사항에 ‘유치권 포함’이라고 기재됨) 등 심리자료를 종합하여 볼 때, 매수자들이 쟁점부동산을 청구인으로부터OOO원에 매수하면서 그 매수대금 중 일부를 쟁점유치권 합의금액과 상계한 것으로 보는 것이 타당한바, 처분청에서 청구인이 실제 송금받았다는 금액 이외에 쟁점부동산의 매매거래로 인해 상환의무가 면제된 쟁점유치권합의금액 상당액도 쟁점부동산의 매매대금에 포함되어야 한다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.