청구인과 전소유자 간에 매매계약서상 별도 특약사항이 없음에도 불구하고 소유권이전등기를 거부한다는 이유만으로 추가로 지급할 사유로 보기 어려운 점, 영수증 사본 이외에는 추가 지급하였다고 인정할 금융거래증빙 등 객관적 증빙도 없는 점 등에 비추어 쟁점토지 취득가액 중 XX만원을 부인한 것은 달리 잘못이 없음
청구인과 전소유자 간에 매매계약서상 별도 특약사항이 없음에도 불구하고 소유권이전등기를 거부한다는 이유만으로 추가로 지급할 사유로 보기 어려운 점, 영수증 사본 이외에는 추가 지급하였다고 인정할 금융거래증빙 등 객관적 증빙도 없는 점 등에 비추어 쟁점토지 취득가액 중 XX만원을 부인한 것은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
30. 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 쟁점토지 및 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO만원에 양도하고, 2016.11.30. 쟁점토지의 취득가액은 OOO억원, 쟁점건물의 취득가액(신축 및 증축)은 OOO만원으로 양도소득세를 신고․납부하였다.
(1) 쟁점토지 취득가액이 매매계약서와 영수증에 의해 OOO억원임이 확인됨에도 이 중 OOO만원을 부인한 것은 부당하다. (가) 청구인은 건축업을 하던 OOO의 소개로 쟁점토지를 최초 분양받은 OOO 직원 5∼6명을 만났고, 그 중 1명인 OOO(이하 “전소유자”라 한다)과OOO에 매매하기로 하였으나, 전소유자가 OOO시와 체결한 환매특약금액 OOO원과 취득세 등의 부대비용을 감안하면 약 OOO만원의 손실이 발생하게 되므로OOO만원을 추가 지급하지 않으면 소유권이전등기 하지 않겠다고 하여 부득이하게 추가 지급한 것이고, 이 과정에서 인감날인영수증을 요구하였으나 이를 거부하여 서명 날인한 영수증이라도 발급받게 된 것이다. (나) 이러한 사실관계에도 불구하고 처분청은 매매계약서에는 인감도장, 영수증에는 서명 날인된 점, 영수증 원본의 제출이 없는 점을 이유로 영수증에 기재된 금액을 취득가액으로 인정하지 않았는데, 청구인은 세무조사 당시 영수증 원본을 제출하였다가 그 이후 분실한 것이고, 영수증의 내용이 사실인지를 따져야 하는데 영수증에는 매매계약서와 달리 서명 날인한 점과 금융증빙을 구체적으로 제출하지 못한다는 이유만으로 지급사실이 불분명하다고 보는 것은 부당하다.
(2) 쟁점건물의 신축 및 증축비용이 OOO만원인 사실이 건축계약서와 영수증으로 확인됨에도 이를 부인한 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지 취득할 당시OOO은 인근에서 원룸주택을 건축하고 있었고, 인척관계이며, OOO이 제시한 건축비용이 서울에서 듣던 건축비보다 많이 낮은 것으로 판단되어, 곧바로 바닥 레미콘 공사 및 건물 108.84㎡(35평, 시멘트벽, 아스팔트슁글지붕), 전기·수도·정화조 설치, 허가 및 준공검사 업무를 포함하여 OOO만원)에 신축하는 조건으로 공사를 의뢰하였고, 1995.5.1. 건축허가를 받아 6월초에 1차 신축공사(계약서 별첨)를 하였다. 2차 증축공사(영수증 별첨)는 건물 30.76㎡(9.3평, 판넬과 아스팔트슁글지붕)를OOO원)에 공사하는 조건으로 1995년 말경 완료하였다. (나) 처분청은 대금지급에 대한 금융자료를 제시하지 못하는 점을 들어 신축비용 등을 부인하고 있는데, 신축 후 20여년 지난 것을 증명하기도 어렵고, 청구인은 그 당시OOO 지하상가에서 오랫동안 장사하여 보관하고 있던 현금과 계모임을 통해 마련한 목돈으로 쟁점토지와 쟁점건물 공사비용을 지급하여 금융자료를 제시하기는 어렵지만, 건축물관리대장에서 확인되는 건축면적과 당시의 평균적인 건축비에 비추어 보더라도 쟁점건물 취득가액이 불분명한 경우로 보는 것은 부당하다. (다) 처분청은 계약내용과 건축물관리대장에 기재된 건축일자가 상이한 점, OOO이 1995.6.28.부터 OOO카인테리어를 개업한 점, 계약서에 기재되어 있는OOO의 주소가 주민등록과 상이한 점, OOO이 1996년 2월에 사망한 점을 들어 건축계약서를 신뢰할 수 없다고 주장하나, 1차 신축과 증축공사는 실제로 1995년 6월과 1995년 말에 각각 완공되었으나, OOO이 건축허가사항을 위반하여 준공공사를 받지 못하던 중 OOO의 갑작스런 사망으로 부득이하게 청구인이 직접 준공검사를 받게 되어 건축물관리대장에는 1차 신축이 1997.4.21., 증축공사는 1998.12.22. 완공된 것으로 기재되었지만, 1995.7.1. 쟁점건물에 전기가 송전된 사실, 1995.6.8. 수도계량기를 설치한 사실, OOO이 1995.6.28.. 쟁점부동산에서 OOO카인테리어 사업자등록한 점 등의 사실관계에 비추어 볼 때 1차 신축공사가 건축계약서에 따라 완공되었음이 확인되고, 2차 공사 역시 영수증에 기재된 금액을 지급하고 증축되었으나 준공검사가 마무리된 후 대금을 지급하였기 때문에 지급일이 1998년으로 기재된 것일 뿐이며, 건축계약서에 기재된 OOO의 주소는 쟁점건물에서 사업을 영위하였기 때문에 단순히 쟁점건물 소재지로 주소를 기재한 것이다.
(1) 청구인은 토지 취득가액 계약서OOO을 추가로 지급하였다는 증빙으로 전소유자의 영수증을 제출하였으나, 전소유자에게 녹취사실을 알리고 통화한 내용에 따르면 취득 및 양도는 이혼한 전 남편이 본인 명의로 거래하여 거래에 관여한 사실이 없으며, 영수증을 작성한 사실이 없다는 진술을 하였고, 청구인은 거래대금 관련 금융증빙 등 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료를 제출하지 않으므로 이를 인정할 수 없다.
(2) 건물 취득가액은 1995.4.25. 청구외OOO에게 도급하여 건축하였다는 건축계약서(OOO원)와 1998.12.20. 증축공사 영수증(OOO만원)을 제출하였으나, 건축계약서는 A4용지 반페이지 분량의 계약서로 공사대금 OOO만원과 대금지급시기, 건축물관리대상의 건물 용도, 면적 35평 및 대략적인 공사내용을 표시하고 있지만, 시공자 OOO의 주소가 사실과 다르고 성명을 제외한 주민등록번호 등 기타 인적사항도 기재되어 있지 않아 표준 공사계약서로 볼 수 없고, OOO은 당시 양도물건 소재지에서 차량 정비업을 운영하던 자(1996.2.22. 사망)로 확인되고, 청구인은 공사신축 대금지급관련 금융증빙 자료를 제출하지 않으므로 건축계약서상의 금액을 건물의 취득가액으로 인정할 수 없다.
(1) 매매계약서상의 대금 외에 토지의 취득가액으로 추가 금액을 지급하였다는 주장의 당부
(2) 쟁점건물의 취득(신축)가액이 불분명한지 여부
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당 하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
(1) 쟁점토지의 소유권 변동현황, 매매계약 및 대금지급 현황은 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 (폐쇄)등기부등본에 의하면 다음 <표1>과 같이 전소유자 OOO원의 환매특약조건으로 OOO시로부터 쟁점토지를 취득한 후 환매권특약을 말소하고 청구인에게 쟁점토지를 양도한 것으로 확인된다. OOO (나) 쟁점토지의 폐쇄등기부등본에 의하면 1995.5.12. OOO을 채무자로 하여 채권최고액OOO의 근저당권설정이 되어 있는 사실이 확인된다. OOO (다) 쟁점토지의 취득 관련하여 청구인은 매매계약서와 추가 지급한 대금의 영수증사본을 제출하였고, 그 내용은 다음과 같다.
1. 매매계약서는 다음 <표3>과 같고, 매매계약서는 1995.5.17. 체결되어 매매대금은OOO만원, 일시불로 지급하는 것으로 기재되어있고, 인감도장이 날인되어 있으며, 매매계약서에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. OOO
2. 영수증사본은 다음 <표4>와 같고, 전소유자 OOO이 매매계약서를 작성한 날과 동일한 날짜인 1995.5.17. 매매계약서의 매매대금이외 OOO만원을 추가로 영수한다는 내용이고, 기재내용 모두가 수기로 작성되었다. OOO (라) 국세청대내포털시스템 자료에 의하면, 쟁점토지의 취득당시 ㎡당 개별공시지가는 OOO원으로 기준시가는 OOO만원이다.
(2) 쟁점건물의 건축물현황, 1차 신축관련 건축계약서 및 증축 관련 영수증 등의 증빙 현황은 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 건축물관리대장으로 확인되는 쟁점건물의 건축물 현황과 변동사항은 다음과 같다.
1. 쟁점건물의 연면적은 139.6㎡이고, 건축물 현황은 다음 <표5>와 같다. OOO
2. 쟁점건물 변동사항은 다음 <표6>과 같고, 허가일자는 1995.5.1. 착공일자는 1995.5.2. 사용승인일자는 1997.4.21.로 기재되어 있다. OOO
3. 청구인은 쟁점건물의 신축은 1995년 6월초, 증축은 1995년 말경 완공되었으나, 시공자 OOO이 건축허가사항을 위반하여 준공허가를 받지 못해 1997.4.21.에 이르러 신규 등록하게 된 것이고, 증축사항도 준공허가 지연으로 1998.12.22.에 최종 증축등록 된 것이라고 설명하고 있다. 총 연면적 139.6㎡의 건물을 신축하는데는 2개월 이내 소요되는 것이 일반적이고, 1995년 6월경부터 쟁점건물로 사업장을 이전하여 OOO이 자동차정비소를 운영하고 있었음에도 1997.7.30.에서야 변동등록 된 바와 같이 준공허가 및 증축허가 과정상의 문제로 지연등록된 것일 뿐이라고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제출한 쟁점건물 신축과 관련한 건축계약서 및 증축관련 영수증은 다음 <표7>과 같다. OOO (다) 청구인은 1995년에 건축계약서에 따라 쟁점건물이 정상적으로 신축되었다는 증빙자료로 한국전력공사 및 OOO 상하수도사업소에서 발급받은 서류를 제출하였는데, 한국전력공사(OOO지역본부 원주지사)가 발급한 서류에 의하면, 쟁점부동산의 송전일자는 1995.7.11.로 확인되고, OOO 상하수도사업소가 발급한 서류에 의하면, 쟁점부동산에 상하수도 계량기 설치일자는 1995.6.8.로 확인된다. (라) 국세청대내포털시스템 및 주민등록등(초)본에 의하면, OOO의 주소는 계약서에 기재되어 있는 주소와 다른 것으로 확인되고, 총사업내역은 다음 <표8>와 같으며, 쟁점건물 신축기간 중 2개의 사업등록을 하고 있었던 것으로 확인되는데, 1995.6.28.(타 사업장에서 전입) ∼ 1996.6.30.(직권폐업)기간 동안 쟁점부동산 소재지에서OOO인테리어를 운영하였고, OOO소재지에서 OOO주택 상호의 건설업을 영위하였으며, 1996.2.22. 사망으로 주민등록이 말소된 것으로 확인된다. OOO (마) 건설교통부 고시 제1995-1호로 고시된 1995년도의 표준건축비는 1제곱미터당OOO원으로 확인되고, 청구인은 표준건축비를 적용하는 경우 쟁점건물의 표준건축비는 신축공사비는 OOO으로 계산되어 청구인이 주장하는 건축비용은 실질에 부합한다고 주장하고 있다.
(3) 처분청이 영수증과 건축계약서가 작성 당시 서류인지 여부를 확인(문서감정)하고자 제출 요청하였으나, 청구인은 조사 당시에는 원본을 제출한 바 있으나 그 후 원본을 분실하였다는 사유로 제출하지 않았다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인과 전소유자 간에 유효하게 작성한 매매계약서에는 별도 특약사항이 없음에도 불구하고 소유권이전등기를 거부한다는 이유만으로 추가로 금원을 지급할 사유가 있다고 보기 어려운 점, 영수증이 쟁점토지의 매매계약서작성일과 같은 날에 작성되었음에도 계약서에는 인감도장이 날인되어 있고, 영수증에는 서명날인되어 임의 작성되었을 가능성이 있는 점, 영수증 원본을 제출하지 않아 진위 여부를 확인할 수 없는 점, 특별한 사유가 있어 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장한 자가 입증하여야 하는 것이나 영수증 사본 이외에는 계약서 내용과 달리 추가 지급하였다고 주장하는 금액을 인정할 금융거래증빙 등 객관적 증빙도 제출하지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액 중OOO만원을 부인한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점건물의 신축계약서에는 시공자 OOO의 주민번호가 기재되어 있지 않은 점, 계약서에 기재되어 있는OOO의 주소가 주민등록과 상이한 점, 날인된 도장도 OOO이 사망 이후 작성된 증축관련 영수증의 도장과 동일한 점, 원본을 제출하지 않아 진위 여부를 확인할 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 건축계약서와 영수증을 신뢰하기 어렵고, 신축계약서 및 영수증에는 구체적 공사내역도 기재되어 있지 않아 공사금액을 합리적으로 추정할 수 없으며, 신축공사와 증축공사가 1995년에 모두 이루어졌다고 주장하였음에도 신축내역은 1997년에 등록하고, 증축에 따른 변동사항은 1998년 말에 등록한 점에 비추어 볼 때 1995년에 OOO이 증축공사를 완공하였다고 보기도 어렵고, 신축 및 증축공사 대금지급현황을 확인할 수 있는 금융거래 증빙도 전혀 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 취득가액으로 한 것도 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.