1세대 3주택 판정에 있어 쟁점오피스텔을 주택으로 봄

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2014.11.13. OOO(이하 “양도아파트”라 한다)를 OOO원에 양도한 후, 2014.11.25. 동 아파트의 양도를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2016.6.20.부터 2016.7.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 위 양도아파트의 양도일 현재 주거용 오피스텔인 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유하고 있어 양도아파트의 양도가 1세대 3주택에 해당하는 것으로 판단한 후, 2016.10.17. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였
• 다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.13. 이의신청을 거쳐 2017.10.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 주택이란 세대가 상시 주거용으로 장기간 독립된 생활을 영위할 수 있어야 하는바, 쟁점오피스텔의 면적은 21.53㎡(6.5평)로 세대원이 상시․장기간 거주하기에는 매우 협소하고 실제 용도 측면에서 주거용으로 부적합하여 주택으로 볼 수 없고, 냉장고, 세탁기, 인덕션, 에어컨, 전자레인지, TV 등이 구비되어 있으나 이는 숙박을 목적으로 하는 콘도나 펜션에도 구비되어 있는 것으로서 이 것만으로 주택이라는 주장은 과도한 것이다. 쟁점오피스텔의 임차인 현황을 보면 청구인의 양도시기인 2014.11.13.은 공실인 상태였고 양도시기 직전 임차인은 OOO이며, 양도 이후 임차인은 주식회사 OOO 국제학교시스템임을 알 수 있는바, OOO 국제학교시스템은 주식회사로서 쟁점오피스텔을 야간강의 일정이 있는 강사들에게 번갈아가며 임시 숙소로 사용케 하였으므로 쟁점오피스텔은 세대원의 상시 주거용으로 사용되었다고 볼 수 없고, 예규에서도 사원용 숙소는 주택으로 볼 수 없다고 명시하고 있으며, OOO의 임대기간을 보면 97일로 3개월 남짓의 기간이어서 상시주거용이 아닌 숙박정도의 기간임을 알 수 있다. 청구인이 사업자등록을 하고 부가가치세를 납부해 온 것은 주택의 임대보다는 숙박업 또는 기업의 임시숙소, 소호사무실 용도로 임대하기를 원했기 때문이며 양도시기 전후로는 청구인의 취지에 맞는 형태였고 이는 부가가치세 과세대상으로 쟁점오피스텔이 주택이 아님을 알 수 있으며, 주택의 판정은 사실상의 용도에 따르는데 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라야 하므로 공부상 업무용 오피스텔인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아서는 아니된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점오피스텔은 양도 당시 공실이었고 양도 전후 임차인들은 모두 쟁점오피스텔에 사업자등록이 되어 있지 않았으며, 임차인 OOO은 학생, OOO와 OOO는 임대차 기간 동안 근로소득이 있는 것으로 확인되고 사업이력은 없으며, 주식회사 OOO 국제학교 시스템은 쟁점오피스텔을 사업장과 별도로 강사숙소로 사용하는 등 임차인들 모두가 업무용이 아닌 주거용으로 사용한 것으로 보이고, 인터넷상의 분양 홍보글을 보면 쟁점오피스텔이 위치해 있는 건물 내 오피스텔들이 주방시설, 세탁기, 전자레인지, 장롱 및 신발장 등 주거용에 필요한 시설이 풀옵션으로 설치되어 있는 것으로 나타나는 등 오피스텔 건물구조가 주거용에 적합한 상태이며, 임차인들이 체결한 임대차 계약서 내용을 보면 주방시설 등 기본옵션 설치가 기재되어 있고 특약사항으로는 전입신고를 제한하고 있는 등 청구인이 주거용으로 임대한 사실을 은폐하기 위한 계약행위가 있었던 것으로 보인다. 처분청 조사담당자가 2016년 7월 경 현장에 출장하여 확인한 바에 의하면, 쟁점오피스텔이 공실 상태로 있어 임차인들은 만나지 못하였으나 쟁점오피스텔이 있는 전체건물 구조는 1층만 상가로 사용하고 있고, 2∼6층은 주차장, 주거세대는 7∼15층으로 구성되어 있으며, 건물 외벽 및 현관문에 간판이 없고, 1층 관리사무소 택배수령시간은 13:00∼22:00로 한정되어 저녁에 퇴근하는 입주민들을 고려한 것으로 보이며, 7층부터 15층의 우편함에 대한 점검 결과 개인적 우편물 외에 회사명의의 우편물들은 보이지 않았고, 일반 업무용 사무실의 우편함 정면에 회사 상호가 기재되어 있는 반면, 쟁점오피스텔에는 상호가 나타나지 않았으며(7층부터 15층에 있는 오피스텔 전체도 마찬가지임), 지하 관리사무소를 방문하여 관리사무소 직원으로부터 7층부터 15층에 있는 오피스텔의 입주민들은 회사원들이 주거로 거주하고 있어 일과시간에는 만날 수 없다는 답변을 듣는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 볼 만한 사정이 없었다. 결국 쟁점오피스텔의 이용현황, 외관 및 내부구조, 세입자들의 사업유무 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점오피스텔은 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인된 반면, 임차인들이 쟁점오피스텔을 사무용도로 사용하였다고 볼 만한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 것은 타당하다.

• 가. 쟁 점 1세대 3주택 판정에 있어 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여 부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상 속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (4) 주택법 시행령 제3조 【도시형 생활주택】① 법 제2조 제4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

2. 원룸형 주택: 건축법 시행령별표1 제2호 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주 택

• 가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
• 나. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
• 다. 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
• 라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔의 등기부등본 및 집합건축물대장 등에 의하면, 쟁점오피스텔이 속한 건물은 철근콘크리트조의 지상 15층 건물로 1층은 근린생활시설, 2～6층은 주차장, 7～15층은 오피스텔(용도: 업무시설)로 이루어져 있으며, 쟁점오피스텔 중 1409호는 2013.2.12., 1510호는 2013.1.11.에 청구인에게 소유권이 이전되었고, 건물면적은 각각 21.53㎡ 및 20.15㎡에 대지면적은 7.37㎡(2.2평)인 것으로 나타난다. (2) 국세청 차세대시스템 조회자료에 의하면, 쟁점오피스텔은 <표1>과 같이 사업자등록이 되어 있고, <표2>와 같이 과세기간별로 부가가치세를 신고․납부한 것으로 나타난다. <표1> 쟁점오피스텔 임대사업 등록내역 <표2> 쟁점오피스텔 부가가치세 신고 내역 (3) 부동산임대차계약서 등에 나타난 쟁점오피스텔의 임차인 및 임대차 현황에 의하면, 1409호의 경우 2013.1.18.부터 2014.6.18.까지 최호에게, 2014.7.30.부터 2014.11.4.까지 곽남에게, 2015.6.19.부터 2016.6.18.까지 주식회사 OOO 국제학교시스템에게 임대를 한 것으로 나타나고, 1510호의 경우 2013.1.5.부터 2014.1.4.까지 김훈에게, 2015.3.8.부터 2016.3.7.까지 이규에게 임대를 한 것으로 나타난다.

(4) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 쟁점오피스텔에 대한 조사사항은 다음과 같다. (가) 2014.11.13. 양도아파트를 양도할 당시 쟁점오피스텔은 공실이었고 공부상 용도가 업무시설로 되어 있으나 그 구조는 주거용에 적합하도록 되어있는 오피스텔에 해당한다. (나) 국세청 차세대 시스템 조회자료에 의하면 임차인들은 모두 쟁점오피스텔에 사업자등록이 되어 있지 아니하고, 임차인 최호 및 이규는 임대차기간 동안 근로소득이 있는 것으로 확인되며, 사업이력도 없는 것으로 나타난다. (다) 2016년 7월 경 현장에 출장하였으나, 쟁점오피스텔이 공실상태에 있어 임차인들을 만나지 못하였고, 쟁점오피스텔 구조는 1층은 상가, 2〜6층은 주차장, 7〜15층은 오피스텔로 되어 있으며, 1층 관리사무소의 택배수령시간은 13:00〜22:00로 되어 있고, 건물 외벽이나 현관문에 간판이 없으며, 우편함에 개인 우편물만 있는 것으로 보아 외관상 업무용 건물이라고 판단되지 아니한다. (라) 주식회사 OOO 국제학교시스템은 학원경영컨설팅 법인으로 사업장 소재지는 OOO이고, 쟁점오피스텔 중 1409호를 임차하여 강사들에게 상시 주거용으로 제공한 것으로 보인다. (마) 쟁점오피스텔의 임대차계약서에 의하면 특약사항에 기본옵션으로 냉장고, 세탁기, 인덕션, 에어컨, 전자레인지, TV등이 구비되어 있고 전입신고를 제한하는 내용이 확인되며, 주민등록등(초)본상 임차인들이 쟁점오피스텔에 전입신고한 내역은 확인되지 아니한다. (바) 2016.9.21. 쟁점오피스텔 중 1409호를 방문하여 확인한바, 현재의 임차인이 주거용으로 사용하고 있었고, 오피스텔 내부에는 침대, 세면실, 인덕션, 환풍기, 세탁기, 장롱 등 수납장, 벽걸이 TV 등이 확인된다. (사) 쟁점오피스텔과 같은 평형의 사이버견본주택 사진에 의하면 건물의 내부 구조가 거실, 주방, 침실, 욕실로 구분된 것으로 나타난

• 다. (아) 부동산 중개업소에서 안내하는 인터넷 중개정보에 의하면 쟁점오피스텔과 동일한 건물에 있는 오피스텔의 내부사진에 옷장, 싱크대, 세탁기, TV, 화장실, 욕실 등이 설치된 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 제시한 이 건 관련 과세전적부심사결정서(2016.8.26. 청구, 2016.9.30. 불채택 결정)의 내용에 의하면, 쟁점오피스텔 중 1409호의 임차인인 곽남에게 2016.9.20. 유선으로 오피스텔 사용 용도를 문의한 결과, 주거용으로 사용하였다고 답변하였고, 1510호의 임차인 김훈은 입주자관리카드에 직장이 대학생으로 기재한 바 있다고 사실관계를 기술하였다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 외 다수 같은 뜻임), 비록 청구인이 쟁점오피스텔을 부가가치세 과세사업장으로 하여 과세기간별로 부가가치세 신고를 해온 사실이 있고 쟁점오피스텔의 면적이 6평 남짓하여 협소한 부분은 있으나, 내부에 주방시설, 세탁기, 전자레인지, 가구 등 주거에 필요한 시설이 풀옵션으로 설치되어 있어 업무용 시설이라기보다는 상시 주거에 공할 수 있는 원 룸형태의 주거시설로 봄이 합리적인 점, 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세를 신고한 사실이 없는 점, 쟁점오피스텔의 관리직원이 쟁점오피스텔의 입주민 대 부분이 회사원들로서 주거용으로 사용하고 있다고 진술한 점 등을 고 려하면 쟁점오피스텔은 그 구조나 기능, 시설, 실제 사용현황 등 모든 면에서 상시 주거용에 적합한 시설로 보이므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택수에 포함하여 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한