쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.1.11. 김OOO으로부터 OOO백만원에 취득한 충청남도 태안군 남면 OOO번지 1,435㎡(2004.12.27. 850㎡는 같은 리 OOO로 분할, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.2.17. OOO백만원에 양도하고 2017.4.30. 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 2017.9.18.～2017.10.2. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 취득 관련 부동산매매계약서가 없고 대금지급 내역도 불명확하므로 신고된 취득가액(OOO백만원)을 부인하고 환산취득가액(OOO백만원)을 적용하여 2017.11.21. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.14. 이의신청을 거쳐 2018.6.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 실질과세의 원칙에 따라 양도소득세 취득가액 계산은 환산가액이 아니라 실지거래가액으로 계산하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지 취득 직전 1996.12.19. 김OOO 소유의 충청남도 태안군 남면 OOO의 토지를 배우자인 김OOO를 위해 3.3㎡당 OOO만원에 취득하였고, 이는 금융자료로 확인할 수 있다.

(2) 청구인이 위의 토지를 취득하자 김OOO이 인근의 쟁점토지도 추가로 구입하라고 하면서 3.3㎡당 OOO만원을 제시하여 청구인은 1997.1.11. 쟁점토지를 3.3㎡당 OOO만원에 구입하였고, 잔금을 청산하기 전에 등기를 이전하였으며, 1997.1.20. 최종잔금을 지불한 것으로 기억한다. 취득 당시의 쟁점토지 매매계약서는 분실하였으나, 3.3㎡당 OOO만원에 구입한 것이 사실이고 이를 입증하기 위해 쟁점토지 바로 옆에 있는 OOO 식당을 운영하였던 최OOO의 사실확인서를 첨부하여 신고하였다.

(3) 청구인은 김OOO에게 쟁점토지 거래 등에 대하여 사실확인을 요청하였으나 자녀들의 반대로 확인을 받을 수 없는 상태이다. 그러나, 실제 3.3㎡당 OOO만원에 구입한 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 금액은 일반적인 거래관행에 비추어 이례적이므로 이를 주장하는 청구인에게 입증책임이 있다 할 것임에도 청구인은 실지취득가액에 대한 객관적인 증빙은 물론, 매매계약서도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다. 관련 법령에 의하면, 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또한 환산가액으로 산정한다.

(2) 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 취득가액이 실제 소요된 것 이라고 주장하나, 쟁점토지의 취득시 작성한 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 쟁점토지 취득전에 배우자 명의로 쟁점토지 인근의 토지를 취득하면서 3.3㎡당 OOO만원씩 취득하였다고 주장하나, 해당 매매계약서도 제출하지 못하고, 쟁점토지의 취득과 관련성이 불분명한 금융거래내역과 인근 주민의 사실확인서만을 제출하였을 뿐이다.

(3) 청구인이 제출한 금융거래내역을 살펴보면, 부동산 거래내역과 일치하는 출금내역이 존재하지 않고 청구인이 주장하는 일자의 거래내역(1997.1.4. OOO백만원, 1997.1.17. OOO백만원)도 생략되어 있어 전소유자에게 송금한 사실을 구체적으로 확인할 수 없으며, 일반적인 부동산 거래에서 일시적으로 고액의 입출금이 발생하는 것과 달리 청구인이 제출한 금융거래내역은 쟁점토지 취득시점 전후 총 2개월에 고액이 다발적으로 입출금된 것으로 볼 때, 청구인이 주장하는 출금액이 쟁점토지의 매입과 관련된 것이라고 단정하기 어렵다. 또한, 쟁점토지 인근에서 음식점을 하던 최OOO의 사실확인서는 사인간에 임의로 작성할 수 있는 것이고, 최OOO은 쟁점토지의 인근에서 1999.8.31.부터 식당을 운영하여 쟁점토지의 취득시점인 1997.1.11.로부터 2년 7개월 후에야 사업을 개시한 것으로 확인되어 사실확인서 내용에 대한 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. (2) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고시 1997.1.11. 쟁점토지를 3.3㎡당 OOO원 총 OOO백만원에 취득하였다고 신고하였으나 관련 매매계약서는 제출하지 아니하였다. (나) 청구인은 쟁점토지의 취득시 양도자에게 지급하였다고 하면서 다음 <표1>과 같은 금융거래내역을 제출하였다. OOO (다) 청구인은 위 쟁점토지의 취득관련 거래내역이 사실이라는 취지로 쟁점토지 인근에서 식당을 운영하는 최OOO이 작성⋅날인한 확인서를 제출하였다. OOO (라) 청구인이 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이라고 주장하는 금액 및 조사청이 취득가액으로 환산한 금액과 쟁점토지의 기준시가를 비교하면 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 ㎡당 금액 비교 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고서에 기재된 취득가액이 실제 소요된 비용이므로 환산가액을 적용한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득계약서를 제출하지 못하였고, 실지거래액을 확인할 수 있는 자료라고 주장하며 제출한 금융거래 자료에는 부동산 거래내역과 일치하는 출금내역이 존재하지 않는 등 쟁점토지와의 관련성이 불분명한 점, 쟁점토지 인근에서 음식점을 하던 최OOO의 사실확인서 등은 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 취득가액을 확인할 수 있는 자료로 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점토지의 실거래가액이라고 주장하는 취득가액은 당시 공시지가의 25배(환산가액은 공시지가의 9배)에 달하고, 양도가액과 비교했을 때 20년 보유하는 동안 1.6배 상승한 금액인 반면, 같은 기간 공시지가는 27배 상승한 것과 큰 차이가 발생하고 있어 청구인의 주장에 신빙성이 부족해 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 인정되므로 처분청이 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.