쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상 국민주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO에서 OOO라는 상호로 건설업을 영위하는 사람으로 OOO에 3개동의 건물을 신축하면서 2～5층 다세대주택 24세대와 6‧7층 오피스텔 12실을 신축분양하고 오피스텔 12실(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 부가가치세가 과세되는 재화의 공급으로 보아 2016년 제2기 부가가치세를 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용 오피스텔로서 사실상 주택이므로 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세 면세대상으로 보아 2017.4.20. 처분청에 2016년 제2기 부가가치세OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.6.12. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.29. 이의신청을 거쳐 2018.1.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점오피스텔은 아래와 같은 이유로 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다.

(1) 쟁점오피스텔은 화장실, 주방시설, 바닥난방이 있는 사실상 주택의 용도로 신축되었기에 재화의 공급시점에 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다.

(2) 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제106조에 대통령령으로 정하는 국민주택은 부가가치세를 면제하도록 하고 있고, 조특법 시행령은 주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택을 그 대상으로 하고 있다. 주택법제2조에 의하면 국민주택규모를 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있어 쟁점오피스텔은 국민주택규모에 해당하여 부가가치세가 면제된다. 주택법제2조는 주택과 준주택에 대한 정의를 하면서 오피스텔에 대해 건축법 시행령에 위임하고 있고, 건축법 시행령 별표 1. 제14호 나목 2)에 준주택의 종류와 범위에 오피스텔이 명시되어 있으므로 업무용 오피스텔이 아닌 주거용이라면 당연히 주택법상 주택의 정의에 부합하는 것으로 해석되어야 한다. 또한, 소득세법제88조에 따르면 주택은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하도록 하고 있어 쟁점오피스텔은 사실상 주택에 해당한다.

(3) 처분청은 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 업무시설로 재산세가 부과된 사실이 있음을 이유로 쟁점오피스텔이 주택에 해당하지 아니한다는 의견이나, 주거용 오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우 신청에 따라 주택분으로 부과되는 것이고, 업무시설 오피스텔과 주거용 오피스텔은 구분되는 것으로서 실질관계에 따라 쟁점오피스텔은 주택으로 보아야 한다.

(4) 실질적으로 주택으로 오피스텔을 공급하면서 용적률 등의 제한을 피하기 위해 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 것이 관련 법령을 위반한 것은 아니고, 사업자의 판단에 따라 일반적으로 행해지는 형태이며, 주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자와의 형평은 쟁점오피스텔에 대한 면세 여부에 대한 판단과는 무관하다.

• 나. 처분청 의견 주택법제2조에서는 주택과 준주택을 구분하고 있고, 주택법 시행령제2조의2에서는 준주택의 범위와 종류에 대해 건축법 시행령 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔을 규정하고 있다. 조특법에 의한 국민주택규모의 주택공급에 대한 부가가치세 면제 규정에 국민주택이 준주택을 포함한 개념으로 본다는 명시규정이 없는 한 조세법률주의(엄격해석의 원칙)에 의해 조특법 제106조 제4호에서 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡)인 것만 해당된다고 보아야 할 것이다. 쟁점오피스텔은 일반 업무시설로 분류되는 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인을 받은 후 용도변경 허가 없이 분양한 경우 비록 주택으로 사용되고 그 면적이 국민주택규모에 해당되더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당되지 않아 부가가치세 과세대상으로 보는 것이 타당하다. 한편, 소득세법상 거주자의 양도소득을 계산함에 있어서 주택에 대하여 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하고, 그 용도 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르고 있으나, 이는 주거용으로 사용가능한 부동산의 공급이후 그 사용상황에 따라 1세대 1주택 비과세 등 양도소득세 과세여부를 결정하기 위한 것으로서 부가가치세 과세여부를 결정하기 위한 근거로 보기 어렵다. 또한, 부가가치세법 제15조 제1항 에 따르면 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때이므로 만약 소득세법에 따라 조특법을 해석·적용할 경우 재화의 공급시기에 결정되어야 할 부가가치세의 납세의무가 그 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정되어야 하는 불합리한 상황이 발생하게 되고, 더 나아가 청구주장과 같이 쟁점오피스텔이 당초부터 주택용으로 설계․시공되었으며 실제로도 주거용으로 사용되고 있다고 하더라도 주택법등에서 규정하고 있는 조건을 충족하지 못함에 따라 주택이 아니라 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받았고, 실제 업무시설로 사용이 불가능한 것이 아닌 이상 쟁점오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 보아야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법 106조[부가가치세의 면제 등] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다(후단 생략)

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2) 조세특례제한법 시행령 제51조의2[자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례] ③ 법 제55조의2 제4항에서 대통령령으로 정하는 규모란 주택법에 따른 국민주택규모를 말한다. 제106조[부가가치세 면제 등] ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(3) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립적인 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하여, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. “국민주택”이란 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라한다)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모”라 한단)을 말한다. (4) 주택법 시행령 제2조의2[준주택의 범위와 종류] 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 건축법 시행령 별표 1 제4호 파목 및 제15호 다목에 따른 고시원

3. 건축법 시행령 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조 제1항 제3호 의 노인복지주택

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의4[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1]용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)

• 나. 일반업무시설: 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)，그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO는 명칭으로 다세대주택 24세대와 오피스텔 12실을 신축하고 분양이 완료된 쟁점오피스텔 12실을 포함한 2016. 2기 분양수입금액 등에 대하여 아래 <표1>과 같이 신고한 것으로 나타난다. OOO (나) 청구인은 쟁점오피스텔을OOO 등 12인에게 분양하면서 부가가치세 OOO백만원을 포함한 분양금액 OOO백만원을 수입하고 각 실의 소유권이전등기일에 수분양자에게 세금계산서를 발행한 것으로 나타난다. (다) 쟁점오피스텔 12실 중 12실의 수분양자는 현재 쟁점오피스텔의 각 실에 주민등록상 주소를 두고 있고, 처분청이 쟁점오피스텔에 대하여 충주시장에게 재산세 부과내역을 조회한 결과, 건축물 용도를 업무시설로 재산세를 부과하였음을 회신한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 쟁점오피스텔 전 호실의 내부 사진을 제출하였고, 욕실과 주방, 침대, 냉장고, 에어컨 등이 촬영되어 있으며, 전 호실 분양계약서와 용도가 ‘오피스텔’로 기재된 집합건축물대장(각 호실의 면적: 78.32㎡)을 제출하였고, “주택용”이라고 기재되어 있는 일부 호실에 대한 도시가스 요금청구서를 제출하였다.

(2) OOO 세무2과에서 발송한 주거용 오피스텔 재산세 과세변동 신고 안내문에는 공부상 현황과 사실상의 현황이 상이하여 변동사유가 발생된 경우 재산의 소유자는 과세기준일(6.1.)부터 10일 이내에 시장, 군수에게 그 변동내용을 입증할 수 있는 관계증빙자료를 첨부하여 신고하여야 한다고 규정하고 있으니, 공부상 용도변경이 되지 않은 일반 업무시설인 오피스텔은 일반 건축분으로 재산세를 부과하고 있으나, 주거용으로 사용할 경우 민원인의 신청이 있을시 사실확인(주민등록 등) 후 주택분 재산세로 과세변동하게 됨을 안내한 것으로 나타난다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호 및 제3호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”은 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하고 있으며, ｢주택법 시행령｣ 제2조의2 제4호 에서 건축법 시행령에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조특법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 주택법에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍․면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것인 점, 부가가치세법 제15조 제1항 에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있어 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 것인바, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련법령에 따라 건축허가 및 사용승인을 받은 사실이 있는 것으로 나타나고, 쟁점오피스텔이 사용승인일로부터 공급시기까지 주택법상 주택으로 변경된 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.