쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설이기는 하나 개별화장실, 주방시설, 냉장고, 에어컨 등의 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 언제든 주거용으로 사용이 가능한 상태인 것으로 보이는 점 등에 비추어 1세대 1주택 비과세 특례규정을 배제한 처분은 잘못이 없음
쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설이기는 하나 개별화장실, 주방시설, 냉장고, 에어컨 등의 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 언제든 주거용으로 사용이 가능한 상태인 것으로 보이는 점 등에 비추어 1세대 1주택 비과세 특례규정을 배제한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 대법원은 납세자와 조세채권자 사이에서도 자기책임의 원칙이 적용됨을 분명히 하고 있는바, 아래와 같은 사정에도 불구하고 임차인의 의사 및 당초 임대차계약의 내용과 무관하게 임차인이 아닌 자의 주민등록 전입이라는 행위 등으로 인하여 청구인이 추가적인 납세의무를 진다면, 자기책임의 원칙에 위반된다. (가) 처분청은 쟁점오피스텔의 임대차계약 당사자가 청구인의 배우자 OOO와 OOO인 사실을 확인하고서도, 쟁점오피스텔에 OOO 아닌 OOO가 주거용으로 거주하였다고 보아 쟁점오피스텔을 사실상의 주택으로 간주하였다. (나) 그러나, 대법원 판례의 취지에 의하면 OOO와 OOO는 어떠한 법률관계도 형성하지 않고 있으므로, OOO의 독자적인 전입신고 및 쟁점오피스텔 거주로 인하여 OOO 이 책임을 지는 일은 없어야 한다. (다) 즉, 쟁점오피스텔에 거주하는 자가 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 사용하였다는 이유로 쟁점오피스텔의 소유자에게까지 소득세법상 주택을 소유한 것으로 보아 세법상의 책임을 지울 수 있으려면, 쟁점오피스텔의 소유자이자 임대인인 OOO과 실거주자 OOO 사이에 최소한의 법률관계가 성립하여야 하지만, OOO과 OOO는 생면부지의 관계에 있다. (라) 쟁점오피스텔의 소유자 OOO이 임차인 OOO와 쟁점오피스텔을 임대하기로 계약한 이상, 쟁점오피스텔의 사용권은 전적으로 임차인인 OOO에게 있고, 임대인인 OOO은 그 사용 용도를 강제할 방법이 없다. 또한 임차인의 사생활을 침해할 소지가 있는 어떠한 확인행위도 할 수 없다.
(2) 쟁점오피스텔은 구조적·시설적인 측면에서 주택에 해당하지 아니한다. (가) 조세심판원 결정례와 판례, 그리고 논문 등에서 건축물의 구조·기능·시설 등을 주택여부 판단의 중요한 기준으로 삼고 있고, 이러한 기준에 비추어 보면 쟁점오피스텔은 전용면적 3∼4평에 불과한 매우 협소한 구조나 시설이어서 주택에 해당하지 않는다. (나) 대법원은 소득세법상 주택에 해당하는지 여부를 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로, 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단하여야 한다는 입장이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조). 특히 조세심판원 결정례에 의하면, 오피스텔의 면적이 37.835㎡인 경우 1세대가 상시 거주용으로 사용하기에는 협소하다는 이유로 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용되었다고 보는 것이 타당하다고 본 경우도 있다(조심 2010서2407, 2010.12.31. 참조) (다) 관련 논문을 보면, 현재 주택과 오피스텔의 세제상 구분이 모호함을 지적하면서 적어도 방이 있는 60㎡ 이상의 오피스텔을 주택으로 보아 관리하자고 주장하는 견해도 있다. (라) 처분청은 쟁점오피스텔이 개별냉난방이 가능하여 언제든지 주거용으로 사용할 수 있다는 의견이나, 이는 관련 건축기준에서 난방을 허용하던 시기에 지어진 거의 모든 오피스텔이 그러할 뿐이며, 임대인이 개별적으로 난방을 추가한 것이 아니다. 또한, 처분청은 쟁점오피스텔에 개별화장실, 씽크대, 가스렌지, 냉장고 등이 설치되어 있어 주택으로 볼 수 있다는 의견이나, 이러한 시설은 거의 모든 오피스텔의 기본적인 설비이고, 쟁점오피스텔에는 가장 소형의 형태로 갖추어져 있을 뿐이다. 특히 이러한 설비를 기준으로 오피스텔을 주택으로 간주한다면 국내 거의 모든 오피스텔을 주택으로 보아야 할 것이다. 따라서, 관련 판례, 심판결정례, 논문 등은 건축물의 구조·기능·시설 등을 주택여부 판단의 중요한 기준 중 하나로 삼고 있는바, 쟁점오피스텔은 사무실 1칸에 화장실만 있는 구조의 실평수 3∼4평에 불과하여 주택에 해당하지 아니한다. (마) 국세청에서 발간하는 집행기준에 의하더라도, 주택을 “사실상 주거용으로 사용하는 건물”이라는 아주 추상적인 기준만 제시하고 있을 뿐, 사실상 주택 여부를 판단할 수 있는 구체적인 기준은 제시하지 못하고 있다. 따라서, 청구인이 수집한 정보를 기초로 신중하게 판단하였더라도 쟁점오피스텔이 주택으로 취급될 것인지 여부를 알 수 없었다.
(3) 쟁점부동산 양도시 쟁점오피스텔에 거주하는 자가 없었던 것으로 보이므로, 쟁점오피스텔을 주택이라 볼 수 없다. (가) 처분청은 OOO가 2017.9.27. OOO에서 ‘ OOO’라는 상호로 개업한 것으로 확인되어 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 볼만한 근거가 전혀 없어 주거용으로 사용한 것으로 봄이 타당하다는 의견이다. (나) 그러나, OOO가 2017년 9월경 OOO에서 음식점(OOO)을 개업하였다면 통상 개업준비에는 구인, 인테리어, 집기설비, 식재료 준비 등 많은 시간이 소요되고, OOO에서 쟁점오피스텔까지 대중교통을 이용할 경우 왕복 4시간 가량 소요되는바, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 OOO는 쟁점오피스텔에서 거주하지 아니한 것으로 파악된다.
(4) OOO은 쟁점오피스텔을 업무용으로 인식하고 16년간 관련 부가가치세, 종합소득세, 재산세를 성실히 신고·납부하였고, 오피스텔에 대한 취득세 및 재산세 역시 주택이 아닌 업무용으로 납부하여 왔다. 또한 관할 지방자치단체도 쟁점오피스텔 취득 당시부터 현재까지 쟁점오피스텔을 업무용으로 보아 취득세, 재산세를 부과하였다. 그럼에도 불구하고, 처분청은 쟁점오피스텔을 주거용으로 보아 과세하였는바, 두 과세기관이 서로 다른 기준을 적용하는 모순이 발생하고 있다.
(5) 만에 하나 쟁점오피스텔이 주택에 해당한다면, OOO은 그간 납세의무가 없는 부가가치세 및 종합소득세를 납부하였고, 재산세는 과다납부한 것이며, 청구인 역시 쟁점오피스텔을 임대주택으로 신고하던지 쟁점부동산을 양도하기 전에 쟁점오피스텔을 먼저 양도하던지하여 합리적인 절세를 하였을 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점부동산 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 배제하여 과세한 이 건 처분은 위법·부당하다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔의 구조나 시설로 보아 주택으로 보기 어렵다는 주장이나, 아래와 같은 사정에 의하면 쟁점오피스텔은 주택에 해당한다. (가) 소득세법상 1세대 1주택 비과세의 요건 등과 관련하여 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다. 또한, 일시적으로 주거가 아닌 다른용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다. (나) 오피스텔은 일반업무시설로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이기는 하나, 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 주택에 해당한다. (다) 쟁점오피스텔은 총 93세대의 소형 오피스텔로 공부상 업무용으로 되어 있으나, 내부 시설은 개별화장실, 씽크대, 가스렌지, 냉장고 등이 설치되어 있고, 개별 냉난방이 가능하여 언제든지 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔에 해당하여, 조사일 현재 쟁점오피스텔에는 소유자의 부동산임대 사업자등록 20건, 임차인의 사업자등록 6건이 확인되며, 45개호에 주민등록 전입신고가 이뤄진 것으로 확인되는 등 상시 주거가 가능한 오피스텔에 파악된다.
(2) 청구인은 이 건 처분이 자기책임의 원칙에 위반하였다거나 쟁점부동산 양도 당시 OOO가 쟁점오피스텔에 거주하지 않아 쟁점오피스텔이 주택임을 전제로 한 이 건 처분이 부당하다는 주장이나, 처분청은 아래와 같은 사정에 의하면 청구주장을 받아들이기는 어렵다. (가) 청구인의 배우자 OOO은 2014.3.25. 임차인 OOO와 임대차계약서를 작성한 후, 2014.4.10.부터 2018년 5월경까지 임대차계약을 유지하고 있었고, 보증금을 비롯한 매월 임대료를 ‘OOO’를 입금자로 하여 지급받고 있었다. 또한, OOO은 쟁점오피스텔에 관한 부가가치세 신고시 계속하여 임차인을 ‘OOO’로 기재하여 신고하였다. 이는 임대인인 OOO의 의사와 무관하게 또는 OOO이 임대차계약서상 임차인이 아닌 자가 쟁점오피스텔에 거주할 수있다는 사실을 전혀 인지하지 못한 상황에서 이루어지 행위라 볼 수 없고, 결국 이 건 처분은 자기책임의 원칙에 위배된다고 할 수 없다. (나) OOO은 쟁점오피스텔의 임대차계약 당사자는 아니지만, OOO가 임대차 기간동안 쟁점오피스텔에 전입신고(2014.05.26)를 하였고, 쟁점오피스텔에서 도보 10분 거리에 위치한 사업장에서 근무하면서 임대인에게 보증금을 비롯한 임대료를 매월 지급해왔으므로, 쟁점오피스텔의 실제 사용인은 OOO로 파악된다. (다) 국세청 전산자료에 의하면 OOO은 2013년∼2016년 기간 동안 쟁점오피스텔에서 약 570m 떨어진 거리에 위치한 ‘O(업종: 기타OO)’에서 근무하면서 급여를 받은 것으로 확인되고, 2017.9.27. OOO에 ‘OOO(업종: OO)’라는 상호로 음식점을 개업한 것으로 확인된다. (라) OOO은 쟁점오피스텔을 소규모 쇼핑몰 사무실 용도로 사용하였고 우편물 수령을 위해 전입신고를 하였다고 확인서를 제출하였으나, 쟁점오피스텔의 사업자등록을 한 사실은 확인되지 않으며, 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 객관적인 근거 자료도 전혀 제시하지 못하고 있다. 또한 실제 거주지라고 제시한 장소의 출입 내역 등 거주사실을 입증할만한 자료도 전혀 제출하지 못하였다. (마) 나아가 급여소득자인 OOO가 OOO에게 월 임대료를 지급하면서 실제 거주지와 별도의 오피스텔에서 사무를 본다는 것은 매우 이례적인 일이어서 쉽게 납득하기 어렵고, 청구인은 OOO의 별도 실거주지에 대한 입증을 하지 못하는 점, 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등을 고려하면, 쟁점오피스텔은 쟁점부동산 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되었다고 보아야 한다. 따라서, 처분청이 청구인의 배우자 OOO이 소유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세 특례규정 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득〕① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) OOO(이하 “ OOO”라 한다)의 건축물대장을 보면, 쟁점오피스텔이 소재한 4층의 경우 총 면적 336.67㎡에 오피스텔 12호실이 구획되어 있는 것으로 나타난다.
(2) OOO 중 호와 쟁점오피스텔인 호에 관한 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 청구인의 배우자 OOO은 2003.2.24. OOO ***호와 쟁점오피스텔을 매수하여 양도 당시 보유하고 있었던 사실이 확인된다.
(3) 부동산중개 사이트(www.r114.net)에 게재된 자료를 보면, OOO는 총 93개호의 소형오피스텔이고, 내부시설로는 개별화장실, 씽크대, 가스렌지, 냉장고 등이 설치되어 있으며, 개별난방이 가능하여 언제든지 주거용으로 사용가능한 오피스텔로 나타난다.
(4) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 국세청 전산자료에 의하면, OOO은 2002.9.12. 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하였고, 2014.3.25. OOO와 임대차계약을 체결하고 부가가치세 신고서상에는 OOO를 임차인으로 기재하여 부동산임대공급가액명세서를 작성한 사실이 나타난다. (나) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2018년 6월)의 주요 내용은 아래와 같다. OOO (다) 처분청이 조사당시 촬영한 쟁점오피스텔 내부사진에 의하면 쟁점오피스텔 내에 씽크대와 화장실이 있는 사실이 나타난다.
(5) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔에 관한 임대차계약서(2014.3.25.)를 보면, 임대인 OOO이 2014.3.25. 임차인 OOO에게 보증금 500만원, 월 임대료 55만원으로 쟁점오피스텔을 임대한 사실과 특약사항에 “에어컨, 가스렌지, 붙박이장이 설치되어 있음”, “임대차계약에 있어 임대인은 계약당사자로 임차인(OOO) 외에는 일체 인정치 않으며 계약종료시 문제가 발생시 임차인(OOO)이 모두 책임지기로 한다”고 기재되어 있으며, “본계약서 외에는 일체 인정치 않는다”는 문구도 수기로 기재한 후 그 옆에 OOO가 자필서명 후 도장을 날인한 것으로 나타난다. (나) 쟁점오피스텔에 실제 거주하였던 OOO가 작성한 확인서(2018.5.28.)에는 “ 본인은 2014년 홍대인근에 업무처리를 위하여 장소가 필요하던 차에 지인인 OOO에게 부탁하여 쟁점오피스텔을 2014년 4월경부터 사용하고 있고, 동 장소는 소규모 쇼핑몰 사무실용도로 필요하며, 업무상 일시적으로 사용하는 공간이고, 우편물 수령 등을 위하여 주민등록을 하였을 뿐이다. 실제는 OOO에 거주하였다”고 기재되어 있다. (다) 쟁점오피스텔의 계약상 임차인인 OOO가 작성한 확인서(2018.5.29.)에는 “ 본인은 쟁점오피스텔을 2014년 4월경 사업상 시내에서 업자들을 만날 장소가 필요하여 임차하였으나, 지인인 OOO가 소규모 쇼핑몰 사업을 할 사무실이 필요하다고 간곡히 부탁하여 임대인인 OOO과 별도의 계약서를 작성하지 아니한채 OOO에게 쟁점오피스텔을 사용하게 한 사실이 있고, 계약서상 ‘본계약서 외에는 일체 인정하지 않는다’는 문구는 본인이 계약 당시 삽입한 것으로 추후 OOO가 사용하지 않으며 사용하기 위하여 넣은 문구입니다”라고 기재되어 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례규정을 배제하여 과세한 이 건 처분이 부당하다는 주장이나, 어떤 건물이 소득세법제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 그 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는지에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보아야 할 것인바[조심2018서324(2018.2.28.), 대법원 2005.4.28.선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임], 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설이기는 하나 개별화장실, 주방시설, 냉장고, 에어컨 등의 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 언제든지 주거용으로 사용이 가능한 상태인 것으로 보이는 점, 실제 쟁점오피스텔에 거주한 OOO는 2014.5.26. 쟁점오피스텔에 전입신고를 마쳤고 쟁점부동산 양도 당시에도 주민등록을 쟁점오피스텔에 두고 있었던 점, 쟁점오피스텔의 임대차계약 당사자인 OOO가 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 인정할 만한 근거는 제시되지 않은 반면, 국세청 전산자료에 의하면 OOO는 쟁점오피스텔의 임대차계약 당사자는 아니지만, 임차기간 중에 쟁점오피스텔 인근(약 570m)에 위치한 사업장에서 근무한 사실이 확인되어 OOO가 임대인인 청구인의 배우자 OOO에게 본인명의로 보증금 및 매월 임대료를 지급하면서 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 소득세법제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항의 주택에 해당한다 하겠다. 한편, 청구인은 쟁점오피스텔에 무단으로 전입신고한 OOO는 임대차계약의 당사자가 아니고, 현실적으로 실제 쟁점오피스텔이 임대차계약서의 내용과 같이 업무용으로 사용되고 있었는지 확인할 수 없었으므로 이 건 처분은 자기책임의 원칙에 반한다고 주장하나, 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것으로 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이어서 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세자에게 있는 점(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095판결, 같은 뜻임), 쟁점오피스텔의 임대인인 OOO은 임대차계약 당사자가 아닌 OOO가 보증금과 임대료를 지급함에도 불구하고 OOO에게 사용용도를 묻거나 하지 아니하였고, 쟁점오피스텔 임대와 관련한 부가가치세 신고시 OOO를 임차인으로 신고하여 실제 쟁점오피스텔에 OOO가 거주하고 있다는 사실을 알고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.