청구인 명의로 쟁점지분의 소유권보존 등기가 경료된 것을 별도의 자산 취득이라고 하기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 쟁점지분 취득은 쟁점재개발사업의 환지처분에 의한 것으로 보이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인 명의로 쟁점지분의 소유권보존 등기가 경료된 것을 별도의 자산 취득이라고 하기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 쟁점지분 취득은 쟁점재개발사업의 환지처분에 의한 것으로 보이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 배우자로부터 상속받은 상속부동산은 쟁점재개발사업 지구로 지정된 후 2001.4.30. 관리처분계획이 인가되어 OOO를 시행사로, OOO건설 주식회사를 시공사로 하여 재개발사업이 시행되었다. OOO 도시환경정비사업지구 재개발조합(이하 “재개발조합”이라 한다)은 도시재개발법제34조(관리처분계획의 인가 등) 제4항 제3호 및 OOO특별시 도시재개발사업 조례제23조(관리처분계획서의 내용) 제3호 및 제4호에 의하여 ‘사업시행고시가 있은 날’을 기준으로 하여 상속부동산을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원), 쟁점재개발사업 지구 내에 신축될 분양예정 건물의 면적(토지 38.35㎡, 건물 393.846㎡)을 상속부동산에 대한 관리처분계획 인가 당시의 금액이 사업지구의 전체 준공예정금액에서 차지하는 비율로 계산하여 평가한 금액(토지 OOO원, 건물 OOO원, 합계 OOO원)을 청구인에게 통지하였다. 이에 따라 인가 당시에는 청구인이 상속부동산의 평가액을 포함하여 사업비 OOO원을 부담하면 OOO특별시 도시재개발 사업조례제28조(주택재개발사업의 분양방법) 제1항 제1호에 따라 토지 38.35㎡, 건물 393,846㎡ 규모의 신축되는 공동주택 OOO호를 분양 받을 수 있는 자격을 가진 조합원이었다. 청구인은 재개발조합에 도시재개발법제33조(분양신청 등) 제2항 및 OOO특별시 도시재개발사업 조례제26조(주택공급기준 등) 제1항 제1호의 규정에 의하여 조합원주택 분양신청을 하여 쟁점외주택을 조합원주택으로 분양받고도, 관리처분 받은 대지권 17.02㎡, 건물 180.736㎡가 남게 되어 해당 면적의 평가금액에 대하여는 도시재개발법제42조(청산금 등) 및 같은 법 시행령 제45조(청산의 기준이 도리 가격결정)에 따라 재개발조합이나 시행사로부터 청산금으로 지급받아야 할 채권이 발생하였다. 재개발조합은 쟁점재개발사업을 시행하면서 도시재개발법제42조 제1항에 따라 조합원들과 청산금을 정산하기 위하여 같은 법 제2항에 따라 분양예정의 대지와 건물의 면적을 기준으로 평가된 분양가액을 적용하여 상속부동산의 관리처분가액을 확정하는 재평가를 실시하였고, 청구인의 상속부동산 관리처분가액은 최종적으로 OOO원으로 평가되었다. 따라서 청구인이 조합원주택으로 분양받은 쟁점 외주택의 분양가액이 OOO원으로 산정되어 있었으므로 청구인 이 상속부동산 관리처분가액과 조합주택 분양가액의 차액인 OOO원이 청산금으로 확정되었다. 시행사인 OOO는 도시재개발법제35조(관리처분계획의 기준) 제2항 및 OOO특별시 도시재개발 사업조례제29조(보류지 등) 제1항의 규정에 따라 보류지를 보유하고 있었는데, 청구인은 잔여보류시설인 쟁점주택을 같은 조례 같은 조 제5항 및 제30조(일반분양) 제2항에 따라 추가로 분양받았다. 쟁점주택의 분양가액은 같은 조례 제26조(분양설계의 기준) 제4호에 의하여 시행사가 평가한 OOO원이었고, 청구인은 2003.7.22. 공급계약서를 작성할 때 계약금 OOO원을 납부하고, 1∼6차 중도금은 청산금으로 대체하며, 7∼8차 중도금 및 잔금을 추가로 납부하여 쟁점주택의 소유권을 취득하였다. 청구인은 재개발조합원 자격으로 환지처분받은 쟁점외주택 및 청산금 OOO원을 대체하여 추가 취득한 쟁점지분에 대해서는 지방세법제109조 제1항 및 제127조에 따라 취득세 및 등록세의 비과세 처분을 받았고, 나머지 상속부동산의 부동산가액을 초과하여 추가로 부담한 부분(대지 OOO원 + 건물 OOO원 = OOO원에 건물분 부가가치세 OOO원을 합한 OOO원)에 대해서는 취득세, 등록세, 지방교육세 등을 납부하였다.
(2) 청구인은 이 건 처분에 대해 이의신청을 제기하였으나, OOO이 다음과 같은 기각 사유를 들어 청구인의 이의신청을 기각한 것과 관련하여 기각 사유별로 다음과 같이 반론한다. (가) (이의신청 기각 사유) 도시재개발법 시행령제43조(관리처분계획의 기준 등) 단서에서 ‘토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 이 기준에 의하지 아니할 수 있다’고 규정하고 있어 조합원 등 전원의 동의가 있을 경우 1인 1주택 기준으로만 분양했다고 단정하기 어렵다. (청구인 반론) 도시재개발법제35조 제2항에서 관리처분의 방법․기준, 재산의 평가등에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위안의 시․도의 조례로 정한다라고 규정하고 있는바, 여기서 “대통령령이 정하는 범위”라 함은 같은 항에서 열거하고 있는 제1호 내지 제5호까지를 의미하고 제1호 내지 제5호까지의 사항에 대하여 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 그 기준을 달리 할 수 있다는 것으로, 그 제1호 내지 제5호의 내용에는 재개발사업 분양대상자에게 분양할 주택의 수에 대하여 규정한 내용이 없으며, OOO특별시 재개발사업 조례제28조(주택재개발사업의 분양방법)는 제1항 제1호에서 권리가액에 인접한 1인 1주택의 기준으로 분양한다고 규정하고 있으므로 OOO이 1인 1주택 기준으로만 분양했다고 단정하기 어렵다고 한 것은 아무런 법적 근거가 없는 자의적인 확대해석이다. (나) (이의신청 기각 사유) 관리처분계획 인가내역의 분양대상자별 분양면적 산출 근거대로 환지처분으로 쟁점주택을 분양받은 것으로 보인다. (청구인 반론) 관리처분계획 인가내역의 분양대상자별 분양면적 산출은 조합원 1주택을 환지처분하기 위한 계산일 뿐만 아니라 조합원에게 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 분양할 때, 과부족으로 추가로 징수하거나 환급할 청산금을 계산하는 기준으로 종전주택에 대한 분양면적 산출 면적 중 청구인의 조합원주택 분양가액을 초과한 쟁점주택의 분양면적에 해당하는 청산금은 환지처분과는 아무 관련이 없다. (다) (이의신청 기각 사유) 분양아파트의 상당부분은 재개발조합원들의 소유 재산으로 보는 것이 합리적이다. (청구인 반론) 쟁점재개발사업지구 내의 재산은 재개발조합의 소유이고, 재개발조합이 시행자와 계약하여 재개발사업을 시행하고 사업 준공후 조합주택분양대상자에게 1주택을 분양하고 나머지는 일반분양하여 청산금 및 분양대금을 사업비에 충당하며 잔여이익을 배분하는 구조로, 조합원분양분을 제외한 분양아파트는 재개발조합원들의 소유 재산이 아니고 조합 소유의 분양물건에 해당한다. (라) (이의신청 기각 사유) 시행자인 OOO가 자신의 소유 재산이 아님에도 청구인에게 청산금 대산 쟁점주택 일부를 대물변제로 공급했다고 보기 어렵다. (청구인 반론) 공인공제회는 재개발조합을 대리하여 사업을 시행하는 자이므로 쟁점재개발사업 재산인 쟁점주택을 청구인에게 청산금과 상계하고 추가 대금을 취하고 분양할 권한이 있다. (마) (이의신청 기각 사유) 쟁점주택 일부를 청산금 대신 대물변제로 받았다는 쌍방합의가 포함된 계약서 등 관련 증빙이 없는 점 등을 고려하면 쟁점주택을 청산금 대신에 대물변제로 분양을 받았다고 단정하기 어렵다. (청구인 반론) 재개발조합이 평가한 청구인의 상속부동산의 관리처분가액은 최초 OOO원이었고, 이후 재개발 준공시점에 재평가하여 OOO원으로 청산금 OOO원이 발생하였고, 청산금을 분양가액 OOO원인 쟁점주택으로 대물변제하고 부족분 OOO원을 청구인이 추가로 납부한 증빙서류인 쟁점주택 공급계약서가 존재한다. (바) (이의신청 기각 사유) 시행자가 도시재개발법제2조(청산금)에 따라 청구인에게 명시적으로 청산금을 지급한 사실이 없다. (청구인 반론) 시행자가 청구인에게 청산금을 지급하는 대신에 쟁점주택으로 대물변제한 것인데 명시적으로 청산금을 지급한 사실이 없다는 것은 이유가 되지 않는다. (사) (이의신청 기각 사유) 관리처분계획 인가에 따라 쟁점주택 일부를 공급한 것으로 볼 때 재개발아파트 분양시점에는 상속부동산의 일부 자산이 유상으로 사실상 이전된 양도로 보기 어렵다. (청구인 반론) 관리처분계획 인가에 따라 관리처분가액 및 분양가액이 확정되어 청구인의 청산금과 보류지인 쟁점주택의 일부가 대물변제된 것으로 그것이 쟁점주택의 분양가액을 부정할 이유가 없고, 상속부동산은 재개발분양시점이 아니라, 재개발인가시점에 재개발조합에 이전되어 재개발조합원 자격으로 분양받은 재개발주택은 환지처분으로 돌려받고 나머지는 청산금 채권이 되어 쟁점주택과 대물변제된 것이므로 청산금 채권이 유상양도가 아니라는 것은 정당한 이유가 되지 않는다. (아) (이의신청 기각 사유) 쟁점주택의 일부의 취득시기를 재개발아파트 분양시점으로 보기 어렵다. (청구인 반론) 청구인이 시행사인 OOO와 2001.7.22. 쟁점주택 공급계약서를 작성하고 계약금 OOO원을 납부하였고 1∼6차 중도금을 청산금으로 대체하였으며, 7∼8차 중도금과 잔금을 추가로 납부한 것이 분양시점이 아니라고 하는 것은 이해하기 어렵다. (자) (이의신청 기각 사유) 양도로 보지 아니하는 환지의 정의를 규정하고 있는 소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조 제1항에 비추어 쟁점주택은 환지처분에 의해 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. (청구인 반론) 소득세법제88조 제2항과 같은 법 시행령 제152조 제1항은 도시재개발법등에 의하여 재개발조합이 조합원에게 종전의 주택 대신 분양하는 조합원주택에 해당하는 것으로 쟁점주택과 같이 청산금과 추가대금을 지급하고 일반 분양받은 쟁점주택은 이에 해당하지 아니한다. (차) (이의신청 기각 사유) 쟁점주택의 취득이 양도가 되지 아니하는 이상 쟁점주택의 취득가액 중 환지에 의한 부분은 당초 상속부동산의 평가액을 기준으로 함으로써 쟁점주택의 양도시점에 미실현된 양도차익을 모두 과세함이 공평원칙에도 부합한다 할 것이다. (청구인 반론) 상속부동산의 평가액에서 쟁점외주택의 분양가액을 초과하는 청산금은 유상양도로 양도소득세 과세대상에 해당하나, 상속부동산이 1세대 1주택으로 소득세법 시행령제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항 제2호 가목에 따라 이미 실현된 청산금이 비과세대상이 된 것으로 청산금 채권으로 쟁점주택의 분양대금이 대체된 것과 미실현소득의 양도소득 과세여부와는 아무 관련이 없다. (카) (이의신청 기각 사유) 쟁점외주택 및 쟁점주택 일부 모두 등기부등본상 등기목적이 ‘소유권 보존’으로 확인되며, 청구인이 제출한 등록세 납부서 겸 영수증을 보더라도 쟁점외주택 및 쟁점주택의 일부의 경우 등록세가 비과세 감면된 사유는 ‘재개발사업(환지계획)’으로 기재되어 있고, 청구인이 쟁점주택의 추가 분양대금 납입부분에 대하여만 등록세를 납부하였다. (청구인 반론) 청구인이 쟁점주택의 추가 분양대금 납입부분에 대하여만 등록세를 납부한 것은 청구인이 재개발조합원 자격으로 환지처분 받은 쟁점외주택의 분양가액을 초과하는 청산금에 해당하는 쟁점지분에 대하여는 시행사인 OOO가 취득세나 등록세를 내야할 대상이 아니므로 청구인에게 보존등기가 된 것이고 추가 분양대금 납입부분에 대해서만 시행사인 OOO가 보존등기를 하고 청구인이 취득세와 등록세를 납부하고 소유권 이전한 것으로, 이는 쟁점주택의 취득가액과는 아무런 관련이 없다. (타) (이의신청 기각 사유) 주택재개발조합의 조합원이 당해 조합에 토지를 제공하고, 아파트와 상가를 분양받을 경우, 상가부분이 종전토지에 대한 권리변환으로서 성질을 가지고 있고, 그 권리로서의 동일성이 유지되므로 종전토지 중 상가의 분양가액에 상응하는 부분은 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 양도가 아니라고 한 대법원 판례(대법원 2004.6.11. 선고 2002두6149 판결, 참조) 등을 종합하여 볼 때 청구인이 청산금을 징수하거나 교부한 바 없이 쟁점주택은 환지처분 으로 취득한 부분과 분양으로 취득한 부분이 혼재하여 있다고 보는 것이 타당하다 하겠다. (청구인 반론) 재개발구역 내의 주택을 공급받는 경우에는 조합원 자격으로는 1주택 이상을 공급받을 수 없으므로 조합원 주택으로 분양받는 1주택의 가액을 초과하는 관리처분금액은 청산금이 되어 양도대가가 되는 것으로, 그 금액으로 추가로 다른 부동산을 취득하는 경우에는 취득하는 때가 취득시기가 되는 것이지만, 위 대법원 판례의 경우는 기존 상가 대신 재개발 후 상가를 대체 분양받은 경우로서 그것을 환지처분으로 보아 양도가 아니라고 한 것과는 그 내용이 다른 것이고, 기존 1채의 상가를 제공하고 여러 채의 상가를 분양받는 경우에는 1채의 상가를 제외하고는 나머지 상가는 새로운 분양가액을 취득가액으로 보는 것이 보다 합리적인 해석으로 할 것이다. 따라서 청구인이 추가로 청산금과 추가 부담금으로 취득한 쟁점주택의 분양가액은 재개발조합이나 시행사인 OOO의 사업수입금액을 구성하는 분양대금으로, 그 금액이 청구인의 쟁점주택의 취득가액이 되는 것이고 그 금액이 서로 다르게 적용된다면 실질과세원칙 및 기업회계 존중의 원칙에 위배된다 할 것이다.
(3) 처분청의 답변서에 대해 청구인은 다음과 같이 항변한다. (가) (처분청 답변 내용) 도시재개발법 시행령제43조 단서 규정을 보면, 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 1인 1주택의 기준으로 분양을 하지 아니하여도 된다고 되어 있어 청구인이 취득한 쟁점주택은 도시재개발사업에 따라 취득한 부분과 공급계약에 따라 취득한 부분으로 나눠진다고 볼 수 있다. (청구인 항변) 도시재개발법 시행령제43조(관리처분계획의 기준등) 각 호에는 같은 법 제35조 제2항에서 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법, 기준․재산의 평가 등에 관하여 위임한 내용을 정하도록 되어 있는바, 위 시행령 제43조 제1호 내지 제5호에서 열거된 내용에는 1세대에게 2주택 이상을 관리처분할 수 있다는 내용이 없으므로 처분청이 이 조항에 의해 서울특별시 도시재개발사업 조례제28조(주택재개발사업의 분양방법) 제1항 제1호에서 “분양대상자 1인 1주택의 기준으로 분양한다”라는 규정에 대한 예외로 1주택 이상인 1주택 이상인 쟁점주택의 일부도 환지처분 받은 주택에 속한다고 하는 것은 법률의 규정을 잘못 해석한 것이다. (나) (처분청 답변 내용) 등록세 영수증을 보면, 쟁점외주택과 쟁점주택 중 일부는 재개발사업(환지계획)의 사유로 등록세를 100% 감면받았고, 쟁점주택 분양분은 등록세를 납부한 사실이 있다. (청구인 항변) 청구인이 쟁점주택의 추가 분양대금 납입분에 대해서만 등록세를 납부한 것은 쟁점외주택에 대해서는 지방세법제109조 제3항에 따른 것이고, 쟁점지분에 대해서는 지방세법제109조 제1항에 따라 각각 취득세 비과세 대상이 되고 같은 법 제127조에 따라 등록세도 비과세되므로 그 금액에 해당하는 쟁점지분에 대해서는 시행사가 취득세나 등록세를 내야 할 대상이 아니므로 청구인에게 보존등기가 된 것이고, 추가 분양대금 납입부분에 대하여만 시행사가 보존등기를 하고 청구인이 취득세와 등록세를 납부하고 소유권 이전한 것으로서 청산금으로 재개발구역 안의 부동산을 취득한 것에 대하여 지방세법이 비과세 특례규정을 든 것일뿐, 그 자체가 쟁점주택이 분양받은 것인지, 환지처분 받은 것인지를 구분하는 기준이 아니므로 처분청의 의견은 지방세법의 취지를 잘못 해석한 것이다.
(1) 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인이 제출한 양도소득세 신고서를 보면, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 매입가액 OOO원으로 산정한 사실이 나타난다. 양도인이 OOO, 시공자가 OOO건설 주식회사로 되어 있는 “OOO 공급계약서”를 보면, 쟁점주택의 공급계약서의 주요내용은 다음과 같고, 청구인이 제출한 쟁점주택이 속한 아파트의 층호수별 가격표를 보면 쟁점주택의 가격은 OOO원으로 기재되어 있다.
(2) 납세자명이 청구인, 과세대상이 쟁점지분으로 되는 등록세 영수증OOO에는 과세표준이 OOO원, 등록세액이 OOO원으로 기재되어 있고, 같은 날 OOO이 발급한 비과세 확인서에는 쟁점지분에 대한 등록세 비과세 결정사유를 “재개발사업(환지계획)”으로 기재되어 있으며, 2004.6.16. OOO이 발행한 등록세 영수증에는 납세자명이 청구인, 과세대상이 쟁점주택, 등기원인이 “분양”으로 되어 있고, 과세표준이 OOO원, 감면사항이 없는 것으로 하여 등록세액이 OOO원으로 기재되어 있다.
(3) 청구인이 제출한 “환지예정지 조서” 및 “분양예정의 대지 및 건축시설의 추산액과 종전토지 및 건축물의 명세와 가격” 자료의 주요 내용은 다음과 같다. <분양예정의 대지 및 건축시설의 추산액과 종전토지 및 건축물의 명세와 가격>
(4) 상속부동산의 쟁점재개발사업과 관련하여 처분청이 OOO에게 청구인에 대한 관리처분인가 내역 자료를 요청하여 OOO이 회신한 내용 중 분양대상자별 지분율 산출근거 및 분양대상자별 분양면적 산출근거는 다음과 같다. <분양대상자별 지분율 산출근거> <분양대상자별 분양면적 산출근거>
(5) 쟁점주택 및 쟁점외주택의 등기사항전부증명서상 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점주택 (나) 쟁점외주택
(6) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.
(7) 처분청이 제출한 청구인의 양도소득세 신고서 및 양도소득세 경정결의서에 의하면, 이 건 처분과 관련하여 처분청은 양도소득세를 다음과 같이 경정한 것으로 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 일반분양으로 취득하였으므로 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 산정하여야 한다고 주장하나, OOO이 처분청에 회신한 “환지예정지 조서”, “분양대상자별 분양면적 산출근거 자료” 등 관리처분계획 인가내역 자료들을 보면, 청산금이 교부된 것으로 기재되어 있지 아니하고, 분양예정의 대지와 건물란에 쟁점외주택과 쟁점지분이 같이 명기되어 있으며, 청구인도 재개발조합으로부터 청산금을 별도로 지급받은 사실을 입증하지 못하고 있는 점, 청구인이 재개발조합에 상속부동산을 제공하고 그에 대한 보상으로 쟁점외주택과 쟁점지분을 받은 것은 상속부동산에 대한 권리변환으로서의 성격을 가지고 있고, 그 권리로서의 동일성이 유지되므로 청구인 명의로 쟁점지분의 소유권보존 등기가 경료된 것을 별도의 자산 취득이라고 하기 어려운 점, 구지방세법제109조 제3항에서는 구도시개발법에 의한 도시개발사업과 구도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제127조의2 제2항은 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점지분의 취득에 대해 위의 구지방세법제109조 제3항 및 제127조의2 제2항에 따라 등록세를 100% 감면받은 것으로 보이고, 청구인이 제출한 등록세 납부서 겸 영수증을 보더라도 쟁점외주택과 쟁점지분에 대해 등록세 비과세 감면 결정 사유로 “재개발사업(환지계획)”으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점지분 취득은 쟁점재개발사업의 환지처분에 의한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 상속 개시 당시 상속부동산의 평가 액 을 효용지수 비율 로 안분계산한 금액과 OOO 지분 매입가액 을 합산한 금액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2015.5.13. 법률 제13282호로 일부개정되기 전의 것) 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
1. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 (2) 소득세법 시행령(2015.6.30. 대통령령 제26344호로 일부개정되기 전의 것) 제151조(양도로 보지 아니하는 경우) ① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각 호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 제152조(환지등의 정의) ① 법 제88조 제2항 제1호에서 "환지처분"이란 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
② 법 제88조 제2항 제1호에서 "보류지(保留地)"란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.
2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
④ 법 제88조 제2항을 적용받으려는 토지 소유자는 토지 교환이 제3항의 요건을 모두 충족하였음을 입증하는 자료를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
[양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 ‘관리처분계획인가후양도차익’이라 한다) + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 ‘관리처분계획인가전양도차익’이라 한다)
2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서“기존건물분양도차익”이라 한다)
제1항 제2호에 따른 가액
(3) 도시재개발법(2002.12.30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제8조 (토지등의 소유자의 시행) ① 재개발사업은 재개발사업구역안의 토지 또는 건축물의 소유자(이하 "土地등의 所有者"라 한다) 또는 그들이 설립하는 재개발조합(이하 "組合"이라 한다)이 이를 시행한다.
② 토지등의 소유자 또는 조합은 건설업법에 의하여 면허를 받은 건설업자 또는 주택건설촉진법에 의하여 등록한 주택건설사업자와 규약 또는 정관이 정하는 바에 의하여 공동으로 재개발사업을 시행할 수 있다. 제35조 (관리처분계획의 기준) ① 시행자는 다음 각 호의 기준에 따라 관리처분계획을 정하여야 한다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 위치·면적·이용상황·환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 과소 또는 광대한 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소하여 대지 또는 건축시설이 적정규모가 되도록 한다.
3. 과소한 토지 또는 건축물과 재개발구역지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 보상할 수 있다.
4. 시행자는 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 관리처분계획으로써 지적이 협소한 토지에 대하여 과소토지가 되지 아니하도록 조정할 수 있으며 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축시설의 일부와 그 건축시설이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 관리처분계획중 분양설계는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
② 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준, 재산의 평가등에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위안에서 시·도의 조례로 정한다. 제42조 (청산금등) ① 대지 또는 건축시설을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때에는 시행자는 분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 가격은 대지 또는 건축물의 위치·용도·이용상황·공사에 소요된 비용등을 참작하여 평가하여야 한다. 다만, 토지등의 소유자 전원의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 도시재개발법 시행령(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 폐지되기 전의 것) 제43조 (관리처분계획의 기준등) 법 제35조 제2항에서 "대통령령이 정하는 범위"라 함은 다음 각호와 같다. 다만, 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 이 기준에 의하지 아니할 수 있다.
1. 1개의 건축시설의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것
2. 시행구역안의 토지 또는 건축물의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하는 때에는 그에게 분양권이 주어지도록 할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도의 조례가 정하는 일정가액·규모 또는 유형에 미달하는 토지 또는 건축물(공유인 경우에는 그 지분을 기준으로 하여 판단한다)의 소유자는 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
3. 1필지의 대지 및 건축시설을 2인 이상으로 분양대상자에게 분양하는 때에는 종전의 토지 및 건축물의 가액과 제27조 제2항·제33조·제34조·제38조 제3항 및 제41조 제4호의 규정에 의하여 토지등의 소유자가 부담하는 비용의 비율(주택재개발의 경우에는 종전의 토지 및 건축물의 가액에 의한다)에 따라 대지 및 건축시설(법 제34조 제9항에 의하여 비용을 충당하게 한 경우에는 그에 해당하는 부분을 제외한 것을 말한다)을 분양하도록 할 것
4. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 당해 건축시설의 공용부분은 각 권리자의 공유에 속하되, 당해 공용부분에 대한 지분비율은 그가 취득하게 되는 건축시설의 위치 및 바닥면적 기타 사항을 고려하여 정할 것
5. 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축시설이 설치된 경우에는 건축시설의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유는 공유로 한다.
(5) 도시 및 주거환경정비법(2005.3.18. 법률 제7392호로 일부개정되기 전의 것) 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제3항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.
4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 주택재건축사업에 대하여는 제6호의 규정에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제50조(주택의 공급 등) ① 사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
② 사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급방법·절차 등에 관하여는 주택법 제38조 의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
③ 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우에 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택세대주에게 우선 매각하도록 하는 기준 등에 관하여는 임대 주택법 제14조 및 제15조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
④ 사업시행자는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우 주택의 공급방법·절차 등에 관하여는 주택법 제38조 의 규정을 준용한다.
⑤ 사업시행자는 제2항의 규정에 의하여 주택을 공급하는 때에 제48조 제2항 제6호 및 제7호의 규정에 의한다. 제57조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(6) 지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 일부개정되기 전의 것) 제109조(토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ① 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률·도시계획법·도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(觀光振興法 제53조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 農漁村整備法 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(船舶·漁業權 및 鑛業權을 포함한다. 이하 이 條에서 "不動産등"이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 公共事業에 필요한 不動産등을 당해 公共事業의 施行者에게 賣渡한 者 및 동법 제78조제1항 내지 제4항 및 제81조의 規定에 의한 移住對策의 대상이 되는 者를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(觀光振興法에 의한 造成計劃告示日 및 農漁村整備法에 의한 開發計劃告示日을 포함한다)이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 者의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제63조 제2항 의 規定에 의하여 補償金을 債券으로 지급받는 경우에는 債券償還期間滿了日을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산등을 취득한 때(建築중인 住居用不動産을 分讓받는 경우에는 分讓契約을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법등은 대통령령으로 정한다.
③ 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(相續人을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "換地計劃등에 의한 取得不動産"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 도시및주거환경정비법등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산(사업시행인가 이후 換地 이전에 不動産을 승계취득한 자에 한한다) 제127조의2(대체취득등기에 대한 비과세) ① 제108조의 규정에 의하여 취득세가 비과세 되는 건축물·선박·자동차 및 건설기계의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.
② 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.
(7) 서울특별시도시재개발사업조례 제23조(관리처분계획서의 내용) ① 시행자는 법 제34조 제1항의 규정에 따라 관리처분계획인가 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 구역내 기존 건축물 등의 철거전에 구청장의 인가를 받아야 한다.
4. 분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 명세 및 가격과 분양예정 대지 또는 건축시설의 규모 및 추산액
5. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
6. 보류지의 명세와 추산가액 및 처분방법
7. 일반에게 분양할 대지 또는 건축시설의 명세와 추산가액 및 처분방법 제26조(분양설계의 기준) 법 제33조 제2항의 규정에 의하여 분양신청한 토지 등의 소유자에 대한 분양설계는 다음 각 호의 기준에 의한다.
4. 법 제34조 제4항 제3호 및 영 제40조 제2항의 규정에 의한 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하며, 공동주택의 경우에는 다음 각목의 방법에 의하여 추산액을 산정한다.
1. 분양대상자 1인 1주택의 기준으로 분양한다.
2. 분양대상자에게 분양하는 주택의 규모는 관리처분계획 기준일 현재 권리가액을 기준으로 다음 각목에 의한다. 제29조(보류지 등) ① 분양대상의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되거나, 법 제55조 제2항의 규정에 의한 우선매수 청구권자가 있는 경우 제27조 제1항 및 제2항 규정에 의한 분양대상자에게 분양하는 공동주택 총세대수의 1퍼센트 이내의 공동주택과 제27조 제5항 규정에 의한 분양대상자에게 분양하는 상가 등 부대복리시설 총면적의 1퍼센트 이내의 상가 등 부대복리시설을 보류지 및 보류건축시설(이하 "보류시설"이라 한다)로 정할 수 있다.
⑤ 제1항 내지 제4항 규정에 따라 보류시설을 처분한 후 잔여 보류시설이 있는 경우에는 제30조 규정에 따라 처분하여야 한다. 제30조(일반분양) ① 대지 및 건축시설 중 제27조 규정의 분양대상자에 대한 분양과 제29조 규정에 따라 처분된 보류시설을 제외한 대지 및 건축시설은 이를 체비시설로 정하여야 한다.
② 체비시설 중 공동주택은 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양하여야 하며, 그 공급가격은 제26조 제4호의 규정에 의하여 산정된 가격을 참작하여 시행자가 따로 정할 수 있다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.