매입의 실계약서, 매입대금을 지급한 금융증빙, 양도인이 대금을 영수하였다는 증빙 등 청구인 주장을 뒷받침하는 직접적 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 주장하는 금액이 쟁점부동산 취득을 위한 차입인지 불분명하고 쟁점부동산 보유기간이나 차입자금 상환시점에 이자를 지급한 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
매입의 실계약서, 매입대금을 지급한 금융증빙, 양도인이 대금을 영수하였다는 증빙 등 청구인 주장을 뒷받침하는 직접적 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 주장하는 금액이 쟁점부동산 취득을 위한 차입인지 불분명하고 쟁점부동산 보유기간이나 차입자금 상환시점에 이자를 지급한 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
6.
3. 신OO으로부터 취득하였고, 이를 2018.1.15. 손OO에게 14억7,000만원에 양도하였다.
• 감가상각비 270,000,000원), 기타 필요경비 13,000,000원, 양도소득 286,391,308원, 납부할 양도소득세액 88,478,697원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 감가상각비 270,000,000원)으로 경정하고 2018.
8.
2018년 귀속 양도소득세 130,073,277원을 경정 ․ 고지하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 13억원에 매입하였으나, 신OO 의 요구로 부동산매매계약서는 매매대금을 9억원으로 작성(이하 “다운계약서”라 한다)하였고, 영수증 등 관련증빙도 9억원에 대해서만 정리하여 보관하고 있다. 실거래가액과 다운계약서의 차액 4억원(이하 “다운계약금액”이라 한다)은 매매계약을 할 때 청구인이 매도인에게 현금보관증을 써 주었고, 잔금인 4억원은 수표로 지급하였으며, 잔금 지급시 현금보관증은 매도인이 폐기하여 청구인은 다운계약금액을 지급한 객관적인 증빙은 갖고 있지 못하나 매매대금의 지급내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 매매대금 지급내역 일 자 내 역 실지급액(원) 계약금액(원) 지급방법 증 빙 비 고 2003.2.5. 계약금 130,000,00 130,000,00 현금 영수증 2003.2.20 중도금 220,000,000 220,000,000 임대보증금 계약서 2003.3.5. 잔금 525,073,000 525,073,000 은행차입 정산내역 24,927,000 24,927,000 임대료등차감 정산내역 400,000,000 없음 수표지급 증빙없음 다운계약금액 합계 1,300,000,000 900,000,000
(2) 2003.3.5. 수표로 지급한 4억원은 청구인 자금 2억원과 청구인의 지인인 도 OO으로부터 235,000,000원을 차입하여 잔금과 취득비용을 지급하였다. 잔금은 대출금 승계를 위해 OO은행 OOO지점에서 지급하였고, 도OO는 잔금 지급 장소인 OO은행 OOO지점에서 235,000,000원을 인출하여 그 자리에서 지급하였다. 본인자금 2억원은 예금과 증권계좌 등 여러 금융기관에서 인출된 자금을 합하여 마련하였으나, 시간이 많이 경과되고, 당시의 기록도 없어 정확한 출처를 확인하기 힘들다. 도 OO으로부터 차입한 금액은 차용증을 작성하였고 35,000,000원은 중도에 변제하였으며 2억원은 쟁점부동산을 양도한 후 변제하였고 이후 차용증을 폐기하였다.
(3) 소득세법제97조 제1항 제1호 가목은 양도소득금액을 계산할 때 공제할 취득가액은 실거래가액이 확인되는 경우 그 확인되는 금액을 취득가액으로 하는 것으로 되어 있고, 국세기본법제14조 제2항은 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익 등의 실질내용에 따라 적용한다고 하고 있다.
(4) 쟁점부동산의 실거래가액을 입증할 직접적인 자료는 없으나, 다음과 같은 간접자료를 감안할 때 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때 작성한 매매계약서의 매매가액이 실거래가액보다 낮은 가액으로 작성하였어도 그 실거래가액이 확인되는 경우에는 실거래가액을 양도가액에서 공제하여 양도소득금액을 계산하여야 한다. (가) 쟁점부동산의 매입가격은 신문광고와 공인중개사의 광고로 공개된 금액이다. 청구인은 2003.2.8. OO신문의 건물판매광고를 보고 공인중개사를 통하여 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였고 당시 신문광고와 공인중개사의 광고에는 쟁점부동산의 판매가액이 13억5천만원으로 광고된 것을 청구인이 협의하여 13억원에 매매계약을 하였고 공인중개사의 광고전단에는 공개적으로 다운계약서 작성을 매매조건으로 하고 있다. (나) 부동산 매매계약서상의 계약금은 1억3천만원으로 부동산 매매계약의 경우 계약금이 매매가액의 10%함이 일반적인 관행으로 쟁점부동산의 경우 계약서상의 매매가액은 9억원이나 계약금은 1억3천만원으로 되어 있다. (다) 쟁점부동산 매도자의 배우자가 같은 시기에 판매한 인접건물의 매매사례가액과 다운계약서 작성사례가 있다.
1. 청구인에게 쟁점부동산을 판매한 건축주인 신 OO과 배OO는 부부로 쟁점부동산(OO동 305-44)과 OO동 305-45번지에 2동의 건물을 신축하여 판매하였고, 그 중 쟁점부동산은 청구인이 취득하였으며 나머지 한 동(대지 OOO㎡, 건물 OOO㎡)은 곽OO(53년생으로 OO에 거주)가 취득하여 현재까지 보유중이다.
2. 부부인 건축주는 두 개의 건물을 판매하면서 청구인에게 한 다운계약서의 작성과 같은 방법으로 곽 OO에게 다운계약서를 작성하였다. 다만, 곽OO가 매입한 동은 류OO에게 가등기가 설정되어 있고 그 가등기권자인 류OO와는 실거래가액인 14억원을 매매가액으로 계약서를 작성하였으며, 계약금 1억4천만원을 지급하였다. 그러나 건물의 실제 주인인 건축주 배OO와는 매매가액을 9억원으로 한 다운계약서를 작성하였다.
3. 청구인은 가등기 등의 사유가 없어 실거래가 계약서를 작성하지 아니하고 다운계약서만을 작성하였으며, 취득당시 쟁점부동산의 기준시가는 261,597,998원이고 인접건물의 취득당시 기준시가는 281,767,300원이다. (라) 다운금액 4억원을 지급한 금융증빙자료는 없으나, 그 자금의 일부를 도 OO로부터 차입한 사실이 확인된다.
(1) 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 청구인에게 있다. (가) 소득세법제105조 및 판례(대법원 2017.8.18. 선고 2017두45728 판결 참고)를 보면 취득가액 및 양도가액을 실거래가액으로 계산하는 현행 소득세법 체계에서는 토지 또는 건물을 양도하는 경우 납세자는 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서 취득 및 양도당시 계약서를 제출하여 취득 또는 양도가액을 입증하여야 할 것이고, 납세자가 제출한 취득 또는 양도 계약서가 사실과 달리 작성되었다면 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세표준 예정신고시 쟁점부동산의 취득계약서에 매입가액이 9억원으로 기재되어 있는 계약서를 제출하였고, 취득 관련 금융증빙 등도 9억원에 대해서만 확인될 뿐이다.
(2) 청구인은 자신이 주장하는 쟁점부동산의 매입가액 13억원에 대한 실계약서는 물론 차액 4억원에 대한 금융증빙 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다. (가)청구인은 쟁점부동산의 취득계약서를 다운계약서라고 주장하면서도 실계약서를 제시하지 못하고 있다. 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시기(2003년 초)에 9억원 또는 13억원은 상당한 고액이므로 실계약서를 보관하고 이를 처분하는 등 후일을 위해 대금지급 증빙을 보관하는 것이 사회통념상 부합한다고 할 것이다. (나) 쟁점부동산의 취득계약서상 매입가액 9억원과 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 매입가액 13억원의 차액 4억원에 대하여 청구인은 2억원은 자기자금으로 나머지 2억원은 도 OO로부터 235백만원을 차입하여 전 소유자인 신OO에게 지급하였다고 주장하나, 청구인은 자기자금 2억원에 대한 출처나 금융거래증빙, 신OO이 확인한 영수증 등 그 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있다. (다) 청구인은 도 OO로부터의 차입금 235백만원에 대하여 도OO 명의 계좌의 계좌별 거래명세서와 도OO가 작성한 확인서, 도OO에게 2억원을 2018년 1월 상환하였다고 하며 본인의 계좌별 거래명세서를 제출하였으나, 이를 통해 도OO 계좌에서 인출한 사실만 확인될 뿐 이 자금이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되었는지를 확인할 수 있는 증빙은 제시하지 못하고 있다. 또한 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 실지 조사시 청구인의 2002~2004년 금융거래자료를 조회한 결과, 위 235백만원외에도 도OO가 청구인의 계좌에 다음 <표2>과 같이 2억5천만원을 송금한 사실이 확인되었다. <표2> 청구인이 도OO에게 송금한 내역 OOOO 따라서, 청구인이 2018년 1월 도 OO에게 송금한 2억원이 청구인이 주장하는 것처럼 쟁점부동산 취득시 차입한 금액을 상환한 것인지 <표2>의 금액을 상환한 것인지 알 수 없다. (라) 도 OO는 청구인과 가족 등 특수관계에 있지 않으면서도 2003년 당시 고액인 235백만원을 대여해주면서 차용증서를 작성하지도 이자를 지급 받지도 않았음은 물론 쟁점부동산이나 청구인의 다른 재산에 근저당권 등 이를 담보할 수 있는 재산권을 전혀 행사하지도 않았고, 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 임대사업에 사용함에 있어서 공동사업자도 아니었다. 이는 사회통념상 매우 이례적이라 할 것이어서 이에 대한 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지 쟁점부동산 가액을 9억원으로 장부에 계상하였다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 매입가액을 9억원으로 계상하였고 매년 이 금액을 기초로 감가상각 하였음이 청구인이 제출한 재무제표를 통해 확인된다. (나) 쟁점부동산 취득당시 기준시가는 261,580,000원으로 쟁점부동산의 매입가액이 청구인이 주장하는 13억원이라면 기준시가 대비 497%로 기준시가가 시세를 반영하여 고시하고 있는 점을 감안하면 청구인이 주장하는 취득가액은 매우 과다하다. <표3> 쟁점부동산의 취득 및 양도시 기준시가 (단위: 천원) 취득시 기준시가 양도시 기준시가 합계 토지 건물 합계 토지 건물 261,580 76,160 185,420 998,054 709,002 289,420 (다) 청구인은 쟁점부동산의 인근에 위치한 OOO 소재 건물에 대한 부동산매매계약서를 제출하였으나, 부동산매매계약서상 매도인은 소유자가 아닌 가등기권자인 류OO로 확인되고 일물일가의 원칙이 적용되는 부동산에 대하여 인근 부동산의 거래가액을 감안하여 쟁점부동산의 거래가액을 인정하기는 어렵다 할 것이다.
(4) 취득가액 등 필요경비에 대한 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있고, 특히 이 건 청구와 같이 취득계약서와 다른 가액으로 거래하였다고 하는 경우에는 더욱더 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 점, 청구인이 실계약서나 이와 관련된 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있는 점, 도 OO로부터 쟁점부동산 매입자금을 차입한 것으로 보기 어려운 점, 비교대상으로 기재한 인근 건물의 계약서는 매도인이 가등기권자로 건물 소유자와 매수인이 작성한 적법한 매매계약서로 보기 어려운 점, 청구인도 쟁점부동산의 매입가액을 9억원으로 장부에 계상한 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 매입가액을 취득계약서상 기재금액인 9억원으로 보아 양도소득세를 경정·고지한 처분청의 처분은 정당하다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공 부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액 보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조 제1항 제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
(1) 쟁점부동산의 토지 및 건물 등기부등본상 청구인이 쟁점부동산을 2006.
6.
OO으로부터 양수하였음이 확인되고, 소유권에 관한 사항(갑구)은 다음과 같다. <표4> 쟁점부동산 토지 등기부등본의 갑구 내용 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 <표5> 쟁점부동산 건물 등기부등본의 갑구 내용 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
(2) 청구인이 2018.
3.
2. 양도소득세 예정신고시 신고한 내용과 처분청의 경정·고지처분 내역은 다음 <표6>과 같으며, 청구인의 신고내용과 처분청의 경정내용의 차이는 쟁점부동산의 취득가액 차액 4억원이다. <표6> 쟁점부동산의 신고 및 경정 내역 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고 1,470,000 1,047,869 13,000 409,130 283,891 88,479 경정 1,470,000 647,869 13,000 809,130 566,566 202,558 차이 0 400,000 0 400,000 282,675 114,079 (3) 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 13억원이라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제시하고 있으나, 9억원으로 작성된 계약서만을 제시할 뿐, 13억원으로 작성된 계약서와 동 대금을 양도자인 신 OO에게 지급하였음을 입증하는 금융증빙 자료 등은 제시하지 못하고 있다. (가) 청구인은 2003.
2.
8. OO신문의 건물판매광고(매물가액 13억 5,000만원)를 보고 쟁점부동산을 협의하여 13억원에 매입하였다고 주장하며 광고자료 및 다운계약서를 조건으로 하는 공인중개사 광고 전단 문서를 제시하고 있다. (나) 도OO 명의의 계좌(339-010101--*)에서 2003.
3.
5. 235,000,000원이 OO지점에서 인출되었다는 계좌별거래명세표 및 도OO가 청구인에게 쟁점부동산 매입을 위하여 동 금액을 차용해 준 사실이 있다는 확인서를 제시하고 있고, 청구인이 도OO에게 2018.
1.
15. 1억원, 2018.
1.
19. 1억원을 지급하였다고 주장하면서 청구인 기업은행 461-014798--* 계좌의 계정별거래명세표를 제시하고 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 양도자인 건축주 신OO과 배OO(쟁점계약에서는 신OO의 대리인으로 배OO가 계약하였다)는 부부라 주장하고 있고, 쟁점부동산의 옆 번지(OO동 305-45)에 유사한 건물을 신축하여 곽OO에게 14억원에 판매하였으며 배OO-곽OO 사이의 계약서는 청구인과 동일하게 9억원으로 작성하였고, 곽OO가 가등기 권리자인 류OO와 계약한 부동산매매계약서는 실지거래가액인 14억원으로 작성되었다고 주장하면서 배OO-곽OO, 류OO-곽OO 사이에 작성된 부동산매매계약서를 제시하고 있다. (라) 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 조사와 관련한 종결보고서의 조사적출 관련 내용은 다음과 같다.
○○○ (마) 처분청이 제출한 청구인의 쟁점부동산 관련 종합소득세 신고서류에서 쟁점부동산의 취득가액은 9억원인 것으로 확인된다[2004년말 표준대차대조표상 유형자산의 건물가액(877,500,000원)과 2004년 귀속 감가상각비(22,500,000원)의 합계 및 2017년 귀속 표준합계잔액시산표 상 비유동자산의 차변 잔액 630,000,000원, 합계액 900,000,000원, 비유동자산의 대변 잔액 270,000,000원을 통하여 이를 알 수 있다].
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 매입가액은 계약서상의 9억원이 아닌 13억원이라고 주장하며 청구인에게 매입자금 일부를 대여한 지인의 확인서 및 금융거래내역, 쟁점부동산 판매 신문광고, 같은 시기의 인접건물의 매매사례가액을 제시하고 있으나, 청구인은 쟁점부동산 매입의 실계약서, 매입대금을 지급한 금융증빙, 양도인 신OO이 대금을 영수하였다는 증빙 등 청구인의 주장을 뒷받침하는 직접적인 증빙을 제시하지는 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점매입대금 중 235백만원을 지인 도OO로부터 차입하였다고 주장하나, 쟁점부동산 매입시점을 전후하여 청구인이 도OO에게 지급한 금액이 250백만원이 있는 등 청구인이 주장하는 금액이 쟁점부동산 취득을 위한 자금 차입인지 불분명하고 쟁점부동산 보유기간이나 차입자금 상환시점에 이자를 지급한 사실이 나타나지 아니하는 점, 청구인이 쟁점부동산을 임대하며 계상한 장부에는 쟁점부동산을 취득한 시점부터 양도한 시점까지 계속하여 9억원으로 계상하여 청구인이 주장하는 취득가액과 배치되는 점 등에 비추어 볼 때 처분청에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 매입가액을 부인하고 계약서와 쟁점부동산 임대사업 장부에 따른 9억원으로 이를 경정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.