10년 이내의 매매사례가액을 보면 9건 중 7건이 XX억원 이상으로 거래되었고 청구인이 신고한 공동주택가격 XX백만원을 시가로 보기 어렵운 점 등 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
10년 이내의 매매사례가액을 보면 9건 중 7건이 XX억원 이상으로 거래되었고 청구인이 신고한 공동주택가격 XX백만원을 시가로 보기 어렵운 점 등 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
(1) 증여세를 계산․납부한 이후에 거래된 비교대상주택의 매매가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다. 청구인은 2018.1.23. 증여받은 쟁점주택의 증여재산가액에 대하여 증여세 신고서 작성 및 증여세 납부일(2018.3.8.) 현재 시가를 찾을 수 없어 상증법 제61조 제1항 제4호에 따라 당시 기준시가(공동주택가격) OOO원으로 2018.4.17. 증여세를 신고한 사실이 있다. 그러나, 처분청은 청구인이 2018년 2월에 신고서를 작성하고 2018.3.8. 증여세를 납부하였음에도 2018.3.22. 등기접수된 비교대상주택의 매매가액 OOO원을 쟁점주택의 증여재산가액으로 결정하였다. 청구인이 비록 2018.4.17. 증여세를 신고·접수하였으나, 2018.3.8. 이미 납부하였고 납부일 기준 3개월 전부터 납부일까지는 매매사례가액이 없었던 것으로 확인되었다. 청구인은 납부일 기준으로 증여세 신고납부의무를 신의성실의 원칙에 따라 성실하게 이행하려고 노력하였고, 2018.3.22. 등기접수된 매매사례가액은 증여세 납부일 현재 알 수도 없을 뿐만 아니라 물리적으로도 확인이 불가능한 상태이다. 예규(재삼 460014-25, 1999.1.7.)에서도 증여재산을 개별공시지가로 평가할 때 개별공시지가는 증여일 현재 고시되어있는 개별공시지가를 적용하는 것과 같이 본 건 고시되어 있는 공동주택가격을 증여세 계산일 또는 증여세 납부일 현재 확인되는 가액으로 증여재산을 평가하는 것이 타당하다. 따라서, 청구인이 2018.1.23. 증여받은 쟁점주택의 증여재산가액은 증여세 신고서 작성 및 증여세 납부일 현재 시가를 찾을 수 없으므로 매매사례가액을 적용할 수 없는 것이고, 당시 고시된 기준시가(공동주택가격) OOO원의 계산에 기초하여 신고․납부한 당초신고내용은 적정하다.
(2) 2회에 걸친 리모델링 및 인테리어와 고액의 자본적 지출을 신고한 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 할 수 없다. 매매사례가액을 적용할 때 평가대상 재산과 비교대상 재산 간에 면적 등이 동일하거나 유사성이 있는지 여부는 ① 면적․위치․용도 및 종목의 유사성 ② 기준시가의 유사성 ③ 층수, 방향, 조망권, 인테리어 등의 기타특성 등으로 적용하는 것이 타당할 것이나, 쟁점주택(B동 201호)과 비교대상주택(A동 202호)은 면적, 위치, 기준시가는 동일하더라도 조망권이나 인테리어 등에서는 많은 차이를 보인다. 시가를 산정하기 위해서는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 산정되어야 함에도 불구하고, 처분청은 1개의 사례만으로 시가를 확정하였다. 또한, 비교대상주택은 2회에 걸쳐 거액의 인테리어 공사를 하였음에도 쟁점주택과 단순 비교하였다. 실제로 A동 202호의 前前 소유자 이OOO의 양도소득세 신고내용에 따르면, 2006.9.15. 대대적인 수선(리모델링)을 하고 용도(구조)변경, 개량, 이용편의를 위한 자본적 지출액을 하고 ㈜OOO디자인으로부터 공사계약서 및 세금계산서를 수취하여 OOO원을 지급한 후 필요경비로 공제받은 사실을 확인할 수 있다. 그리고 前소유자 박OOO의 경우에는 2017년 6월 중에 또 한차례의 대대적 인테리어로 대수선을 하였으나 적격증빙을 갖추지 못하여 공제받지는 못했지만 2017.6.19. OOO인테리어 업체에서 올려놓은 블로그에 따르면 비교대상주택은 대규모 인테리어공사를 한 것을 확인할 수 있다. 이 건 과세전적부심사청구 당시 처분청 심리담당 공무원의 인테리어공사 여부에 대한 출장 확인내용을 보더라도 아래와 같이 비교대상주택의 리모델링 공사사실이 확인되며 쟁점주택은 기본적으로 방이 6개인 반면 비교대상주택은 방이 4개로 그 구조변경 된 것을 알 수 있다. 전 소유자측 중개사(OOO공인중개사사무소 직원 유OOO, 2018.9.3.)
• 전소유자의 배우자가 “전전소유자가 1번, 전소유자가 1번 수리(인테리어)를 하였으며, 수리에 OOO억원 정도 들었다”고 말했다고 함
• 비교대상주택을 방문한바, 주방이 다른세대와는 차이가 있었으며, 다른세대가 방이 6개인 반면 비교대상주택은 4개였음 후 소유자측 중개사(부동산뱅크 대표 황OOO, 2018.9.3.)
• 전소유자에 따르면, “전전소유자가 1번, 전소유자는 입주할 때 1번 수리(인테리어)를 하였다고 함
• 비교대상주택을 방문한바, 주방, 욕실, 벽, 바닥 및 방 개수가 다른세대와는 차이가 있었음 상증법 제61조 제1항 제4호 단서에 “고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우”에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하도록 규정하여 리모델링을 실시한 경우에 별도의 평가기준을 제시하고 있다. 그러므로 구조변경을 포함하여 리모델링을 한 비교대상주택을 쟁점주택에 대한 매매사례가액으로 선정한 것은 처분청의 착오로 판단된다. 또한, 상증법 제60조 제1항은 “상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언”하고 있고, 제2항은 “그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임”하고 있기 때문에 처분청에서 주장하는 원론적인 주장은 구체적인 범위를 반영한 것이 아니며, 국세기본법제16조 제1항의 근거과세규정에도 어긋난 것으로 판단된다. 쟁점주택에 대한 매매사례 또한 단 1회 밖에 없을 뿐만 아니라 OOO억원 이상의 구조를 변경한 고급인테리어로 특별한 비교대상주택을 쟁점주택과 동일한 가액으로 보기는 어렵다고 판단되고, 선결정례(국심 2007서4122, 2008.5.1)에 의하면, 매매거래되기 전에 내부수리와 동시에 구조도 변경한 것은 쟁점아파트와 동일한 가액으로 보기 어렵다고 하고 있다. 이와 같이 2회에 걸쳐 구조변경 및 대대적 리모델링으로 자본적 지출을 신고한 비교대상주택은 일반적인 주택의 가액보다 상당히 높게 거래된 것으로 확인되므로 쟁점주택에 비교대상주택의 매매사례가액을 적용하는 것이 적절하지 아니하고 그 밖의 선결정례(조심 2015중5424, 2016.1.21, 조심 2012서481, 2012.10.10)에서도 유사한 판단이므로 공동주택가격을 적용한 당초신고는 적정하다.
(3) 단 1회의 매매사례만을 조사한 후 유사매매사례로 보아 시가를 판단할 수 없다. 비교대상주택의 매매사례가액은 단지 내 같은 면적(242.67㎡)의 경우 16세대 밖에 없어 매매사례가 연간 1건 내외에 불과하고, 비교대상주택의 경우 당시 시세나 1년 전후의 거래사례에 비해 예외적으로 높아 부당하다고 판단된다. 쟁점주택의 단지내 같은 면적의 매매사례가액을 조회하면 2015년 이후 현재까지 4년간 총 4건으로 2015년 1월에 1층이 OOO억원, 2015년 3월에 2층이 OOO억원이었으며, 2016년 6월에는 4층이 OOO억원으로 거래된 이후 2016년 7월〜2018년 2월 사이에는 단 1건도 계약이 없었고, 2018년 3월에 비교대상주택(A동 202호)이 2회에 걸친 고가의 리모델링 이후 단 1건 OOO원에 거래된 것이며 이후 또한 거래가 없다. 비교대상주택은 쟁점주택과 같은 단지, 같은 2층, 면적 및 기준시가가 동일하다 하더라도 동(A, B)과 리모델링에 따른 구조가 다른데도 처분청은 쟁점주택과 비교대상주택 사이의 가격결정 요인들에 대한 개별적인 비교과정을 거치지 아니하고 동일 평형의 비교대상주택에 대한 단 1회의 매매사례만을 조사한 후 이를 상증법 시행령 제49조의 유사매매사례로 보아 시가로 판단한 것은 상증법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 합리적인 시가산정방법으로 볼 수 없다. 그렇다면, 이 건은 상증법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 시가를 인정할 다른 자료가 없으므로 결국 같은 법 제60조 제3항 및 제61조 제1항의 규정에 의하여 국세청 기준시가(공동주택가격)로 증여재산을 평가하여야 하고, 판결 등(서울고법등법원 2007.7.24. 선고 2007누1653, 서울행정법원 2006.11.29. 선고 2006구합22965, 국심2007중1029, 2007.9.27)에서도 같은 판단을 하고 있다.
(4) 부동산 시세가 급등하던 시기에 거래된 비교대상주택을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용할 수 없다. 2018년은 연초부터 부동산 광풍에 따라 서울의 집값이 대폭적으로 상승하였으며, 이는 수차례에 걸친 부동산 대책이나 언론보도 등을 통하여 알 수 있다. OOO은행이 발표한 ‘2018년 소비자동향조사 결과’에 따르면 금년 주택가격전망 CSI는 2018년 1월이 110으로 2017년 12월 106대비 4포인트 상승하였고, 2018년 2월에는 112로 2017년 12월 대비 6포인트 상승하였다. <표1> 2018년 소비자동향 조사결과표 또한, 한국감정원의 서울 주택가격동향에 따르면 2017년 12월대비 1월 3.63% 상승하였으며, 2월에는 12월 대비 5.35% 상승하였다. <표2> 서울특별시 주택가격동향표(2017년 12월∼2018년 3월) 국토교통부에서 발표한 “글로벌금융위기 이후 가장 많이 오른 단독주택가격 그래프”에서도 2017년 4.8% 대비 2018년 5.5%의 상승률로 확인되며, 특히 서울의 경우 2018년 8월 현재 2007년(9.1%) 이후 가장 높은 7.9%의 공시가격이 상승하였다. 쟁점주택의 증여일로부터 비교대상주택 거래일까지의 2개월 기간 중 서울 및 수도권의 부동산 시세가 급등하였던 시기였으며, OOO 단지내 거래가 특별한 1개의 매매사례 밖에 없지만 거래당시 주변 부동산(주택)의 시세를 보면 다음과 같이 부동산 시세가 대폭 상승하였음을 확인할 수 있다(1월〜3월까지 OOO억원 이상 증가). <표3> 주변부동산 시세내역표 (단위: 원) 특히 쟁점주택이 속한 강남권은 당시에 서울에서도 가장 상승폭이 큰 지역이므로 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용하는 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 보기 어렵다(국심 2007서4122, 2008.5.1. 같은 뜻임). 그간 정부의 수차례에 걸친 부동산 대책의 실태와 같이 금년 초부터 “서울특별시 강남구에 똘똘한 집한채”의 분위기에 따른 주택시세의 급등과 부동산 광풍에 대한 현실은 부정할 수 없는 사실이며, 부동산 시세가 급등하던 시기에 거래된 비교대상주택을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용할 수는 없다. 위와 같이 부동산 상승기에 국토교통부가 공시한 부동산 실거래가 공개시스템의 자료에 의하면 증여일을 기준으로 전․후 1년 9개월 사이에 비교대상주택의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 대폭 상승기인 점을 감안할 때 비교대상주택의 거래가격이 최고조에 달한 시점에 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어려우며, 판결 등에서도 동일하게 판단하고 있다(국심 2007중3559, 2007.12.18., 서울행법정법원 2011.7.7. 선고 2010구합46111 판결, 같은 뜻임).
(5) 상기 거래관계 및 증빙 등을 종합하여 판단할 때, 처분청에서 부과한 2018.10.31. 납기의 2018년 귀속 증여세 결정고지 처분은 위법․부당하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정･고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “공동주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제50조[부동산의 평가] ④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액 (중략)
2. ｢지방세법｣ 제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
(4) 건축법 제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선･변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.
(1) 처분청의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 비교대상주택의 매매계약서에 따르면, 비교대상주택은 평가기준일(증여일: 2018.1.23.) 이후 3개월 이내인 2018.3.10. 매매대금 OOO원에 매매계약이 체결되었고, 쟁점주택과 비교대상주택은 아래와 같이 동일단지 내에 있는 아파트로 다음의 <표4>와 같이 면적･용도･기준시가 등이 동일한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점주택 및 비교대상주택의 비교내역표 (나) 국세청 대내포털시스템에 따르면 평가기준일 전후 3개월 이내에 매매계약이 체결된 물건은 비교대상주택이 유일하고 OOO빌리지의 최근 10년내 매매사례가액을 살펴보면 9건 가운데 7건이 OOO억원 이상으로 거래되었으며, 공동주택가격 대비 매매사례가액 비율을 산정하여 보면 비교대상주택은 170.6%(전체 평균비율 173.2%)이고, 비교대상주택의 전소유자 ‘박OOO’은 양도소득세 신고시 자본적 지출액으로 인테리어 비용을 신고하지 않은 것으로 확인되며, 건축물대장의 ‘변동사항’에도 인테리어 관련 내용은 없는 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 청구이유서 및 증빙 등의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 비교대상주택의 전소유자인 이OOO이 제출한 ‘취득가액 및 필요경비 상세명세서’에 따르면 이OOO은 2006.9.15. (주)OOO디자인에게 자본적 지출액(용도 변경 등)으로 OOO원을 지급한 것으로 되어 있다. (나) OOO인테리어 블로그 사진을 보면 OOO인테리어는 2017.6.19. OOO 85평형의 리모델링 사진을 게재하였는바, 동 사진상 내부 인테리어는 전체적으로 리뉴얼된 것으로 나타난다. (다) 국토교통부 실거래가 조회내역에 따르면 쟁점주택이 포함된 OOO는 2005년부터 2018년까지 다음의 <표5>와 같이 상승한 것으로 되어 있다 <표5> 논현동 OOO 실거래가 조회내역 (단위: 만원)
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 증여세를 계산․납부한 이후에 비교대상주택이 거래되었고, 비교대상주택은 2회에 걸친 리모델링 및 인테리어와 고액의 자본적 지출을 신고되었으며, 단 1회의 매매사례가액의 조회만으로 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증법 제49조 제4항에 따르면, 쟁점주택과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 유사매매사례가액을 적용함에 있어 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 같은 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 하고 있는바, 처분청은 청구인이 이 건 증여세 과세표준을 신고일(2018.4.17.) 이전인 2018.3.10. 매매계약이 체결된 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 점, OOO의 최근 10년 이내의 매매사례가액을 보면 9건 중 7건이 OOO억원 이상으로 거래되었으므로 청구인이 신고한 공동주택가격 OOO백만원을 시가로 보기 어렵고, 공동주택가격 대비 매매사례가액 비율을 산정하여 보면 비교대상주택은 170.6%로 전체 평균비율 173.2%와 비교적 유사한 것으로 나타나는 점, 비교대상주택 전소유자인 박OOO이 동 주택을 양도하면서 신고한 양도소득세 신고내역에 따르면 ‘필요경비 명세서’상 자본적 지출액으로 인테리어공사 비용을 신고하지 않은 것으로 되어 있으므로 내용연수를 증가시키는 자본적 지출로 확정하기 어려운 점, 비교대상주택의 인테리어공사 중 이OOO이 동 주택을 소유하면서 발생한 것은 이 건 증여일로부터 10년 경과한 것이라 동 공사비용이 매매사례가액에 영향을 주었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.