쟁점중개수수료를 취득가액에 산입할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2003.12.30. OOO를 취득하여 2017.3.7. 양도부동산을 양도OOO하고, 양도부동산의 취득 당시 중개수수료 OOO원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다)을 지출한 것으로 하여 이를 필요경비에 산입하여 2017.3.21. 양도소득세OOO를 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2018.2.19.부터 2018.3.30.까지 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점중개수수료의 실제 지출 여부 등을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없다 하여 이를 필요경비에서 제외하여 2018.6.8. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.30. 이의신청을 거쳐 2018.11.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도부동산을 취득하는 과정에서 공인중개사 사무실OOO 소속 직원인 OOO 및 중개업무를 공동으로 수행한 OOO에게 쟁점중개수수료를 지급하였는바, 이러한 사실은 예금계좌 인출내역, 내용증명서, 녹취록 등 관련 증빙을 통하여 확인할 수 있고, 부동산 거래과정에서 중개수수료를 지급하는 것은 거래관행상 일반적인 사항이므로 쟁점중개수수료를 필요경비에서 제외하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점중개수수료의 실제 수령인이라고 주장하고 있는 OOO 외 1명의 경우 공인중개사 자격이 없거나 부동산 중개와 관련된 사업이력이나 소득 등이 신고된 사실이 없는 반면, 중개수수료 수입에 대한 부과제척기간이 도과한 현 시점에서 제출된 확인서만으 로 실제 지급 여부가 불분명한 점, 청구인이 제시하고 있는 예금계좌 출금내역에 의하면 중개수수료의 경우 통상적으로 부동산 거래가 종료된 이후에 지급되는 것임에도 매매계약 체결일OOO에 출금된 것으로 나타나고 있을 뿐만 아니라 제시된 출금액이 중개수수료를 실제 지출되었음을 인정할 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도부동산의 취득 당시 부동산매매계약서에 의하면 매매계약일은 2003.10.7., 매매대금은 OOO 중개인은 OOO로 각각 기재되어 있다.

(2) 청구인 명의로 작성된 통고서(2004.2.10.)에 의하면, OOO이 양도부동산을 중개하는 과정에서 청구인을 기망하여 OOO원을 편취하였으므로 위 편취금액에서 법정중개수수료를 제외한 금액을 청구인에게 반환하지 아니할 경우 법적 조치를 취할 것을 통고하는 내용이 기재되어 있고, OOO의 답변서(2004.2.13.)에는 청구인이 OOO원을 지급한 것은 사실이나 OOO OOO OOO 등 총 거래금액이 OOO원에 달하여 법적 수수료만 OOO원을 훨씬 초과하는 반면, 청구인을 기망․편취한 사실이 없다는 취지로 답변한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 OOO 및 OOO(2018.7.8)의 각 확인서에 의하면, OOO과 OOO은 공인중개사 OOO 명의로 양도부동산의 중개업무를 공동으로 수행하고 청구인으로부터 쟁점중개수수료를 지급받아 각각 OOO원씩 배분한 사실을 확인하는 내용이 기재되어 있고, OOO의 확인서(2018.7.9.)에는 양도부동산의 부동산매매계약서에 중개인으로 날인을 한 사실이 있고, 당시 같은 사무실에서 중개인으로 근무하던 OOO이 OOO과 공동으로 중개업무를 수행하면서 중개수수료 OOO원을 수령하여 관련자들에게 적당히 배분한 것으로 기억한다는 내용이 기재되어 있다.

(4) OOO 전산망 등에 의하면 OOO의 경우 2003.10.7. 양도부동산의 매매계약일 당시 OOO에서 OOO라는 부동산 중개업을 영위하였는데 2003년 종합소득세 신고에 의하면 수입금액은 OOO원으로 신고되어 있고, OOO 및 OOO의 경우 부동산중개 관련 사업이력이나 근로소득․사업소득 등을 신고한 사실이 없는 것으로 나타나고 있다.

(5) 청구인이 제출한 예금계좌 거래내역에 의하면 2003.10.7. 자기앞수표로 합계 OOO원이 출금OOO된 것으로 되어 있고, 이에 대하여 처분청은 금융기관의 전표 등 보관기간OOO의 경과로 인하여 현재 위 수표의 최종소지자 등을 확인할 수 없는 상태이며, 통상적인 부동산거래에 있어 중개수수료는 해당 부동산 거래가 종결된 이후에 지급되는 것이나 청구인이 제시하고 있는 위 출금액은 매매계약일(2003.10.7.)에 출금된 것으로 나타나고 있고, 청구인과 OOO 및 OOO 사이에 중개수수료 지급과 관련하여 계약서 및 영수증 등이 작성된 사실이 없다는 의견을 제시하고 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점수수료의 실제 수령인이라고 주장하고 있는 OOO 및 OOO의 경우 부동산 중개행위와 관련하여 근로․사업소득 등을 신고한 사실이 없을 뿐만 아니라 공인중개사 자격을 보유하고 있지 아니하여 정상적인 부동산 중개업무를 수행하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 제시하고 있는 예금계좌 출금내역만으로 수표 출금액의 실제 수령인이 누구인지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 쟁점중개수수료를 양도부동산의 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.