청구인이 쟁점오피스텔 신축 당시부터 분양 목적뿐만 아니라 보유ㆍ임대 목적도 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 보유하고 있던 쟁점오피스텔 12개호를 사실상 임대로 전환된 주택으로 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점오피스텔 신축 당시부터 분양 목적뿐만 아니라 보유ㆍ임대 목적도 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 보유하고 있던 쟁점오피스텔 12개호를 사실상 임대로 전환된 주택으로 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 1993년부터 약 15년간 건설사 임원으로 재직하면서 건축사업 전반에 걸친 경력을 보유한 자로, 1990년대 후반 당시 급속히 증가하고 있던 소규모 상점 운영자, 1인 가구 등 수요자에게 판매하여 수익을 창출하려는 목적으로 쟁점오피스텔을 신축하였다. 이에 쟁점오피스텔을 28.82㎡～36.11㎡의 소형면적으로만 구성하였다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔 신축 후 사업자등록을 하면서 부동산임대 및 부동산매매를 사업목적으로 하였다. 부동산임대만을 사업목적으로 등록하는 경우 취등록세가 면제될 수 있음에도 불구하고, 청구인은 쟁점오피스텔을 판매 목적으로 신축하였기에 지방세의 부담이 큰 부동산매매업도 업종으로 등록하였던 것이다.
(3) 청구인은 쟁점오피스텔의 미분양 재고자산을 판매하기 위하여 현재까지 지속적인 노력을 기울였으며, 그 결과 준공연도인 2002년 현재 미분양 호실OOO의 약 40%에 해당하는 6개 호실을 추가로 분양하였다. 구체적으로 2002년 준공 당시 벼룩시장 등 지역광고신문에 분양광고를 게재하였고, 준공 이후 분양이 완료되지 못하자 인근 부동산중개사무소 여러 곳에도 분양의뢰를 요청하는 등 적극적인 영업활동을 진행하였다. 그러나 2000년대 들어 OOO 등 일부 부동산 과열지역을 제외하면 전반적으로 부동산시장이 침체기로 오피스텔 판매가 쉽지 않은 상황이었기에 쟁점오피스텔 전 호실을 분양하지는 못하였으나, 최근까지도 분양을 위한 노력을 지속하였다.
(4) 청구인은 준공연도인 2002년을 비롯하여 2007년, 2009년, 2015년, 2016년 및 해당 재고자산의 판매가 이루어졌을 때 일관되게 이를 매출 및 매출원가로 인식하였고, 미분양분을 재고자산으로 인식하여 사업소득으로 소득세를 신고하여 왔고, 일정 규모 이하 주택임대용역은 면세이나 청구인은 쟁점오피스텔을 매매 목적으로 보유하고 있었기에 쟁점오피스텔 임대용역에 대해 부가가치세를 신고하여 왔다.
(5) 청구인은 쟁점오피스텔 신축시 해당 지역의 토지가치를 높게 평가하여 많은 금액을 투자하였으나 당초 청구인이 기대한 만큼 가격이 오르지 않아 공사대금마저 지급할 수 없는 상황에 처하게 됨에 따라 자금마련을 위하여 미분양 호실을 전세 형태로 임대하게 되었다. 일부 호실이 비어 있는 경우 매매에 악영향을 미칠 것이 우려되었기에 부득이 미분양 호실을 임대한 것이고, 금리가 지속적으로 하락하였음에도 수요자 발생시 신속히 매매하기 위하여 임대료를 월세나 반전세로 변경하지 않고 전액 전세보증금의 형태로 유지하고 있다.
(1) 청구인은 2001.9.5. 사업자등록시 부동산매매업 및 부동산임대업으로 업종을 등록하였고, 쟁점오피스텔은 2002.12.7. 사용승인일로 하여 OOO호가 신축된 후 OOO호가 분양되었고, 미분양분 OOO호는 신축 후 지속적으로 임대용 부동산으로 사용되어 왔으며, 사용승인이 있기 이전 일부 임차인 전입신고가 되어 있는 것으로 확인되는 등 사용승인일 전 이미 임대차계약 및 임대개시가 이루어졌다. 또한 OOO는 매매거래 없이 계속 보유하다가 2011.11.8. 청구인의 자 OOO에게 증여되어 2013.6.27. 아들 OOO이 주민등록 전입신고 후 거주하고 있는바, 청구인이 쟁점오피스텔을 신축할 당시 임대 목적이 전혀 없었다고 볼 수 없고, 설령 청구주장대로 당초 임대가 아닌 판매 목적으로 쟁점오피스텔 신축하였다 하더라도 장기간(2002년 12월～2018년 4월) 임대하고 있는 정황에 비추어 쟁점오피스텔은 부동산매매업의 재고자산이라기 보다는 임대로 전환된 주택으로 봄이 타당하다.
(2) 청구인의 현재 사업이력을 보면 부동산매매업으로 사업자등록을 한 것은 쟁점오피스텔밖에 없고, 그 외 오피스텔 임대업 위주의 사업이력만 있으며, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔 OOO호를 보유 및 임대 중이었고, 양도 이후에도 추가로 오피스텔 OOO호를 매입하여 현재 보유주택은 OOO호로 거주주택을 제외한 보유주택 모두 임대 중임이 확인되는바, 쟁점오피스텔 분양 당시인 2002년 12월∼2003년 2월 기간을 제외하고는 그 이후부터 현재까지 15년 동안 청구인이 부동산매매업에 실질적으로 종사하였다고 인정하기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점오피스텔 신축 후 미분양분을 판매하기 위해 지속적이고 적극적인 판매활동을 하였으므로 미분양분을 부동산매매업자의 재고자산으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점오피스텔이 신축된 2002년 12월∼2003년 2월 기간에 분양된 OOO호를 제외한 본인 소유 오피스텔의 거래내역을 보면, 미분양 분 OOO호와 2003년 2월 기분양되었으나 2004년 5월 청구인이 추가 매수한 1개호를 포함하여 총 17개호의 오피스텔 중 2007년 OOO호, 2009년 1개호 총 OOO호가 매매되었을 뿐이고, 2011년 OOO는 딸에게 증여하여 현재 아들이 거주하고 있고, 나머지 OOO호는 현재까지 청구인이 보유한 채 계속 임대하여 왔는바, 사업용 재고자산을 일시적으로 임대하였다고 보기는 어렵다.
(4) 한편, 청구인은 미분양분 OOO호에 대하여 2003년부터 현재까지 지속적인 노력을 하여 OOO호를 추가 매각하였다고 진술하였으나, 이 중 OOO는 경매로 인한 이전으로서 청구인 개인부채로 인해 강제 매각된 것이지 적극적인 판매노력에 의해 이루어진 거래가 아니며, 또한, 위와 같이 분양 및 경매로 타인에게 소유권이 이전된 오피스텔 중 OOO호는 오히려 청구인이 다시 매수하여 현재까지 임대하여 온 것으로 확인되고, 쟁점오피스텔 신축 후 현재까지의 매매거래 현황을 보더라도, 타인 소유분은 11회 매매이전 및 1회 경매이전 거래가 있는 반면, 청구인 소유 임대분은 3회 매매이전, 3회 경매이전 뿐이어서 청구인이 수익을 목적으로 계속적, 반복적으로 부동산매매업에 종사하였다고 보기도 어렵다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지(괄호생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(1) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점, 청구인이 2001.9.5. 사업자등록을 한 후 쟁점오피스텔을 재고자산으로 계상하고 종합소득세 신고시 판매수익과 임대소득을 사업소득으로 신고하여 온 점에 대해서는 양측 간 다툼이 없다.
(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (나) 집합건축물대장에 따르면 쟁점오피스텔은 지하 1층, 지상 7층, 대지면적 241㎡, 연면적 856.74㎡, 총 OOO호의 오피스텔로 2001.9.11. 착공되어 2002.12.7. 사용승인을 얻었으며, 쟁점오피스텔 OOO호 중 현재까지 OOO호가 소유권 이전(쟁점주택 양도일 이후 경매로 이전된 OOO호 포함)되어 현재 미분양 오피스텔은 OOO호이며, 연도별 소유권 이전현황은 다음과 같다. (다) 쟁점오피스텔의 호별 소유권 이전 및 주민등록 전출입내역에 따르면, OOO 등은 쟁점오피스텔의 사용승인일(2002.12.7.) 이전에 전입한 것으로 확인되고, 신축 당시 분양되지 않은 미분양분 OOO호 중 최근에 소유권 이전된 OOO는 경매로 인한 이전이며, 소유권이 이전된 오피스텔 중 OOO는 이후 청구인이 다시 취득하여 임대하여 온 것으로 나타난다. (라) 청구인은 쟁점주택 양도 후에도 추가로 오피스텔 OOO호를 매입하여 그 중 거주 중인 한 채를 제외한 나머지 오피스텔은 임대업에 사용 중인 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 본인이 쟁점오피스텔 미분양분을 매각하기 위해 적극적인 노력을 하였음을 입증하기 위해 OOO 등 공인중개사 4인이 각각 작성한 “부동산 분양(매도) 의뢰 사실확인서”를 제출하였는데, 이에 따르면 “청구인이 매년 여러 차례 중개사무실에 방문하여 쟁점오피스텔의 매도 중개를 요청하였다”는 내용이 기재되어 있다. (나) 건축 당시 부실공사로 인한 누수로 매매가 원활하지 않았다는 주장에 대한 증빙으로 벽지 및 바닥 누수 사진과 입주자 및 방수업자의 확인서를 제출하였다. (다) 2002년 준공 이후 인근 공인중개사 사무소 네 곳 및 네이버에 매매를 의뢰하는 등 매도 노력을 하였다는 주장에 대한 증빙으로 중개사들의 확인서 및 네이버 매물등록 현황 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점오피스텔은 사용승인일(2002.12.7.) 이전에 이미 미분양된 OOO호에 주민등록 전입신고가 되어 있던 점, 청구인이 사업자등록시 부동산매매업과 부동산임대업을 함께 등록한 점, 쟁점오피스텔 중 소유권이 이전된 일부 오피스텔을 청구인이 다시 매입하여 임대하여 온 점 등에 비추어 청구인은 쟁점오피스텔 신축 당시부터 분양 목적뿐만 아니라 보유․임대 목적도 있었던 것으로 보이고, 신축 당시 미분양된 OOO호 중 이후 6건의 소유권 이전이 있었는데 이중 경매로 이전된 3개호를 제외하면 단 3개호만 매매OOO되었을 뿐이어서, 이를 근거로 청구인이 수익을 목적으로 계속적, 반복적으로 부동산매매업을 영위하였다고 보기 어려운바, 처분청이 청구인이 보유하고 있던 쟁점오피스텔 OOO호를 사실상 임대로 전환된 주택으로 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.