청구인은 쟁점임차법인이 전소유자로부터 반환받지 못한 쟁점임차보증금을 새로이 체결한 임대차계약의 전세보증금과 상계하고 지급받아 청구인이 쟁점임차보증금을 반환하였다고 할 수 있으나, 이는 지급의무가 없는 상태로 대항력이 없고, 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점임차보증금을 청구인의 쟁점주택 양도시 필요경비로 인정하기는 어려움
청구인은 쟁점임차법인이 전소유자로부터 반환받지 못한 쟁점임차보증금을 새로이 체결한 임대차계약의 전세보증금과 상계하고 지급받아 청구인이 쟁점임차보증금을 반환하였다고 할 수 있으나, 이는 지급의무가 없는 상태로 대항력이 없고, 쟁점주택의 취득과 대가관계가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점임차보증금을 청구인의 쟁점주택 양도시 필요경비로 인정하기는 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 일반적으로 대항력 있는 임차권의 목적부동산인 경우, 경락인이 임차인에게 반환한 임차보증금은 실질적으로 그 부동산의 취득가액에 포함되어야 한다. 주택임대차보호법에서 임대차존속 중 임차인은 대항력과 우선변제권을 겸유한다고 규정하고 있어서 법원은 임차인이 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리 또는 경매 절차 등에서 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 판시하고 있다. 이때 대항력은 경락인을 포함한 임차주택의 양수인과 임차인과의 관계를 규율하기 위한 것으로서 임대차존속 중 경매되는 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 겸유하게 되고, 임차인의 선택에 따라 2가지 권리 중 어느 하나를 선택하여 행사할 수 있으며, 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인의 경우, 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 면책적으로 승계되어 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸된다. 반면, 임차인이 스스로의 이익을 고려하여 우선변제권을 행사(배당 요구)한 경우 대항력을 포기한 것으로 볼 수 있고 반대로 대항력을 행사한 경우에는 우선변제권을 포기한 것으로 볼 수 있다.
(2) 쟁점임차법인은 2007.7.30. 전세권설정등기를 경료하였으므로 대항력과 우선변제권을 보유한 것이 인정되고, 청구인은 이 건 경매사건에서 배당요청을 통하여 임대차 존속을 원하지 않음을 명시적으로 밝혔으며, 2014년 2월 임대인인 OOO의 또 다른 강제경매(2013타경11361) 사건에 참가하여 쟁점임차보증금채권에 대하여 OOO원의 배당액을 지급받는 등 적극적으로 쟁점임차보증금 회수를 위한 노력을 하는 등 OOO와의 임대차계약 해지의사를 명백하게 밝혔다. 따라서 임대차채권에 관한 대항력은 당연히 상실한 것이라 할 수 있고, 이는 경매 직후 새로운 임대인이 된 청구인과 새로운 임대차계약을 한 것을 보아도 명백하게 확인된다. 즉, 청구인은 통상적인 증액률(5∼10%)을 훨씬 상회하는 200% 정도로 임차보증금을 증액하여 계약을 체결하였는데, 이는 기존 계약의 연장이 아니라 새로운 임대차계약으로 볼 수밖에 없다.
(3) 쟁점임차법인은 복수의 경매절차에서 적극적․반복적으로 배당요구를 통한 방식으로 우선변제권을 행사함으로써 OOO와의 기존 임대차계약의 해지의사를 명백히 밝혔으나, 경락 이후 새로운 임대인인 청구인에게는 어떠한 대항력도 주장하지 아니한 채 스스로 새로운 임대차계약을 체결하였고, 통상적으로 대항력 있는 임대차채권의 경우 부동산 양도․양수에 따른 임대인 지위의 면책적 승계에도 불구하고 당초 임대인인 OOO에게 임대차채권․채무 관계를 계속하여 행사하고 있다. 따라서 쟁점임차법인의 임대차채권은 쟁점주택 양도 당시 대항력을 보유하였다고 볼 수 없으므로 청구인의 쟁점주택 양도시 쟁점임차보증금을 필요경비에 산입하기는 어렵다.
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(이하 생략)
(3) 주택임대차보호법(2013.8.13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조[대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항 ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조 를 준용한다. 제3조의2[보증금의 회수] ① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조 에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조 부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 제3조의5[경매에 의한 임차권의 소멸] 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(1) 청구인은 2013.8.19. 쟁점주택을 경매로 취득하여 보유하다가 2017.8.22. 쟁점임차법인에게 양도하고 필요경비를 OOO원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다가 2017.12.12. 아래 <표1>과 같이 쟁점임차보증금을 필요경비로 추가 인정하여 기납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점임차보증금은 지급의무가 없는 임차보증금에 해당하여 필요경비로 인정할 수 없다고 보아 2018.4.20. 청구인의 경정청구를 거부하였다. OOO
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 배우자인 OOO이 대표자로 재직하고 있는 쟁점임차법인은 2007.7.30. 쟁점주택의 전소유자인 OOO와 전세보증금을 OOO원으로 하여 임대차계약을 체결하고 전세권설정등기를 경료하였으며, 이후 2009년 10월 보증금 OOO원을 감액한 쟁점임차보증금으로 임대차계약을 갱신하였음이 청구인이 제시한 전세계약서 등에 의하여 확인된다. (나) 쟁점주택의 등기부등본 등에 의하면 OOO은 2002.4.30. 쟁점주택에 대하여 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권을, OOO는 2004.11.29. 채권최고액 OOO원으로 하는 근저당권을 각각 설정한 것으로 등재되어 있고, OOO은 OOO가 이자지급을 연체함에 따라 OOO에 대한 채권을 ‘OOO’에게 양도하였으며, 동 인수회사는 쟁점주택에 대하여 부동산임의경매(OOO동부지방법원 2010타경18199 사건)를 개시하여 청구인이 2013.8.19. 이를 OOO원에 낙찰받은 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택 임의경매 당시 교부청구한 내역은 아래 <표2>와 같고, 이에 따른 배당내역은 아래 <표3>과 같은데, 쟁점임차법인은 2010.12.30. 전세권자로서 채권계산서를 제출하였으나, 후순위 채권자에 해당하여 쟁점임차보증금을 배당받지 못한 것으로 나타난다. OOO OOO (라) 쟁점임차법인이 2009년 10월 OOO와 작성한 부동산전세계약서 특약사항에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있고, 쟁점임차법인은 이를 근거로 쟁점임차보증금을 반환받기 위하여 특약사항에 기재된 OOO 소유부동산의 다른 경매사건에도 참여함으로써 아래 <표4>․<표5>와 같이 쟁점임차보증금의 일부를 배당받은 사실이 확인된다. OOO OOO
(3) 청구인은 쟁점임차법인과 새로이 전세보증금을 OOO원으로 하는 임대차계약을 체결하였으나, 쟁점임차보증금은 OOO로부터 미회수하였고 증액된 보증금 OOO원만을 쟁점임차법인으로부터 지급받았으므로 실제로 청구인이 부담한 쟁점임차보증금을 쟁점주택 양도시 필요경비로 인정하여 주어야 한다고 주장한다.
(4) 한편, 처분청은 쟁점임차법인이 복수의 경매절차에서 반복적․적극적으로 배당요구를 통한 방식으로 우선변제권을 행사함으로써 OOO와의 기존 임대차계약에 대한 해지의사를 명백히 밝힌 반면, 경락 이후 새로운 임대인인 청구인에게는 어떠한 대항력도 주장하지 아니한 채 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 쟁점임차법인의 임대차채권은 쟁점주택 양도 당시 청구인에게 대항력을 보유하였다고 볼 수 없으므로 쟁점임차보증금을 청구인의 쟁점주택 양도시 필요경비에 포함하기는 어렵다는 의견을 제시하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임차법인과 새로이 전세보증금을 OOO원으로 하는 임대차계약을 체결하였으나, 쟁점임차법인으로부터 증액된 보증금 OOO만을 지급받고 쟁점임차보증금은 OOO로부터 미회수함에 따라 실질적으로 청구인이 부담한 쟁점임차보증금을 쟁점주택 양도시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있는 것으로 되어 배당을 요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 받을 수 있는 것(대법원 2001.9.25. 선고 2001다1942 판결 참조)인바, 쟁점임차법인의 경우 기존 임대차계약의 특약사항을 근거로 쟁점주택에 대한 경매사건 등에 참여하여 배당요구를 통한 방식으로 우선변제권을 행사함으로써 OOO와의 기존 계약에 대한 해지의사를 명백히 밝힌 반면, 청구인에게는 어떠한 대항력도 주장하지 아니한 채 새로운 임대차계약을 체결하였고, 동 계약서에도 기존 계약을 승계하여 청구인이 쟁점임차보증금을 인수한다는 취지의 내용이 포함되어 있지 아니한 점, 청구인은 쟁점임차법인이 전소유자로부터 반환받지 못한 쟁점임차보증금을 청구인과 쟁점임차법인 간에 새로이 체결한 임대차계약의 전세보증금과 상계하고 나머지만 지급받아 실질적으로 청구인이 전소유자를 대신하여 쟁점임차보증금을 반환하였다고 할 수 있으나, 이는 지급 의무가 없는 상태에서 지급된 것이므로 대항력이 없고, 쟁점주택의 취득과 실질적인 대가관계가 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점임차보증금을 청구인의 쟁점주택 양도시 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점임차보증금을 지급의무가 없는 임차보증금에 해당하여 쟁점주택 양도시 필요경비로 산입할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.