쟁점주택의 양도를 저가양도로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.12.14. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다) 취득하고 2017.8.18. 매매를 원인으로 어머니 이OOO에게 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)한 후 양 도가액 OOO원(실지거래가액), 취득가액 OOO원(실지 거래가액), 필요경비 OOO원, 장기보유특별공제 OOO원, 양도 소득금액 OOO원, 납부할 세액 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점거래에 대하여 2018.5.21.부터 2018.6.9.까지의 기간 동안 양도소득세 조사를 실시하고, 동 거래를 특수관계자 간 저가양도에 따른 부당행위로 판단하여 동 거래를 부인하여 시가(매매사례가액 OOO원)와 거래가액(OOO원)의 차이(OOO원)에 대하여 2018.8.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지(이하 “이 건 과세처분”이라 한다)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.10.16. 심판청구를 제기하였음.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 매도대금OOO으로 OOO, 배우자와 공동취득, 이하 “OOO건물”이라 한다)을 취득하면서 양도대금 외에 부족한 자금으로 인해 담보대출 OOO원을 설정한 상태로서, 어머니에게 쟁점주택을 양도할 수밖에 없어 매도당시 주변시세 등을 반영한 OOO원에 평가․양도하였고, 처분청의 소명안내에 따라 공신력 있는 감정기관(OOO감정평가사무소)으로부터 감정을 받은 바, 쟁점주택의 양도일기준 감정가액은 OOO원이 이었으며, 쟁점주택의 양도는 기준시가(OOO원)보다 높은 가액으로 경제적 이해관계가 없는 일반적인 거래에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점거래의 양도자와 양수자는 모녀지간으로 특수관계자에 해당하며 매수자는 특수관계자로부터 시가(OOO원)보다 저가로 취득한 바, 그 차이(OOO원) 시가의 5%를 초과하므로 부당 행위계산 부인대상에 해당하여 양도가액을 OOO원으로 결정한 것으로, 청구인이 제출한 감정평가서는 2018.6.4.자 작성된 것으로 평가 기준일(2017.8.18.) 전․후 6개월 이내 작성된 것이 아니고 2 이상의 감정가액의 평균가액으로 작성된 것이 아니므로,상속세 및 증여세법제60조부터 제64조까지와 같은 법 시행령 제49조부터 제59조까지를 준용했다고 볼 수 없어 감정가액으로서 효력을 가질 수 없다. 청구인이 2018년 3월 OOO건물을 취득하며 자금이 부족한 관계로 부득이하게 쟁점주택을 어머니에게 양도하였다고 주장하나, OOO건물 은 아버지로부터 매매를 원인으로 취득한 것으로 쟁점주택의 매도대금 외에 추가로 OOO원을 담보대출을 받았다는 사실만으로 쟁점거래의 정당함을 입증하기 어렵고, 2017년도는 OOO는 물론 전국적으로 부동산 거래가액이 상승하던 시기로 쟁점거래만 저가로 양도 하였다는 주장은 납득하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도를 저가양도로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 적정여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의 하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여 일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63 조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한

• 다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점주택을 아래 <표1>과 같이 계약한 후 2017.10.18. 양도소득세 신고․납부(OOO원) 납부하였다. OOO (나) 청구인은 쟁점거래의 정당성에 대하여 소명하고자 OOO감정평가사무소(OOO동 소재)에서 작성한 감정가액을 처분청 조사기간 중에 제출하였고, 감정평가내용은 아래 <표2>와 같다. OOO (다) 처분청은 쟁점거래가 정당한지에 대하여 양도대금 수수내역을 확인한 결과, 매도자의 **은행 계좌로 양도대금을 수령하여 양도대금 미수령에 따른 증여혐의는 없는 것으로 보았으나, 양도가 액에 대하여 아래 <표3>과 같이 검토한 결과 쟁점거래의 시가를 OOO원으 로 결정하여 저가양도거래로 보아 이 건 과세처분을 하였다. OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 대하여 살피건대, 상속세법 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 점, 쟁점주택과 비교대상아파트는 같은 동, 같은 면적, 같은 기준시가의 아파트로서 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사하며, 비교대상아파트의 매매사례가액이 양도일 전․후 6개월 내 존재하므로 이를 쟁점주택의 시가로 보이는 점, 청구주장의 감정평가일은 2018.6.4.로 하여 작성된 것으로 평가 기준일(2017.8.18.) 전․후 6개월 이내 작성된 것이 아니고 2 이상의 감정가액의 평균가액으로 작성된 것이 아닌 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.