청구인,임차인 모두 양도부동산으로 전입신고 하지 않은점, 임차인 신고한 임차사업장면적이 양도부동산전체면적과 일치하는점, 주거용으로 사용되었다는 임차인확인서 미제출하고, 양도부동산 임차한자도 전체를 음식점으로 사용한점 등에 비추어 쟁점건물은 양도시 주택이 아닌것으로 보이므로 1세대1주택비과세특례적용을 배제하여 양도소득세 부과한 처분은 잘못 없는 것으로 판단
청구인,임차인 모두 양도부동산으로 전입신고 하지 않은점, 임차인 신고한 임차사업장면적이 양도부동산전체면적과 일치하는점, 주거용으로 사용되었다는 임차인확인서 미제출하고, 양도부동산 임차한자도 전체를 음식점으로 사용한점 등에 비추어 쟁점건물은 양도시 주택이 아닌것으로 보이므로 1세대1주택비과세특례적용을 배제하여 양도소득세 부과한 처분은 잘못 없는 것으로 판단
[이 유]
(1) 청구인은 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 36년간 주택으로 보유한 양도부동산의 일부인 쟁점건물을 주택으로 용도변경하였고, 쟁점건물은 용도변경 후부터 양도시점까지 주거 이외의 목적으로 사용되지 아니하였다. 이는 임차인 김OOO에게서 확인된다. 청구인은 2016년 초부터 양도부동산을 매각하기 위하여 공인중개사 사무소에 물건을 내어 놓았고, 임차인 김OOO의 양해를 얻어 2016년 3월경부터 쟁점건물의 용도변경을 진행하였으며, 쟁점건물은 2016년 5월 주택으로 용도변경이 완료되었다. 쟁점건물은 용도변경 이후부터 사업용으로 사용되지 않았고, 주거를 위한 침대와 식탁 그리고 세면대, 소파도 있었다. 양도부동산의 건물은 1974년부터 2016년 매매시점까지 구조 등이 전혀 바뀌지 않았고, 특히 이 중 쟁점건물은 1974년 취득시점부터 주거용으로 사용하던 원래의 모습이 거의 그대로 유지되고 있다.
(2) 처분청은 용도변경과 관련된 공사가 없었기 때문에 쟁점건물이 주택으로 변경된 것으로 보기 어렵다는 의견이나, 쟁점건물은 원래 주택으로 사용하던 공간이므로 공사가 필요 없었고, 신청만으로 용도변경이 쉽게 이루어졌다. 쟁점건물이 사업장으로 사용되고 있던 상황이라면 관할구청장은 주택으로 용도변경을 해주지 않았을 것이다.
(3) 처분청은 양도부동산이 5년여간 사업장으로 임대된 사실이 있고, 매도시 비과세 특례를 적용받기 위하여 쟁점건물을 주택으로 변경하였으나, 이는 주택으로 사용된 적이 없다는 의견이다. 그러나, 양도부동산을 임차하였던 한OOO는 쟁점건물 소재지를 주소지로 하여 전입신고를 하였고, 쟁점건물을 실제 주거용으로 사용하였다. 한OOO는 2013년 11월까지 쟁점건물에 거주하면서 청구인과 임대료 관련 소송을 진행하였는바, 판결서에도 한OOO의 주소가 쟁점건물 소재지로 기재되어 있다. 또한, 임차인 김OOO도 쟁점건물에 대한 공사를 하지 않았고, 테이블과 의자만을 가져다 놓고 레스토랑을 운영하였으나, 2016년에는 쟁점건물을 주거용으로 사용하였다. 김OOO의 누나인 김OOO가 레스토랑을 운영하면서 어떠한 변화를 주었는지 알 수 없으나, 김OOO는 자신이 레스토랑을 운영하던 시점에 쟁점건물이 주택이었음을 청구인에게 확인해 주었고, 처분청의 담당 공무원에게도 동일하게 진술하였다고 말하였다. 김OOO는 메뉴개발이나 기타 사업구상 등을 위하여 주거용 공간의 필요성이 있었기 때문에 쟁점건물을 주택으로 바꾸는 것을 동의해 주었다.
(4) 처분청은 매도시점에 김OOO가 쟁점건물을 여전히 사업장으로 사용하였다는 의견이나, 청구인은 김OOO로부터 ‘처분청 담당 공무원에게 쟁점건물을 주거용으로 사용하였다고 진술하였다’는 답변을 받았다. 처분청은 ‘청구인이 주거용으로 사용한 것처럼 요청하였다’는 김OOO의 진술을 받았다는 의견이나, 김OOO는 그렇게 진술하지 않았다고 하였고, 10여 차례 전화 후 이러한 진술을 받았다는 것은 신빙성이 떨어진다.
(5) 처분청은 쟁점건물이 주방이나 화장실 등이 없어 주거용 공간으로 사용된 것으로 보기 힘들다는 의견이나, 청구인이 과거 1층과 쟁점건물을 주택으로 사용하던 때에도 주방은 1층에만 있었고, 1층을 식당으로 사용하는 상황에서 쟁점건물에 별도의 주방을 둘 필요성이 없었다. 처분청은 1층의 내부 계단으로만 쟁점건물로의 출입이 가능하기 때문에 쟁점건물을 별도의 주거 공간으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인이 주택으로 사용하던 때에도 1층과 쟁점건물은 계단으로만 통하게 되어 있었다. 또한, 양도부동산의 건물은 복층구조가 아닌 2층 건물로 건축물대장상 및 레스토랑으로 임대하기 전의 사진으로도 2층으로 구분되어 있음이 확인된다.
(6) 처분청은 한OOO와 공동사업을 하였던 백OOO이 ‘한OOO가 쟁점건물에 거주한 사실이 없고, 양도부동산의 건물 모두를 음식점으로 사용하였다’고 진술하였다는 의견이나, 주민등록상 한OOO가 쟁점건물에 실제 거주하였음이 확인되고, 백OOO은 지분만 있었을 뿐, 사업장에서 일을 한 적이 거의 없었다. 또한, 청구인은 임대차계약도 한OOO와 체결하였다. 실제 백OOO은 지분만 있었을 뿐 사업에 전혀 관여하지 않았고 식당에 와 본 적도 거의 없었다. 한OOO가 백OOO의 남편인 배우 박OOO과 공동사업을 하면서 박OOO은 백OOO의 이름을 사용하였고, 청구인은 한OOO와 박OOO의 관계가 좋지 않게 끝났던 것으로 기억하고 있는바, 백OOO 진술의 신뢰성도 문제가 있다.
(7) 처분청은 청구인이 쟁점건물 양도 후 임대료에 대한 부가가치세 신고를 하였고, 임차인들이 2016년 제2기 부가가치세 신고를 하였으며, 과세기간 동안 수입금액이 있는 것으로 확인된다는 의견이나, 이를 근거로 쟁점건물의 주택 여부를 판단하는 것은 타당하지 않다. 청구인은 쟁점건물을 주택으로 변경하였으나, 부동산 매매시점까지 받은 임대료를 전액 신고한 것일 뿐이고, 임차인 김OOO는 1층에서 영업을 계속하였기 때문에 당연히 2016년 제2기 부가가치세 신고까지 하였다.
(8) 처분청은 양도부동산의 건물 1층 및 쟁점건물의 실내 및 테라스와 옥상에도 캠핑용 간이테이블과 의자를 설치하였던 사실이 블로그 등에서 확인된다는 의견이나, 청구인이 양도부동산의 건물을 주거용으로 사용하던 시절에도 쟁점건물 테라스에는 간이테이블과 의자가 항상 있었다.
(9) 처분청은 쟁점건물을 통하지 않고서는 옥상의 바비큐시설 등에 대한 접근이 불가능하므로 쟁점건물이 주택이 아니라는 의견이나, 바비큐시설 등은 한OOO가 임차하면서 설치되었던 것으로 알고 있고, 김OOO는 이를 인수하여 사용시도를 하였으나, 바람 등의 영향 때문에 거의 사용할 수 없어 그대로 방치해 놓은 것이라고 한다. 사용되지도 않는 바비큐시설에 대한 접근성을 이유로 쟁점건물이 주택이 아니라는 의견은 타당하지 않다.
(10) 처분청이 인터넷에서 확인하였다는 사진들은 대부분 과거 영업이 잘 되고 있거나, 영업을 홍보하기 위한 단계에서 찍힌 것들로 쟁점건물의 매매시점의 사진들이 아닌바, 이를 근거로 하여 청구인이 쟁점건물을 영업활동에 사용하였다고 보는 것은 타당하지 않다.
(11) 처분청은 현장조사 당시 사진 등을 근거로 쟁점건물이 음식점으로 사용되고 있었음을 확인하였다는 의견이나, 현장조사는 매매 후 1년 이상 경과하여 이루어졌고, 이 때는 김OOO의 누나인 김OOO가 양도부동산에서 영업활동을 진행하던 시점이기 때문에 이를 근거로 쟁점건물의 주택 여부를 판단하는 것은 무리이다.
(12) 처분청은 비과세요건에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세의무자에게 있다는 의견이나, 어떠한 건물이 공부상 주택으로 되어 있는 경우 주택에 해당하는지 여부는 해당 건물이 주택이 아니라고 주장하는 자가 이를 입증하여야 한다(서울고등법원 2012.6.20. 선고 2012누2551 판결). 따라서 처분청이 쟁점건물이 주택이 아니라는 입증을 하여야 한다.
(13) 양도부동산의 매수인인 이OOO은 쟁점건물에 대한 주택 취득세를 납부하였고, 이후 이에 대한 주택 재산세를 납부하고 있다고 확인하였다.
(14) 1세대 1주택을 주택 외의 용도로 변경하였다가 다시 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우에는 용도변경하기 전, 후의 기간을 통산하여 주택으로 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유한 후 양도하는 경우에 양도소득세가 비과세되는 것인바, 청구인 역시 1974.3.16.부터 1997.9.30.까지 양도부동산(주택)에서 거주를 하였고, 1997.10.1.부터 2010.4.30.까지 이를 주택으로 임대하였으며, 쟁점건물은 양도시점에 5년 이상 보유한 주택이었으므로 비과세가 적용되어야 한다.
(1) 임차인의 사업자등록시 신고한 사업장 면적(136.06㎡) 등에서 알 수 있듯이 쟁점건물을 포함한 양도부동산의 건물 전체가 사업장으로 사용되었고, 1층 내부 계단을 통하여서만 2층으로 올라갈 수 있는 있는 구조이며, 쟁점건물이 음식점으로 사용되었음이 현장조사 당시 사진 및 이용자가 인터넷에 게시한 사진 등을 통하여 확인된다.
(2) 청구주장과 같이 비과세 특례를 적용받기 위하여 청구인은 2016.5.9. 양수인으로부터 계약금을 수령한 후 건축사에게 용도변경 신고를 위임하여 2016.5.16. 접수한 사실이 청구인의 금융거래내역 및 서울특별시 광진구청장의 회신 자료에 의하여 확인되고 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서의 계약일은 2016.5.25.이나 청구인이 제출한 금융거래내역상 계약금 수취일은 2016.5.9.이다.
(3) 용도변경 신고서에 첨부된 쟁점건물의 용도변경 전․후 도면을 보면 청구인은 사업장으로 사용하던 공간을 거실로 변경하면서 가스 및 수도시설을 설치하고 종업원의 휴식공간으로 사용하던 곳을 방으로 바꾸는 내부공사를 하겠다는 내용의 신청을 하였으나, 건축사 사무소의 담당자는 통화에서 '청구인이 신고 후 공사를 본인이 직접 하겠다고 하여 2016.5.20. 착수금만 수령하였고, 실제 공사를 진행하지 않았다'고 진술하였고, 설계를 위하여 현장을 방문할 당시 쟁점건물에 테이블이 있었고, 쟁점건물은 사업장으로 사용되고 있던 상태였다고 진술하였다.
(4) 처분청은 청구인에게 공사 관련 증빙을 요청하였으나, 청구인은 제출하지 않았고, 실제 구체적인 공사를 진행한 사실이 확인되지 않으며, 청구인이 제출한 사진을 보더라도 사업장으로 사용하던 공간에 침대와 소파가 있으나 주거를 위한 주방시설은 확인되지 않는다. 처분청이 사업장 임차인인 김OOO에게 확인한 결과, 김OOO는 '공사가 진행된 사실이 없고, 청구인으로부터 매도시 문제가 되니 쟁점건물을 사업장으로 사용하지 말라는 요청을 받았다'고 답변하였다.
(5) 청구인이 쟁점건물을 장기간 주택으로 사용하였다고 하나, 용도를 변경하여 매도시까지 상당기간(5년) 사업장으로 임대한 사실이 있고, 청구인은 쟁점건물을 실제 주거용으로 사용하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 쟁점건물은 1층 내부 계단만으로 출입이 가능하여 별도의 구분된 주거 공간으로 볼 수 없고, 매도 후의 임차인도 여전히 영업장으로 사용한 사실 등을 고려할 때 사업장의 일부 공간인 쟁점건물을 일시적으로 사용하지 않았기에 주택에 해당한다는 청구주장은 타당하지 않다.
(6) 양도부동산의 건물 옥상에도 영업용 바비큐시설 등이 있어 쟁점건물을 통하지는 않고서는 접근이 불가능하므로 쟁점건물이 독립적인 주거공간으로 사용되었다고 보기는 힘들다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.5.25. 이OOO에게 쟁점건물 등 양도부동산 을 OOO억 OOO만원(계약금 OOO억 OOO만원은 계약시에 지불하고, 잔금 OOO억 OOO만원은 2016.6.7. 지불)에 매도하는 계약을 체결하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 2016.5.9 계약금을 수취하였다는 의견으로 청구인이 제출한 금융거래내역이라는 청구인 계좌의 거래내역조회 결과를 제출하였는바, 그 내역은 아래 <표2>와 같으며, 2016.6.7.자 거래내역조회 결과에는 수기로 ‘잔금 중 은행대출 OOO 상환’이라고 기재되어 있다. <표2> 청구인 계좌 거래내역조회 결과 (단위: 원) (나) 청구인은 양도부동산의 건물의 1층 및 2층(쟁점건물)의 연면적에 따라 안분하여 쟁점건물의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. (다) 양도부동산을 사업장 소재지로 한 사업자등록 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 양도부동산을 사업장 소재지로 한 사업자등록 내역 (라) 김OOO가 쟁점건물에 전입신고한 사실은 없다. 한편, 청구인은 2010.4.23. 한OOO와 양도부동산의 임대차계약을 체결하였으나, 임차인란에 백OOO은 기재되어 있지 아니하다. 한OOO는 주민등록상 2011.6.2. 양도부동산 소재지(서울특별시 광진구 OOO)에 전입하였고(전출일은 확인되지 아니하나 이의신청 결정서상 2015.2.17.까지 주소를 두었다고 기재되어 있다), 청구인과 한OOO의 건물명도 소송 판결서(서울동부지방법원 2013.9.5. 선고 2013가단26600 판결)상 한OOO의 최후주소는 ‘서울특별시 광진구 OOO’(양도부동산 소재지의 도로명 주소)으로 기재되어 있으며, 이의신청 심리담당자가 한OOO와 연락이 되지 않아 한OOO의 어머니에게 문의하였으나, 한OOO의 어머니는 연락두절 상태라고 답변하였다. (마) 이의신청 심리담당자가 서울특별시 광진구청 건축과에 2016년 쟁점건물 용도변경 공사시행 여부를 문의한바, 서울특별시 광진구청 담당자는 '당초 주택으로 시공된 건물이므로 주차장 면적, 정화조 용량 등이 이미 확보되어 있어서 변경공사를 필요로 하지 않아 용도변경 신고서만으로 변경이 가능하였다‘고 답변하였다. (바) 청구인과 처분청은 쟁점건물의 평면도 및 사진 등을 제출하였는바, 청구인이 쟁점건물의 사진이라고 주장하며 제출한 사진에는 2016.6.1.이라고 표시되어 있고, 침대, 소파 등이 있다. (사) 과세전적부심사결정서의 사실관계 부분에 기재된 내용은 아래와 같다. (아) 청구인은 이OOO이 쟁점건물에 대한 취득세․재산세를 납부 하였다고 주장하나, 관련 증빙을 제출하지 아니하였다. 이와 관련하여 양도부동산 건물의 개별주택 공시가격 내역 및 서울특별시 광진구청의 2016.6.1. 기준 개별주택가격 조사․산정 계획(2016.6.10., 세무1과-9288)상 세부추진 일정 내역 아래 각 <표4> 및 <표5>와 같다. <표4> 양도부동산 건물의 개별주택 공시가격 내역 (단위: ㎡, 원) <표5> 서울특별시 광진구청의 2016.6.1. 기준 개별주택가격 조사․산정 계획상 세부추진 일정 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 양도 당시 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분이 위법․부당하다고 주장하나, 청구인 및 양도부동산의 양도 당시 임차인인 김OOO 모두 양도부동산으로 주거를 이전하기 위하여 주민등록 전입신고를 한 사실이 없는 점, 김OOO가 2014.6.25.부터 2016.12.8.까지 임차면적으로 신고한 사업장 면적이 양도부동산 전체면적과 일치하는 점, 청구인은 양도부동산 양도 당시 쟁점건물이 주거용으로 사용되었다는 김OOO의 사실확인서 등을 제출하지 못하고 있고, 김OOO 다음으로 양도부동산을 임차한 김OOO의 누나 김OOO도 양도부동산 건물 전체를 음식점으로 사용한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 사진들에 의하면 부속공간의 출입문에 ‘직원 외 출입금지’라고 표시되어 있고, TV나 세탁기 등 생활의 흔적이 나타나지 않을 뿐만 아니라, 처분청이 현장확인시 촬영한 양도부동산 사진에도 "OUTDOOR KITCHEN"이라는 문구가 계단 벽에 기재되어 있는바, 쟁점건물이 주택 용도로 사용된 것으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점건물은 청구인의 양도 당시 주택이 아닌 것으로 보이므로 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.