쟁점아파트와 비교대상아파트②의 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 이내로써 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점아파트와 비교대상아파트②의 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 이내로써 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인들은 2017.12.1. 쟁점아파트를 증여받고, 2018.1.3. 국토교통부의 아파트 실거래가 조회화면에서 2017년 12월에 쟁점아파트와 같은 6층이 OOO원에 매매된 사례가 있음을 확인하고 이를 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 2018.1.19. 증여세 과세표준 신고서를 제출하였다.
(2) 처분청은 청구인이 증여세를 신고한 후 국토교통부에 등록된 2017년 11월의 유사아파트 매매사례가액 중 가장 큰 금액인 OOO원(비교대상아파트②)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세 부과처분을 하였으나, 그 매매사례가액은 청구인들이 쟁점아파트에 대한 증여세를 신고할 당시에는 국토교통부의 실거래가 조회 시스템에 등록되어 있지 않았다.
(3) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 위 매매사례가액은 평가기준일 전ㆍ후 시세를 보면, 유일하게 OOO원을 초과하여 예외적으로 높은 가액으로 거래가 된 것이므로 이를 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 부당하다.
(4) 보통의 경우 아파트의 가격은 1층의 가격은 낮고, 중간층의 가격이 그 보다 높은 것이 일반적인데, 국토교통부에 실거래가로 등록된 2017년 11월의 거래현황을 보면, 같은 아파트의 2층과 14층의 매매가액이 각각 OOO원임에도 1층인 비교대상아파트②의 매매가액이 이를 초과하고, 2017년 12월의 거래현황을 보면, 쟁점아파트와 같은 6층의 매매가액이 OOO원(비교대상아파트①)으로 확인되는바, 처분청이 쟁점아파트의 시가 평가시 유사자산의 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트②의 매매가액 OOO원은 정상적인 거래가액으로 보기 어렵다.
(5) 쟁점아파트가 속해 있는 OOO아파트단지는 203동, 204동, 205동, 206동의 4개동으로 구성되어 있고, 각 동별로 위치, 방향, 호수 등이 모두 다르며, 쟁점아파트의 206동은 같은 층이라도 남향과 동향의 기준시가가 상이한 점 등을 고려할 때, 처분청이 비교대상아파트②의 매매사례가액으로 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
1. 비교대상아파트①의 매매사례가액은 특수관계인에 해당하는 모녀(母女)간의 거래가액으로써 객관적으로 부당하게 저가로 거래한 것으로 판단되므로 이를 시가로 인정할 수 없다.
(2) 비교대상아파트②는 쟁점아파트와 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조에서 규정하고 있는 동일하거나 유사한 재산의 요건을 충족하고, 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되어 정상적으로 거래된 것이므로 처분청이 그 매매사례가액으로 쟁점아파트의 증여재산가액(시가)을 평가하여 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트①․②를 비교한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트와 비교대상아파트①․②를 비교한 내역
(2) 증여재산인 쟁점아파트의 시가 평가기준일 전․후 3개월 이내의 기간 동안 같은 단지 내에 비교대상으로 볼 수 있는 아파트들의 전체적인 매매 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트들의 매매현황
(3) 쟁점아파트가 위치한 아파트 단지OOO의 배치도(203동～206동)는 다음과 같다.
(4) 청구인들이 처분청의 답변에 대하여 항변한 요지는 다음과 같다. (가) 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서는 특수관계인간의 거래인지 여부를 알 수 없고, 쟁점아파트와 비교대상아파트①가 가장 유사하므로 그 매매사례가액으로 쟁점아파트의 시가를 평가하여야 한다. (나) 청구인들이 증여세를 신고할 당시 비교대상아파트②의 매매가액은 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 조회되지 않았고, 쟁점아파트와 비교대상아파트②는 동․호수 등이 다르므로 쟁점아파트 증여일에 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되었다고 하더라도 그 매매사례가액으로 쟁점아파트의 시가를 평가하는 것은 타당하지 않다. (다) 처분청의 의견과 같이 비교대상아파트①이 부당하게 저가로 거래한 혐의가 있다면, 비교대상아파트② 역시 부당하게 고가로 거래한 혐의가 있다고 청구인들은 주장한다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액 평가를 위하여 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트②는 쟁점아파트의 증여일로부터 가장 가까운 날인 그 전날에 매매계약이 체결되었고, 그 면적·위치·용도 등이 동일 또는 유사하며, 쟁점아파트와 비교대상아파트②의 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 OOO% 이내로써 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 다목에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트②의 매매사례가액으로 쟁점아파트의 증여재산가액(시가)을 평가한 것은 적법하다고 보이는 반면, 청구인들이 제시한 비교대상아파트①의 매매사례가액은 특수관계인인 모녀(母女)간의 거래가액으로서 당시 시세에 비하여 저가에 거래한 것으로 판단되므로 그 매매사례가액으로 쟁점아파트의 증여당시 시가를 평가하여야 한다는 등의 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
비교대상아파트②는 쟁점아파트의 증여일로부터 가장 가까운 날인 그 전날에 매매계약이 체결되었고, 그 면적․위치․용도 등이 동일 또는 유사하며, 쟁점아파트와 비교대상아파트②의 공동주택가격 차이가 쟁점아파트의 공동주택가격의 5% 이내로써 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움