쟁점건물을 신축하고 부동산임대업으로 사업자등록을 신청한 후 부동산임대업에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고, 납부한 사실이 확인되어 매매차익만을 기대하여 부동산을 매매하는 등의 사업을 목적으로 하지 않았으므로 부동산매매업이라 볼 수 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음
쟁점건물을 신축하고 부동산임대업으로 사업자등록을 신청한 후 부동산임대업에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고, 납부한 사실이 확인되어 매매차익만을 기대하여 부동산을 매매하는 등의 사업을 목적으로 하지 않았으므로 부동산매매업이라 볼 수 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 부동산매매업자로서 다수의 부동산을 계속적·반복적으로 매매하여 왔다. 청구인은 2009.1.6. OOO를 상호로, 부동산매매업 등으로 사업자등록을 하였으며, 이후 약 10년 동안에 부동산매매업을 영위해 오고 있고, 2009년부터 경기도 가평 지역의 용지를 취득하여 개발한 후 이를 다시 매각하는 사업을 하였으며, 2010년부터는 경기도 이천 지역의 용지를 취득하여 개발한 후 이를 다시 매각하는 사업을 하였고, 2013년부터는 쟁점건물을 포함하여 부동산매매업을 하였다. 또한, 2009년부터 현재까지 9년간 경기도 가평과 경기도 이천 지역의 토지와 쟁점건물과 서울특별시 강동구 지역의 토지 및 건물을 취득하고, 이를 매각하는 등 꾸준히 부동산매매업을 영위하여 왔으며, 쟁점건물 양도는 부동산매매업의 일환으로 이루어진 것이다. 청구인은 1년 이내의 단기에 걸쳐 여러 토지를 취득 및 양도하였고, 일부 토지는 여러 필지로 분할하여 매도하였으며, 일부 부동산의 경우 보유기간이 길어진 경우도 있으나, 이는 적절한 매수인이 나타나지 않아 거래가 성사되지 않았기 때문이고, 청구인의 부동산 매매의 횟수, 분할매매 등의 형태로 보아 청구인이 부동산매매업을 영위하였다는 점은 명백하다.
(2) 쟁점건물은 신축 당시부터 매매가 예정되어 있었다. 청구인은 2013년 5월경에 부동산매매업을 영위하는 사업자인 ‘OOO’ 명의로 OOO종합건설(주)와 쟁점건물의 신축공사 도급계약을 체결하였으나, 부동산매매업자로서는 은행(OOO은행)으로부터 건물신축자금을 조달하기 곤란하고 금리도 높아, 불가피하게 부동산임대업으로 사업자등록을 하여 대출을 받은 후, 임대사업자 명의로 위 도급계약을 다시 체결하였으므로 청구인은 당초 부동산매매 목적으로 쟁점건물을 신축한 것이며, 임대목적으로 신축한 것이 아니다. 또한, 쟁점건물의 신축과정에서 약 OOO억원에 이르는 차입금이 발생하였는바, 자금유동성에 어려움이 있어서 쟁점건물을 조속히 매도해야 했고, 그로 인해 청구인은 착공일(2013.7.8.)부터 약 6개월 후인 2014년 1월경부터 2014년 4월경까지 부동산중개업자들에게 쟁점건물을 약 OOO억원에 매도해달라는 의뢰를 여러 차례 하였으며, 2014.9.14. 부동산 중개법인과 쟁점건물의 매도를 전속적으로 중개하도록 하는 계약을 체결하는 등 쟁점건물을 조속히 매각하려는 노력을 지속적으로 하여왔다. 이 과정에서 매수희망자가 다수 있었으나, 부동산경기가 좋지 아니하였고, 가격 등 여러 가지 조건이 맞지 아니하여 매매가 성사되지 아니하다가 2017년 8월경에 이르러서야 당초 제시한 매각가격보다 대폭 낮은 OOO억원에 매각하게 된 것이다.
(3) 쟁점건물은 청구인의 재무제표에 사업용 고정자산이 아닌 재고자산으로 계상되었다. 청구인이 쟁점건물에 대한 임대소득을 신고하면서 첨부한 2013년도 및 2014년도 재무제표를 보면, 쟁점건물은 재고자산(OOO억 OOO만원)으로 계상되어 있는바, 이는 청구인이 쟁점건물을 임대목적인 고정자산으로 인식하지 않고 매각의 대상으로 본 것이다.
(4) 청구인이 사업자등록증에 부동산매매업을 표시하지 않고 부동산임대업만 표시하여 별도로 부동산임대업으로 사업자등록을 한 것은 금융기관으로부터 쟁점건물의 신축자금을 조달하기 위한 것일 뿐이며, 청구인의 진실한 사업목적 및 실제 사업형태는 부동산매매가 주목적이었다. 청구인은 2010년부터 2014년까지의 경기도 이천의 개발사업 이후, 2014년부터는 경기도 성남시에서 쟁점건물을 신축한 후 매각하는 새로운 사업을 추진하였는데 새로운 사업을 추진하기 위해서는 건물신축자금 조달이 불가피하였고, 이에 OOO은행 및 OOO은행과 대출상담을 하였으나, 위 은행들은 부동산매매업자(OOO)에 대하여는 대출이 어렵고, 만약 대출이 된다고 하더라도 최고금리가 적용된다는 답변을 들었다. 구체적인 이유는 확인하기 어려우나, 부동산매매업의 재무상태가 그 이유로 추정된다. 이에 따라 청구인은 부득이 쟁점건물을 대상으로 별도로 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 우리은행으로부터 쟁점건물의 신축자금(약 OOO억원)을 조달하게 된 것이다. 즉, 청구인이 기존의 부동산매매업 사업자등록과는 별도의 부동산임대업 사업자등록을 한 것은 오로지 쟁점건물의 신축자금을 조달하기 위한 것일 뿐이므로, 청구인의 부동산임대업 사업자등록을 이유로 쟁점건물의 매매 거래로 인한 소득을 사업소득이 아닌 양도소득이라고 보아서는 안 된다.
(5) 청구인은 쟁점건물의 준공 이후 매도 시점까지 일시적으로 임대를 하였을 뿐이다. 쟁점건물과 관련한 단기의 임대차계약이 있었다는 점만을 이유으로 청구인이 쟁점건물을 이용하여 부동산임대업을 하려고 했다고 볼 수는 없다. 쟁점건물은 임대기간과 유사하게 사용승인일부터 약 2년 8개월만에 매각되어 쟁점건물의 매각과정에서 비용을 충당할 목적으로 임대한 것이다.
(6) 쟁점건물의 임대수입으로는 청구인의 차입금이자를 상환하기도 부족하였기 때문에, 쟁점건물을 부동산임대업의 목적으로 신축하였다고 볼 수 없다. 청구인의 임대료수입은 2015년 OOO원, 2016년 OOO원, 2017년 상반기 OOO원이었는데 청구인은 2014년 12월경 OOO은행으로부터 약 OOO억원을 대출받았고, 그에 따른 이자비용은 위 임대료의 2배를 상회하였다. 위와 같이 쟁점건물의 임대수입으로 차입금이자를 상환하기에도 부족한 구조이기 때문에, 부동산임대업을 계속할 수 없는 상황이었으며 당초부터 매각을 계획할 수밖에 없는 형편이었다. 따라서 청구인은 이자비용을 포함한 부동산매매업 운영비용을 충당하기 위하여 일시적으로 쟁점건물을 임대하였던 것일 뿐이므로 쟁점건물은 매매용 부동산이다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 (2) 부가가치세법 제4조【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
(3) 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. (4) 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2014.11.18. 경기도 성남시 수정구 OOO 토지 205㎡(청구인의 장인 이OOO 소유) 지상에 지하 1층 지상 9층 연면적 1,331.82㎡ 건물을 신축하여 임대하다가 2017.8.1. 이OOO의 토지와 쟁점건물을 양도한 후 2017.10.31. 쟁점건물의 양도가액을 OOO 원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다. (나) 청구인은 쟁점건물에 대하여 2013.7.18. 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하고 2014.11.18.부터 2017.8.1.까지 부동산임대업을 영위하고 아래 <표1>․<표2>와 같이 부가가치세 및 종합소득세를 신고․납부한 사실이 확인된다. <표1> 부가가치세 신고내역 (단위: 천원) <표2> 종합소득세 신고내역 (단위: 천원) (다) 청구인은 2010년 5회, 2011년 10회, 2012년 7회, 2014년 2회(쟁점건물 취득 포함), 2017년 1회(쟁점건물 양도)에 걸쳐 부동산을 매매한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는 것인바, 청구인은 쟁점건물을 신축하고 부동산임대업으로 사업자등록을 신청한 후 부동산임대업에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고․납부한 사실이 확인되어 매매차익만을 기대하여 부동산을 매매하는 등의 사업을 목적으로 하지 않았으므로 부동산매매업이라 볼 수 없는 점, 청구인은 쟁점건물을 신축하여 임대하다가 2017.8.1. 쟁점건물을 양도한 후 양도가액을 OOO억 OOO만원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고․납부한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 취득 당시부터 부동산임대업을 영위할 부동산으로 보고 청구인의 사업이 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”