쟁점금액은 건물 착공신고시 관할구청에 제출한 도급계약서상 공사금액으로서, 시공자가 계속해서 동일하고, 장부가액도 도급계약서상 공사금액과 동일하므로 시공자가 당초 도급금액으로 추가공사도 시공하였을 가능성도 있는 반면, 추가공사 지출비용이 불분명하므로 건물취득가액은 환산가액을 적용하여야 한다고 주장할 뿐, 구체적인 증빙이 없으므로 청구주장은 받아들이기 어려움
쟁점금액은 건물 착공신고시 관할구청에 제출한 도급계약서상 공사금액으로서, 시공자가 계속해서 동일하고, 장부가액도 도급계약서상 공사금액과 동일하므로 시공자가 당초 도급금액으로 추가공사도 시공하였을 가능성도 있는 반면, 추가공사 지출비용이 불분명하므로 건물취득가액은 환산가액을 적용하여야 한다고 주장할 뿐, 구체적인 증빙이 없으므로 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 양도차익 계산시 OOO의 건물 장부가액을 확인하였으나, 취득시점인 1994년의 장부가액은 없고, 1996년과 1997년의 장부가액은 기준시가 상당액인 OOO으로 되어 있어, 환산가액을 적용하였다.
(2) 건물은 1994년 8월 준공되었고, 그로부터 24년이 지났기 때문에 청구인들은 당시의 공사증빙을 보관하고 있지 않고, 관할 구청도 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 보관하고 있지 않다. 그러나 분명한 사실은 OOO(이하 OOO이라 한다)이 하자보수 문제로 건물을 제때에 준공하지 못하였고, 이에 청구인들이 당초 설계자인 OOO건축사사무소에 설계변경을 의뢰하여 건축허가 변경신청을 하고 추가공사를 하여 사용승인을 받았다는 것이다.
(3) 청구인들은 건물의 공사비를 추산해 보기 위하여 원가계산을 의뢰하였고, OOO에서 추산한 공사금액은 OOO으로 나타난다. 이를 보더라도 쟁점금액이 실지취득가액에 훨씬 미달함을 알 수 있다.
(4) 처분청이 쟁점금액을 실지거래가액으로 본 주요한 이유는 건축물대장에 공사시공자가 OOO로 등재되어 있다는 것인데, 이는 청구인들이 공사업자를 새로이 선정하여 하자보수 및 주유소 추가공사를 시행하였으나 사용승인을 받기 위해서는 건설면허가 있는 종합건설업체가 필요했고, 이에 당초 시공자로 신고되어 있는 OOO과 합의 하에 계속 시공자로 신고한 것이므로 OOO이 건물 전체를 시공하였다고 본 것은 잘못이다.
(5) 처분청 주장대로 최초 공사계약을 유효하다고 보더라도 그것은 근린생활시설에 관한 것이고, 1994.3.7. 설계변경으로 주유소 건물과 시설물에 대한 공사가 추가되었으므로 쟁점금액을 총공사금액으로 볼 수 없다.
(6) 또한, 처분청이 조사한 장부가액은 아래와 같이 확인되는바, 1994년의 건물 취득금액은 신고내용이 확인되지 아니하고, 1996년과 1997년의 건물 취득금액은 기준시가로 추정되며, 1998년 이후의 건물 장부가액은 OOO만원으로 신고되었고, 2014년부터 구축물의 장부가액이 추가 신고되었다. 처분청은 건물과 구축물의 장부가액(총 OOO만원)이 도급계약서상 공사금액(OOO만원, 쟁점금액)과 일치하므로 그 금액이 신빙성 있다는 의견이나, 취득가액은 1994년 취득 당시의 장부가액을 기준으로 하여야 하고, 적어도 복식부기로 최초 신고한 1996년의 장부가액과 비교하여야 할 것이다. (단위: 천원)
(1) 건축허가 신청서 및 허가서 등에 의하면 건축 연면적이 당초 646.22㎡에서 781.22㎡로 변경되고 공사기간도 연장된 것으로 확인되나, 동 자료에는 공사시공자가 계속 OOO로 등재되어 있다.
(2) 청구인들은 도급계약서상 공사금액인 쟁점금액OOO외에 추가공사로 인한 비용을 지출하였다고 주장하나, 청구인들이 건물을 신축하여 운영한 사업체인 OOO(1994.3.1. 개업)의 장부에는 건물의 취득가액이 OOO(건물 OOO만원, 구축물 OOO만원)으로 기록되어 있고, 추가비용에 대한 증빙은 전혀 없다.
(3) 청구인들이 추계한 공사원가OOO를 보더라도 쟁점금액이 환산가액보다 실지취득가액에 가깝다.
(4) 청구인들은 취득가액이 불분명하므로 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 도급계약서는 청구인들이 건물 착공신고시 관할구청에 제출한 것이고, 도급계약서상 공사금액은 청구인들이 운영한 사업장의 장부가액과 일치하므로 취득가액으로 봄이 타당하다.
(1) 청구인들은 1993.10.29. OOO을 시공자로 하여 이 건 건물에 대한 건축허가(당초)를 받은 다음, 1993.11.9. 착공, 1994.3.7. 건축허가(변경), 1994.8.27. 사용승인을 거쳐 1994.10.5. 소유권보존등기를 마쳤는바, 관련자료의 내용은 다음과 같다. (가) 당초 건축허가 신청서 및 허가서 (나) 건축물 착공신고서 (다) 도급계약서 (라) 변경 건축허가 신청서 및 허가서 (마) 일반건축물대장 (단위: ㎡)
(2) 청구인들은 1994.3.1.부터 2017.11.27.까지 이 건 건물 소재지에서 OOO라는 상호로 주유소업과 부동산임대업을 영위하였으며, 종합소득세 신고시 첨부한 대차대조표상 건물의 취득원가(장부가액)는 다음과 같이 기재되어 있다. (단위: 천원)
(3) 청구인들은 2017.11.27. 이 건 건물을 토지와 함께 양도하고, 건물의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 양도소득세 조사 결과, 도급계약서상 공사금액(쟁점금액)을 건물의 취득가액으로 경정하였는바, 조사내용은 다음과 같다. (가) 건물은 OOO이 1993.11.9. 착공하여 1994.8.27. 사용승인을 받았으며, 착공신고시 제출한 도급계약서에는 공사금액이 OOO만원으로 되어 있다. (나) 종합소득세 신고시 첨부된 장부(대차대조표)에는 1999년 이후 건물의 장부가액이 OOO만원으로 기록되어 있는바, 취득 당시의 건물가액을 평가한 것으로 추정되나 구체적인 증빙이 없고, 환산가액은 실지거래가액이 없는 경우에 한하여 예외적으로 적용하므로 도급계약서상 공사금액을 취득가액으로 결정함이 타당하다.
(4) 국세청 전산시스템에 의하면 OOO은 1983.8.11. 개업하여 1996.12.31. 직권폐업되었으며, 1995년 제1기 부가가치세까지 정상적으로 신고하였으나 이 건 건물에 대한 매출과 다른 매출이 구분되지는 아니한다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점금액은 청구인들이 건물 착공신고시 관할구청에 제출한 도급계약서상 공사금액으로서, 추후 주유소 캐노피공사 등이 추가되었지만, 시공자가 계속해서 OOO로 되어 있고, 시기에 차이는 있으나 장부가액도 도급계약서상 공사금액과 동일하므로 OOO이 당초 도급금액으로 추가공사도 시공하였을 가능성을 배제할 수 없는 반면, 청구인들은 제3자로 하여금 추가공사를 하도록 하였으나 지출비용이 불분명하므로 건물의 취득가액은 환산가액을 적용하여야 한다고 주장할 뿐, 그에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.