청구인이 쟁점토지를 양도한 행위에 사업수익의 목적이나 사업의 계속성 및 반복성이 있었다고 보기 어려우므로 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
청구인이 쟁점토지를 양도한 행위에 사업수익의 목적이나 사업의 계속성 및 반복성이 있었다고 보기 어려우므로 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 도시형 생활주택을 신축․분양하기 위하여 쟁점토지 및 그 지상 건물을 취득하였고, 지상 건물을 철거한 후 건축 설계 및 모델하우스 제작, 건축심의까지 통과되었으며, 주식회사 OOO(부동산개발업체, 이하 “OOO”이라 한다)과 업무대행계약을 체결하는 등 사업을 진행하였으나, 프로젝트 파이낸싱(이하 “PF대출”이라 한다)이 불가능하여 더이상 사업을 진행할 수 없게 됨에 따라 쟁점토지를 매각한 것이다.
(2) 청구인이 사업자등록을 하지 않은 것은 건축허가가 나오지 않았기 때문이며, 당시 건축허가를 신청하지 않았지만 건축심의를 마쳤으며, 사업을 하기 위하여 건축설계비OOO, 철거 및 모델하우스 설치비OOO, 신탁수수료OOO 등 총 OOO원의 비용이 발생한바, 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 볼 경우 필요경비가 총수입금액을 초과하게 된다.
(3) 이의신청결정서에서 처분청은 청구인이 채권․채무 정리과정에서 채무상환 등을 위하여 쟁점토지를 양도한 것으로 보인다고 하였으나, 청구인의 채무인수는 쟁점토지 계약일이 2014.9.3.로서, 잔금일 전에 채무자가 변경되어야만 등기이전이 가능하기 때문에 한 것이고, 채무자가 OOO(청구인의 딸)로 되어 있던 것은 청구인의 국세 체납 등에 따른 것이며, 만약 채권채무 정리가 목적이었다면 설계나 철거, 기타 비용을 들이지 않고 쟁점토지만 양도하였을 것이다.
(4) 처분청은 청구인이 세금계산서 등 법적 증빙을 적극 수취하지 않았다고 하나, OOO과 업무대행계약시 대금이 OOO원이었으나, 2015.3.3. 대금을 결제하면서 OOO원(부가가치세 포함)을 지급하였으며, 기타 다른 계약서에도 부가가치세 별도라고 표시되어 있으며, 세금계산서는 사업자등록이 되어 있지 않아서 못받은 것이고 사업자등록이 되면 모두 받아야 하는 사항이었다.
(5) 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 사실이 없다는 의견이나, 청구인은 2004.12.31.까지 부동산컨설팅을 한 사실이 있고, 배우자가 현재 부동산매매업을 영위하고 있으므로 청구인과 같이 사업을 영위할 수 있는 능력이 있다고 보여진다. 또한, 처분청은 업무대행 계약시 대금과 건축설계비 등 제반 경비를 청구인이 아니라 청구인의 배우자 OOO이 지출하였다고 하나, 이는 청구인이 담보를 제공하고 대출받은 OOO원에서 지급된 것이므로 사실이 아니다.
(1) 청구인은 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위한 사실이 없고, 쟁점토지를 취득․양도한 2015년부터 현재까지 다른 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없으며, 쟁점토지의 보유기간도 210일에 불과하여 사업목적으로 취득한 것으로 보기 어렵다.
(2) 세무조사 당시 OOO의 대표자는 당초 도시형 생활주택을 신축하기 위하여 OOO에서 건물신축부터 분양까지 일체를 진행하기로 하고 청구인과 업무대행계약을 체결한 후 건물철거, 펜스 설치, 모델하우스 신축, 건축심의 통과까지 진행하였으나, 청구인이 2개월 정도 연락되지 않아 공사를 진행하지 못한 상태에서 OOO의 의사와 무관하게 청구인이 쟁점토지를 양도하여 사업이 중단되었고, 청구인의 주장과 달리 당시 PF대출을 진행하는데 아무런 어려움이 없었고 청구인의 주장은 변명에 불과하다는 취지로 진술한 사실이 있다.
(3) 청구인은 사업에 필요한 영업시설, 직원현황 등에 대한 구체적인 증거를 제출하지 아니하였고, 건축 설계․철거․펜스 설치 등에 대한 대가를 지급하고 세금계산서 등을 수취하지 않았으며, OOO과 체결한 업무대행계약 상 계약 및 건축설계 주체는 청구인이 아닌 청구인의 딸인 OOO이고, 관련 대금을 지급한 것도 청구인이 아니라 청구인의 배우자인 OOO으로 확인된다.
(4) 청구인은 2010년 이후 현재까지 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 사실이 없고, 사업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중에 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우로서 그 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 경우 사업소득에 해당하나, 건축물로 볼 수 없는 시설물에 해당하는 경우에는 양도소득에 해당한다.
(1) 부가가치세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다. (2) 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다. (3) 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 (4) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
(1) 등기사항전부증명서 상 쟁점토지에 관하여 2015.3.12. 청구인 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 및 같은 날 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기, 2015.10.8. 청구인 앞으로 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기 및 같은 날 OOO 앞으로 2015.9.21.자 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기가 순차로 이루어졌고, 청구인이 제출한 증빙 등에서 쟁점토지의 거래흐름은 다음과 같이 확인된다.
(2) 국세청 전산자료 상 청구인 및 그 동거가족의 사업이력은 다음 <표1>과 같은바, 청구인 및 OOO(청구인의 딸)는 부동산매매업 또는 건설업을 영위한 사업이력이 없고, OOO(청구인의 배우자)의 경우 OOO이라는 상호로 부동산매매업을 영위하고 있다. <표1> 청구인 및 그 동거가족의 사업이력
(3) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2016년 8월)를 보면, 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 양도소득으로 판단한 과세 근거는 다음과 같다. 한편, 처분청은 다음 <표2>와 같이 청구인이 제시한 필요경비 지출액 OOO원에 대하여만 양도소득세 필요경비로 인정하였다. <표2> 청구인이 제시한 필요경비와 처분청이 인정한 필요경비
(4) 청구인은 도시형 생활주택을 신축․분양하기 위하여 쟁점토지와 그 지상건물을 취득하였고, 실제 건축설계, 지상건물의 철거, 모델하우스 제작, 건축심의 통과까지 일련의 사업활동을 수행하였다고 주장하면서 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) 청구인의 딸인 OOO는 2015년 2월 OOO과 쟁점토지 위에 주상복합빌딩을 신축하는 사업에 관한 업무대행계약서를 작성한바, 그 주요 내용은 다음과 같다. (나) OOO(시행사)은 2015.2.10. OOO(용역대행사, 대표자 OOO)에 쟁점토지의 경계측량신청, 기존건물 철거, 이지아이 휀스 및 모델하우스 설치, 기존 토지소유자가 토지를 매각할 수 있도록 은행 대출 대행 등 용역을 수행하도록 위탁하는 내용의 계약을 체결한바, 계약서 상 용역비(부가가치세 별도)는 철거용역 OOO원, OOO OOO원, 은행대출에 따른 경비 OOO원, 모델하우스 건립비용 OOO원 등으로 되어 있다. (다) OOO는 2015년 2월 OOO사무소(대표자 OOO)와 건축설계, 건축심의 및 인허가를 용역 내용으로 한 건축설계계약(계약금액 OOO원, 부가가치세 별도)을 체결하였다. (라) 청구인(위탁자)은 2015년 3월 주식회사 OOO(수탁자)과 부동산담보신탁계약을 체결한바, 그 주요 내용은 다음과 같다. (마) OOO이 2015.4.29. OOO에게 건축위원회 심의결과를 통보한 공문(건축과-8188)에 의하면, OOO가 건축주로서 쟁점토지 위에 지하2층․지상10층의 도시형 생활주택(72세대) 및 근린생활시설을 신축(설계자: OOO사무소)하는 내용의 미관심의 신청을 하였고, 이에 대하여 OOO 건축위원회는 2015.4.22. 주차공간 확보 등의 조건을 달아 소위원회에 위임하는 의결을 한바, 건축심의 신청은 그 이전에 있었던 것으로 보인다. (바) 청구인이 제출한 현장사진 4매(2017.6.27. 촬영)에 의하면, 쟁점토지 위에 둘러쳐진 휀스 안에서 건물 신축공사가 진행 중이며, 공사 공고문 사진 상 공사기간은 2016년 11월부터 2017년 12월까지, 건축주는 OOO, 설계자는 OOO 건축사사무소, 시공자는 OOO 주식회사임이 확인된다(OOO에 전화로 문의한바, 건축허가일은 2016.8.11.이라고 답변함). (사) 청구인의 세무대리인은 국세청상담센터에 이 건에 대하여 사업소득인지 양도소득인지 여부를 질의하였고 2018.4.12. 국세청상담센터로부터 다음과 같은 답변을 받아 제출하였다. (아) 청구인은 국세 체납액 등으로 인하여 일단 OOO의 명의로 건물신축을 추진한 후 체납액이 해결되면 건축주 명의를 청구인으로 변경할 예정이었다고 하면서 처분청이 청구인에게 통지한 2010.6.12.자 채권압류통지서 및 청구인의 2018.9.27.자 납부내역증명서(2003년 귀속 종합소득세 OOO원 및 가산금의 체납으로 청구인의 보험료 불입액이 압류되었으나, 동 체납액은 2014.12.24. 납부된 것으로 나타남)를 심리자료로 제출하였다. (자) 청구인은 “PF대출을 진행하는데 어려움이 없었고 단지 청구인 측의 변명에 불과하다”고 한 OOO 대표자의 진술을 반박하면서 OOO이 OOO 및 OOO을 상대로 제기한 채무불이행(업무대행계약 미이행) 손해배상 소송OOO의 변론기일(2018.3.8.)에 증인 OOO(OOO과 OOO을 연결해 준 사람으로 판결서에 나타남)에 대하여 310호 법정에서 이루어진 신문 녹취록을 제출한바, 그 26쪽에는 “PF대출이 결과적으로 안 됐는데 그건 왜 안 된 겁니까?”라는 판사의 질문에 대하여 OOO는 “PF 안 된 것은 그거까지 접수하지도 못했습니다. 진행이 안됐기 때문에 여러 가지로 허가도 안됐고 에코티도 안 맞고 대상자체도 아니라고 봐야 됩니다”라고 답변한 내용이 기재되어 있다.
(5) 한편, 위 (4)․(자)의 채무불이행 손해배상소송OOO은 1심 법원에서 원고패소로 확정되었는데, 1심 법원은 OOO과 OOO 간에 체결된 업무대행계약의 당사자를 OOO으로 인정하고, OOO는 단지 OOO에게 계약명의를 빌려준 것으로 판단한 내용이 판결서(9쪽～11쪽)에 다음과 같이 판시되어 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법 상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2014.3.13. 선고 2012두7370 판결)인바, 쟁점토지 위에 주상복합건물을 신축하기 위한 건축심의를 통과한 사실은 인정되나, 그 건축주는 청구인이 아닌 청구인의 딸 명의로 되어 있으며 관련 경비 지출도 청구인이 아닌 청구인의 배우자 및 OOO의 직원(이경문)의 명의로 이루어지고, 청구인은 건설업이나 부동산매매업(부동산매매업으로 보더라도 소득세법 제64조 의 세액계산의 특례규정이 적용되어 양도소득으로 보는 경우와 비교할 때 본세는 달라지지 아니함)으로 사업자등록한 사실이 없을 뿐만 아니라 달리 이러한 사업을 영위한 것으로 보이지 아니하는 점, 1심 법원도 쟁점토지에 주상복합건물을 신축하는 것과 관련한 업무대행계약의 당사자를 청구인의 배우자로 판단하여 그 신축주체를 청구인으로 보지 아니한 것으로 보이는 점, 청구인은 주상복합건물 신축 중 PF대출이 불가능해짐에 따라 쟁점토지를 매각하였다고 주장하나, 설령 청구인이 제출한 녹취록 내용 등을 인정하여 PF대출에 어려움이 있었다고 하더라도 당초 계획한 사업이 지지 부진해짐에 따라 사업을 포기하고 대출금을 변제할 목적으로 나대지 상태에서 청구인이 보유한 쟁점토지를 양도한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 양도한 행위에 사업수익의 목적이나 사업의 계속성 및 반복성이 있었다고 보기 어려우므로 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.