청구인들이 당초 제시한 임대사례 외에 합리적으로 비교가능한 유사임대 사례를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인들이 당초 제시한 임대사례 외에 합리적으로 비교가능한 유사임대 사례를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
1. 피상속인은 <표2>와 같이 쟁점토지와 그 지상의 건물을 (주)OOO(음식점)에 임대하였는바, (주)OOO와 당초 보증금 OOO원에 임대기간을 2년으로 하여 임대차계약을 하였으나, 계약만료 무렵인 1995년 9월 계약을 3년 더 연장하기로 하였고, 1997년 11월부터는 임대료를 월 OOO원으로 인하하였으며, (주)OOO는 3년이 지난 후에도 별도의 연장계약 없이 월 임대료 OOO원에 계속 임차인의 지위를 유지하였고, 월 임대료를 OOO원으로 인하한 것은 임차인인 (주)OOO가 임차료의 인하를 요구하여 일리가 있다고 인정하였기 때문이며, (주)OOO는 2000년 2월부터 건물을 포함한 월 임대료 OOO원을 지급하지 않고 무단 점유하여 소송까지 하였고, 이후 동 건물(대지 포함)을 임차하려는 자가 없어 2003년 5월까지 약 10개월간 비워두었고, 계속 비워둘 수가 없어 피상속인은 아들인 청구인 OOO에게 건물을 철거한 후 쟁점토지를 유료주차장으로 사용할 것을 조건으로 임대하였다. <표2>
2. 청구인 OOO은 쟁점토지를 2003.6.10.부터 2004.12.16.까지 OOO이라는 상호로 주차장으로 사용하였고, 주차료 수입은 아래 <표3>과 같으며, 주차장의 운영수입이 예상보다 적고, 신경 쓸 일이 많아 이를 폐업하였다. <표3>
3. 피상속인은 청구인 OOO이 동 사업을 그만두려고 하자 OOO과 임대보증금 OOO원에 임대차계약을 체결하였고, OOO은 OOO이라는 상호로 주차장 사업을 영위하였으며, OOO의 주차료수입은 아래 <표4>와 같고, OOO은 주차장의 운영수입이 예상보다 적어 이를 폐업하였다. <표4>
4. 피상속인은 쟁점토지를 임차하고자 하는 사람이 없어 임대업을 포기하고 자신이 2007.8.1.부터 2010.5.31.까지 주차장을 직접 운영하였고, 이 기간의 주차료 수입은 아래 <표5>와 같으며, 직접 운영하는 과정에서 매년 적자만 발생하였고, 나대지임을 이유로 매년 종합부동산세를 납부하였다(2009년분의 경우 OOO원 납부). <표5>
5. 피상속인은 특수관계법인과 쟁점토지 위에 주차시설을 건축하여 10년간 사용․수익하고 10년 후 동 시설을 피상속인에게 양도하는 조건으로 임대차계약을 체결하였고, 주차시설의 신축비용인 OOO원을 사용․수익하는 동안의 임대료로 하여 월 OOO원의 임대료를 수입으로 계상하였으며, 피상속인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 임대한 것관 관련한 손익은 아래 <표6>과 같다. <표6> (나) 위에서 보듯이 (주)OOO에 임대했던 1993년부터 1995년 사이 2년을 제외하고는 특수관계법인과의 임대료인 월 OOO원을 초과하는 매출은 없었고, (주)OOO는 1993년부터 1995년까지의 월 임대료 OOO원가 비싸다고 하여 그 후 OOO원으로 인하하였으며, 이도 제대로 지급하지 아니하여 소송까지 하였고, 또한 피상속인 자신이 직접 주차장을 운영한 기간에도 주차관리인의 인건비 약 월 OOO원(임대의 경우에는 인건비가 발생하지 아니함)을 차감하면 실제 수입금액은 월 OOO원 내지 OOO원에 불과하며, 특수관계법인에 쟁점토지를 임대함으로써 법인의 매출이 증가하고, 피상속인의 손실은 감소하였으므로 피상속인이 쟁점토지를 임대하여 조세를 부당하게 감소시킨 것이 아니라 오히려 조세부담이 늘어난 것이며, 피상속인이 임대료를 처분청의 기준에 상당하는 금액으로 하였다면 더 많은 세금을 부담하겠지만 특수관계법인의 비용이 그만큼 늘어나 법인세가 감소하였을 것이고, 장기적으로 배당소득도 감소되어 전체적으로 세금부담에는 큰 차이가 없었을 것이므로 조세를 부당히 감소시킬 목적으로 임대료를 저가로 하였다는 처분청의 의견은 부당하다. (다) ｢법인세법｣ 제52조 제2항 에서 “제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계자가 아닌 자간의 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 기준)으로 한다”고 규정하고 있는바, 위에서 본 바와 같이 쟁점토지를 임대하거나 다른 용도로 운영하여 월 OOO원의 매출도 발생하기 어려운 실정이고, 월 OOO원의 임차료(처분청 산정금액)를 주고 쟁점토지를 임차하여 사업을 영위하는 것은 불가능하며, 처분청이 산정한 금액은 특수관계자가 아닌 자간의 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격으로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 시가보다 낮은 가액으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지의 임대에 대하여 비교가능한 유사사례가 없다는 처분청의 의견에 대하여 처분청의 재조사시 청구인은 OOO시내 소재 22개 주차장용 토지에 대한 임대실례(2011년～2017년)를 제시하였고, 이 중 OOO OOO(㎡당 월환산 임대료 OOO원)과 OOO(㎡당 월환산 임대료 OOO원)은 쟁점토지(㎡당 월환산 임대료 OOO원)와 비교 가능한 토지라 할 수 있는바, 쟁점토지 상 주차장(이하 “쟁점주차장”이라 한다)은 OOO 이면의 오피스 상권에 위치하는 주차장으로 OOO 등 OOO의 핵심 상권으로부터는 5차선 이상의 대로로 분리되어 있고, 지하철과도 약 550m 거래에 위치해 있으며, 주변에는 OOO 지하주차장(2,774면), OOO 공영주차장(987면) 등이 있어 이들이 OOO 핵심 상권의 주차수요를 감당하고 있고 쟁점주차장의 주요 고객은 OOO 이면의 오피스 상권에 한정되고 있음을 알 수 있다. OOOOOO은 유흥과 쇼핑지구인 전국 최고의 OOO 핵심 상권에서 약간 벗어난 약 690m 거리에 있고 OOO 사옥을 중심으로 한 지하철 역세권 이면의 유흥가 및 오피스 상권 내에 위치하고 있으며, 유흥지구 내의 주차장은 심야 주차수요가 높아 순수 오피스 지구보다 높은 주차수입을 올릴 수 있음을 볼 때, 쟁점주차장과 비교하여도 조금도 손색이 없는 비교가능 주차장이라 할 수 있다. OOO도 OOO 바로 옆에 있고 주차면 등 규모도 쟁점주차장보다는 월등히 크지만 주변 환경 등을 감안하면 쟁점주차장과 비교가 가능하나, 처분청에서 제시한 민영주차장은 모두 지하철 입구로부터 300m 이내에 있는 초역세권으로 유흥지구 내 상권에 위치하고 있고, 공영주차장도 민영주차장 보다 높은 임대료를 형성하고 있는 주차장은 OOO, OOO, OOO 등 초 역세권 내 유흥지구라는 동일한 조건을 가지고 있는바, 쟁점주차장과 비교가 가능하다고 보기는 어렵다.
(3) 처분청이 부당행위부인 계산시 공시지가를 기준으로 한 데 대하여 이 건에 있어 과세기준 연도인 2010년의 개별공시지가는 OOO이고, 같은 OOO(나대지) 토지의 개별공시지가는 OOO 이상 차이가 나는바, 공시지가가 OOO 높다고 하여 임대료를 OOO 이상 받을 수 없는 것이고, 쟁점토지와 가까운 OOO 옆의 노상 공영주차장인 OOO 지번의 2010년 개별공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가가 OOO 이상 높다 하여 동 노상 공영주차장의 임대료보다 OOO 이상의 임대료를 받고 운영할 수 없는 것처럼 단순히 개별공시지가를 기준으로 하여 산정된 금액에 따라 임대료를 계산하는 것은 비합리적인 것으로 잘못된 것이다. 결국 (1)～(3)의 사항을 모두어 보면 처분청이 청구인과 특수관계법인 간의 쟁점토지 임대차 관련 거래에 대하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 것은 사실심리를 미진하게 하였거나 법리를 오해한 데 기인한 것이므로 당연히 취소되어야 한다.
(1) 부당행위계산부인 대상에 해당하지 않는다는 청구인의 주장과 관련하여,소득세법제41조 규정 등에 의하면 부당행위계산부인을 함에 있어 특수관계자 간의 행위·거래가 일방의 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족하므로 일방의 손해를 바탕으로 상대방(특수관계법인)이 이득을 보았던 쟁점토지 임대차 거래는 임대인(피상속인) 개인 소득에 대한 조세부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당하고, 또한 특수관계법인이 설립일 이후 배당한 사실이 없어 쟁점토지의 임차료 상당액이 배당소득과 직결된다고 보기도 어려우며, 설령 배당을 통해 배당소득세를 납부하였다고 하더라도 부당행위가 아니라고 판단하기 어려우므로 전체적인 조세부담에는 별 차이가 없다는 청구주장은 타당하지 아니하고, 부당행위계산의 유형·대상에 해당하는지 여부는 임대차 계약일인 2010.11.5.를 기준으로 법인세법 시행령제89조의 시가와 신고금액을 비교하여 판단하는 것이므로 쟁점토지의 임대차계약 체결 시점 이전의 과거 매출과 비교하여 시가 여부를 판단하여야 한다는 청구인들의 주장은 법리를 오해한 것이라 판단된다. 또한 처분청은 법인세법 시행령제89조 제1항에 규정하는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등을 확인·발견할 수 없어 시가가 불분명한 것으로 보아 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 보았으므로 이는 정당하고, 최근 4년간(2014∼2017) 임차인(특수관계법인)이 쟁점토지에서 거둔 평균 주차장 수입은 <표7>과 같이 임대인(피상속인)의 당초 임대료 신고금액 보다 OOO% 정도로 높으며 처분청 기준임대료로 보더라도 OOO% 정도로 높아 쟁점토지의 임대차거래는 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 또는 상관행에 비추어 부당한 행위 또는 계산을 하는 등 경제적 합리성을 무시하고 행한 행위라고 판단된다. <표7> 임대인 및 임차인의 수입금액 비교
(2) 쟁점토지 임대와 비교 가능한 유사사례가 있다는 주장과 관련하여 청구인들은 쟁점토지 임대와 유사한 사례로 <표8>의 임대실례 22건을 제시하면서 이 중 <표9>의 2건이 쟁점토지 임대와 가장 유사하다고 주장하나 아래와 같은 사유로 청구인들이 제시한 임대실례 22건 모두 법인세법 시행령제89조 제1항의 규정에 의한 비교가치가 있는 유사임대사례(적정임대, 시가)로 볼 수 없다. <표8> 임대실례 22건 <표9> 청구인들 주장 임대실례 2건에 대한 확인사항 요약표 쟁점토지는 상업지역으로 고층 건물과 식당 등 상가로 둘러쌓여 있어 주차수요․유동인구가 많으며 특히 OOO·OOO 사거리·OOO 등이 근처에 위치하여 일반의 주차수요가 많은 지역에 위치한다. 청구인들이 제시한 임대 실례A(OOO, OOOOOO주차장)는 주거지역으로 OOO가 직선 200m거리에서 지나가고 바로 위쪽으로 OOO, 아래쪽으로는 OOO와 붙어 있으며, 그 외 주변에 OOO 등 주택이 밀집해 있어 주차수요·유동인구가 적은 지역에 위치하고, 또한 기준일자(2016.7.1.)가 쟁점토지(2010.11.5.)와 상이할 뿐만 아니라 2010.5.31. 기준 공시지가는 ㎡당 OOO원으로 쟁점토지OOO의 OOO%에 불과하며, 2017년 ㎡당 주차매출은 OOO원 정도로 쟁점토지의 OOO%에 불과하는 등 수익률이 낮고, 월정기주차율도 OOO%로 쟁점토지의 OOO%에 불과하다(과세사실판단자문 신청서 및 의결결과 참조). 청구인들이 추가로 주장한 임대 실례B(OOO, OOO)는 주거지역으로 OOO이 직선 50m거리에 있고, 바로 옆에 OOO이 붙어 있으며, 주변은 주택 및 저층상가건물 밀집지역에 위치하여 유동인구나 주차수요가 적은 지역이고, 특히 이 주차장은 OOO에서공영주차장 운영사업자 선정(전자입찰)공고를 통해 선정된 민영업자가 위탁 운영하고 사용료를 납부하는 공영 주차장으로 공익목적이 반영되어 있는 공영주차장의 임대 조건은 민영 주차장인 쟁점토지의 임대와는 비교가 불가능한 조건을 가지고 있으며, 또한 임대 실례A와 마찬가지로 쟁점토지와 공시지가, 기준일자, 수입 등에서 많은 차이가 있다. 청구인들이 재조사시 추가로 제시한 <표8>의 임대 실례 22건 중 임대 실례A․B건을 제외한 20건에 대하여 조사·검토한 바, 13건은 공공단체가 공공의 복리를 위하여 관리·경영(위탁운영)하는 공영주차장이고, 나머지 7건은 주차수요를 유발하는 시설에 부대하여 시설이용자에게 주로 제공되는 부설주차장으로써 영리를 목적으로 하면서 일반의 이용에 제공되는 상업지구 내 민영주차장인 쟁점주차장과는 운영주체·운영목적·이용상황·요금체계·유동인구수·공시지가·기준일 등이 전혀 달라 유사 임대 실례로 보기 어려우므로 청구인들이 제시한 주차장 임대 실례가액 22건 모두 쟁점토지 임대료의 시가(적정임대료)로 볼 수 없다. 다음으로, 청구인들은 처분청에서 재조사시 제시한 임대 실례들(14건, 쟁점토지 및 임대 실례A 제외)이 쟁점주차장과는 비교가 불가능하다는 주장이나, 처분청 또한 임대실례 14건을 쟁점토지 임대와 비교가치가 있는 법인세법 시행령제89조 제1항의 규정에 의한 유사임대사례(시가, 적정임대료)로 보지 않았고, 다만, 쟁점토지 임대와 유사한 형태의 주차장 임대 현황파악 및 청구인들이 제시한 임대실례와 비교·분석·검토하기 위하여 참고자료로만 활용하였는바, 내부 전산자료에 의하여 최종 추출한 <표10>의 민영주차장 6건에 대한 ㎡당 월환산 임대료 등 분석현황에 의하면 ㎡당 월환산 평균임대료는 OOO원으로 이와 비교하여 볼 때 쟁점토지 임대료 신고금액 OOO원은 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래가격이 아닌 것으로 보이고, 지방자치단체에서 수집한 <표11>의 공영주차장 8건에 대한 ㎡당 월환산 임대료 등 분석현황에 의하면 ㎡당 월환산 평균임대료는 OOO원으로 처분청에서 법인세법 시행령제89조 제4항 제1호에 따라 산정한 적정임대료(시가) OOO원이 비합리적으로 부당하게 높게 책정되었다고도 볼 수 없을 뿐만 아니라 납세자가 추가 제출한 공영·부설주차장 등의 평균임대료 OOO원과도 많은 차이가 나므로 청구주장은 이유 없다. <표10> 주요 주차장 임대료 현황 <표11> 지방자치단체에서 위탁운영하는 주요 공영주차장 현황
(3) 개별공시지가를 기준으로 적정임대료를 계산하는 것은 잘못이라는 주장과 관련하여, 처분청은 쟁점토지 임대료의 시가(적정임대료)를 산정함에 있어 법인세법 시행령제89조 규정에 의거 제1항 및 제2항을 적용할 수 없는 경우에 해당되어 제4항 제1호[(당해자산 시가×50%-전세금·보증금)×정기예금이자율]에 의거 시가(적정임대료)를 산정하여 적법하게 과세하였고, 제89조 제4항 제1호에서의 당해 자산 시가, 즉 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어 제89조 제2항 제2호에 따라상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 규정을 준용하여 개별공시지가로 평가하였으므로 청구주장은 이유 없다.
(1) 피상속인이 쟁점토지의 임대와 관련하여 처분청에 제출한 과세기간별 부가가치세 신고 내역은 <표12>와 같다. <표12> 부가가치세 신고 내역
1. 쟁점토지 및 철거 전 건물을 함께 임대한 경우임
2. 피상속인이 직접 주차장을 운영한 기간의 주차장 운영과 관련한 수입금액으로 과세표준은 세금계산서 교부분(①)과 기타 매출분(②)의 합계임
(2) 피상속인인 OOO이 2010.11.5. 아들인 청구인 OOO이 대표이사이면서 최대주주(2010년 초: OOO OOO%, OOO OOO% → 2015년 말: OOO OOO%)로 있는 특수관계법인과 체결한 쟁점토지 임대차계약의 주요 내역은 <표13>과 같은바, 청구인은 임차인의 주차시설 설치가액인 OOO원을 계약기간 동안 월별로 안분한 OOO원을 월 임대료로 보아 <표12>의 부가가치세 및 종합소득세 신고에 반영한 것으로 나타난다. <표13> 쟁점토지 임대차계약 주요 내역
(3) 조사청은 2017.2.23.부터 2017.5.25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 임대인인 피상속인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 저가로 임대한 것과 관련하여소득세법제41조(부당행위계산) 및 같은 법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인), 법인세법 시행령제89조 제4항 제1호 등 관련 법령에 따라 시가가 불분명하다고 보아 <표14>와 같이 시가를 산정하였고, 피상속인이 특수관계법인에 대한 임대료로 신고한 금액과의 차액을 부당행위계산부인액으로 보아 부가가치세 및 법인세를 과세함이 타당하다고 판단하였다. <표14>
(4) 청구인들이 당초 부가가치세 및 종합소득세 부과처분에 불복하여 제기한 심판청구 사건에 대한 조세심판원의 재결서(조심 2017서4347 외 5건, 2017.12.19.)에 의하면, 처분청이 부당행위계산부인 규정을 적용하면서 쟁점토지 임대료의 시가를 산정할 수 없는 것으로 보아 법인세법 시행령제89조 제4항 제1호에 따라 산정한 가액을 시가로 하였으나, 청구인들이 조세심판관회의에 참석하여 의견진술을 하면서 쟁점토지 인근에 유사한 주차장 임대사례가 있다고 진술하였고, 처분청의 유사 임대사례에 대한 조사가 충분하다고 보이지 아니하므로 쟁점토지 임대와 유사한 사례가 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 임대료의 시가를 산정하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 결정한 것으로 나타난다.
(5) 이 건 당초 처분에 대한 조세심판원의 재조사 재결에 따라 조사청 조사담당자가 재조사를 실시한 후 2018년 3월 작성한 재조사종결보고서에 의하면, 청구인이 유사 임대사례로 제시한 주차장은 주차수요․유동인구가 적은 주거지역에 위치하고, 공시지가가 쟁점토지의 절반에 불과하며, 2017년도 ㎡당 주차 매출과 월 정기 주차율도 쟁점토지 대비 현저히 낮은 점 등에 비추어 임대실례가액을 시가로 보기 어렵다는 조사청 과세사실판단자문위원회의 의결결과를 반영하고, 처분청이 내부전산망을 통해 자체적으로 조사한 <표10> 및 <표11>의 임대사례 등과의 비교를 통하여 쟁점토지의 적정임대료(시가)로 볼 수 있는 유사 임대사례가 없다고 판단한 후, 당초 처분시 산정한 ㎡당 월 환산 임대료 OOO원이 쟁점토지의 시가에 해당한다고 본 것으로 나타난다.
(6) 청구인들은 자신들의 주장에 대한 기타 증빙으로 조사청의 재조사 및 이 건 심판청구 시 쟁점토지 및 유사임대사례 주차장(OOO OOO 주차장 및 OOO)의 위치도 및 근접에서 촬영한 사진 등을 제출하였다. (7)소득세법제41조에 의하면, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득, 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 ‘부당행위계산의 부인’이란 거주자가 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 소득세법 시행령제98조 제2항 각호에 열거된 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보여지는 소득이 있는 것으로 의제하는 것으로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼 내어 단순히 특수관계자가 아닌 자와의 거래행태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라 거래행위의 제반사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 2005.5.12. 선고 2003두15287 판결, 조심 2013서3823, 2014.7.14. 외 다수 같은 뜻임).
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 최근 4년간(2014∼2017) 청구인 OOO이 대표이사로 있는 특수관계법인이 쟁점토지에서 거둔 주차장 평균 수입이 피상속인이 신고한 임대료에 비하여 지나치게 높은 것으로 확인되는 점, 청구인들이 제시한 임대실례 건은 상업지역으로 일반인의 주차 수요 및 유동인구가 많은 쟁점토지와 달리 주택 밀집지역으로 주차수요나 유동인구가 적을 뿐만 아니라 개별공시지가나 ㎡당 주차매출, 월정기주차율도 쟁점토지에 비해 현저히 낮은 것으로 확인되는 점, 피상속인의 신고 임대료OOO가 처분청이 자체전산자료를 통해 추출한 OOO 소재 민영주차장이나 지방자치단체에서 위탁․운영하는 OOO 소재 공영주차장에 대한 ㎡당 월 환산 평균임대료OOO에 비해 현저히 낮은 것으로 나타나는 점, 기타 청구인들이 당초 제시한 임대사례 외에 합리적으로 비교가능한 유사임대 사례를 제시하지 못하고 있는 점 등에서 처분청이 쟁점토지 임대료의 시가(적정임대료)를 산정함에 있어 법인세법 시행령제89조 제4항 제1호를 적용하고, 이에 따라 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 이 건 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨>
□ 관련 법령 (1) 소득세법 제41조 【부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항에 따른 특수관계에 있는 자의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.
② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우
2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
3. 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우
4. 특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우
5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (3) 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대 상각한 경우
2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우
3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제20조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권 등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다. 3의2. 특수관계인인 법인 간 합병(분할합병을 포함한다)·분할에 있어서 불공정한 비율로 합병·분할하여 합병·분할에 따른 양도손익을 감소시킨 경우. 다만,자본시장과 금융투자업에 관한 법률제165조의4에 따라 합병(분할합병을 포함한다)·분할하는 경우는 제외한다.
4. 불량자산을 차환하거나 불량채권을 양수한 경우
6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우상속세 및 증여세법제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 기획재정부령으로 정하는 가중평균차입이자율(이하 "가중평균차입이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 해당 각 호의 구분에 따라 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율(이하 "당좌대출이자율"이라 한다)을 시가로 한다.
1. 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다. 1의2. 대여기간이 5년을 초과하는 대여금이 있는 경우 등 기획재정부령으로 정하는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.
2. 해당 법인이 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 당좌대출이자율을 시가로 선택하는 경우: 당좌대출이자율을 시가로 하여 선택한 사업연도와 이후 2개 사업연도는 당좌대출이자율을 시가로 한다.
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (4) 부가가치세법 제29조 【과세표준】③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 폐업하는 경우: 폐업 시 남아 있는 재화의 시가
4. 제10조 제1항·제2항·제4항·제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
5. 제10조 제3항에 따라 재화를 공급하는 것으로 보는 경우: 해당 재화의 취득가액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 가액
6. 외상거래, 할부거래 등 그 밖에 재화 또는 용역을 공급하는 경우: 공급 형태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 가액
④ 제3항에도 불구하고 특수관계인에게 공급하는 재화 또는 용역에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공급한 재화 또는 용역의 시가를 공급가액으로 본다.
1. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 아무런 대가를 받지 아니한 경우
2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우
3. 용역의 공급에 대하여 대가를 받지 아니하는 경우로서 제12조 제2항 단서가 적용되는 경우
⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우
2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 (5) 부가가치세법 시행령 제29조 【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】② 법 제16조 제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때
2. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용역을 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 계속적으로 제공하고 그 대가를 선불로 받는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
4. 사업자가사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호의 방식을 준용하여 설치한 시설에 대하여 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 계속적으로 시설을 이용하게 하고 그 대가를 받는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일 제62조【시가의 기준】법 제29조 제3항 및 제4항에 따른 시가(時價)는 다음 각 호의 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 해당 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)
3. 제1호나 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령제89조 제2항 및 제4항에 따른 가격 (6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.