쟁점토지의 공동소유자의 양도세신고서상의 총 취득가액이 청구인이 제시한 것과 다른 것으로 확인되고, 청구인이 공사를 수행하였다고 주장하는 업체의 대표자도 공사계약을 체결한 사실을 부인하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 *원으로 하고, 공사비를 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점토지의 공동소유자의 양도세신고서상의 총 취득가액이 청구인이 제시한 것과 다른 것으로 확인되고, 청구인이 공사를 수행하였다고 주장하는 업체의 대표자도 공사계약을 체결한 사실을 부인하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 *원으로 하고, 공사비를 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 신고한 OOO원이 아닌 쟁점토지의 공유자인 OOO가 신고한 OOO원으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 양도소득세 기한 후 신고시 제출한 매매계약서의 내용과 같이 매매대금 OOO원 중 청구인의 지분비율OOO에 해당하는 OOO원으로 인정되어야 한다.
(2) 처분청은 쟁점토지에 대한 청구인의 양도소득세를 계산하면서 자본적 지출액으로 신고한 공사비 OOO원을 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인은 2004년 쟁점토지를 매수한 후 같은 해 10월경 쟁점토지의 형질변경을 위한 옹벽공사를 시행하였다는 내용의 관련 영수증 등 객관적 증빙을 제출하였으므로, 공사비 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액 및 자본적 지출액을 인정할 수 없다고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 매매계약서의 기재와 같이 OOO원으로 인정되어야 한다는 의견이나, 청구인과 쟁점토지를 공동으로 취득한 OOO는 양도소득세 신고시 매매대금이 당초 OOO원으로 수정된 변경계약서를 제출하였고, 변경계약서 특약사항에 “전에는 OOO원으로 계약을 하였으나 등기이전 다툼으로 OOO으로 2004.12.21. 변경했습니다”라고 기재되어 있는 반면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장만 할 뿐 관련 대금지급증빙 등을 제출하지 못하고 있다. 따라서, 쟁점토지의 공동소유자 OOO가 양도소득세 신고시 제출한 변경계약서상 매매대금 OOO원에 청구인의 보유지분율OOO을 적용한 OOO원을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 양도소득세 신고시 자본적 지출액으로 계산한 공사비 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 공사업체라고 주장한 OOO의 대표자(OOO)는 2004년 쟁점토지 위에 옹벽공사를 한 사실도 없고, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 공사계약서, 견적서, 영수증을 작성 및 발행한 사실이 없으며, 공사계약서, 견적서, 영수증에 기재된 사업장 주소지에 사업장을 둔 사실도 없을 뿐만 아니라, 글자체와 날인된 도장의 인영 역시 본인의 것이 아니라고 확인하였다. 이에 반하여, 청구인은 옹벽공사와 관련된 대금지급내역에 관한 증빙을 제시하지 못하고 있다. 또한 쟁점토지를 수용한 OOO도 “수용당시 쟁점토지에 지장물 보상내역이 없고, 위성지도 확인결과 쟁점토지에 콘크리트 타설 사실이 확인되지 않는다”고 회신하였다. 따라서, 청구인이 양도소득세 신고시 자본적 지출액이라고 주장한 공사비 OOO원을 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2004.1.16. 법률 제7061호로 개정되기 전의 것) 제11조[개발제한구역에서의 행위제한] ① 개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제11호 의 규정에 의한 도시계획사업(이하 "도시계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. (3) 소득세법 시행령 (2013.11.5. 대통령령 제24823호로 개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비 ] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 쟁점토지에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인과 OOO는 2004.2.25. 쟁점토지를 공동(청구인 지분 OOO, OOO 지분 OOO)으로 취득(매매)한 후, 2011.7.6. OOO에 양도한 사실이 나타난다.
(2) 청구인이 작성한 2011년 귀속 양도소득세 기한 후 신고서(2013.7.5.)를 보면, 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO, 기타 필요경비를 OOO, 양도차익을 OOO원으로 하여 2011년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 신고한 것으로 확인된다.
(3) 처분청이 처분근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인과 공동으로 쟁점토지를 취득하였던 OOO가 양도소득세 신고시 제출한 변경계약서(2004.1.8.)에 의하면, 쟁점토지의 총 매매대금이 OOO원인 사실과 특약사항 중 “④ 전에는 OOO으로 계약을 했으나 등기이전 다툼으로 OOO원으로 2004.12.21. 변경했습니다”라고 수기로 기재되어 있는 사실이 나타난다. (나) OOO가 OOO장에게 제출한 2011년 귀속 양도소득세 예정신고서(2011.8.22.)에 첨부한 세액계산 내역을 보면, 쟁점토지의 총 취득가액을 OOO원으로 기재한 사실이 확인된다. (다) OOO의 사업자 기본사항 중 세적사항 변경내역을 보면, OOO의 (청구인이 OOO과 공사계약을 체결하였다고 주장하는) 2004년 당시 사업장주소지는 OOO이고, 2012.7.13. 사업장주소지를 OOO로 변경한 사실이 확인되나, 위 변경계약서(2004.1.8.)에 기재된 OOO에는 사업장주소지를 둔 사실이 없는 것으로 나타난다. (라) OOO의 대표자 OOO이 제출한 사실확인서(2017.9.21.)에 의하면, OOO은 “2004년도에 쟁점토지와 관련하여 철거, 옹벽, 성토공사, 비닐하우스 철거, 창고철거 등 공사에 관한 계약을 체결한 사실이 없고, 청구인이 제출한 공사계약서를 작성한 사실도 없으며, 견적서와 영수증을 발행한 사실도 없다. 또한 계약서, 견적서 및 영수증에 사업장 주소인 OOO에는 주소를 둔 적이 없고 글자체와 도장도 본인의 것이 아니다”라고 기재한 것으로 확인된다. (마) OOO가 처분청에 보낸 메일(2017.9.27.)에 의하면, 처분청이 2017.9.6. OOO에 “지장물 여부를 확인할 수 있는 감정평가내역 등을 제출하여 줄 것”을 요청하는 공문을 발송하였고, OOO의 담당자는 2017.9.27. 처분청에 “청구인의 지장물 보상내역 및 당시 위성지도 확인결과 쟁점토지에 콘크리트 타설은 하지 않은 것으로 판단된다”는 내용의 회신을 한 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점토지에 관한 매매계약서(2004.1.8.)에 의하면, 청구인과 OOO는 쟁점토지를 OOO원에 매수한 사실이 확인된다. (나) 쟁점토지의 전(前)소유자 OOO의 상속인 OOO가 청구인과 OOO를 상대로 소OOO를 제기하였던 소장(2004년 10월)을 보면, 청구인과 OOO가 쟁점토지를 OOO원에 매수하였으나, 잔금 OOO원을 지급하지 않고 있다는 내용이 나타난다(2005.1.14. OOO의 소취하로 종결됨). (다) OOO 명의의 고발장(2004.11.10.) 및 OOO에 의하면, 청구인과 OOO는 2004.10.20.부터 2004.11.5.까지 개발제한구역으로 지정되어 형질변경을 할 수 없는 쟁점토지 경계 위에 옹벽을 설치하기 위한 기초작업을 위하여 길이 약 130m, 폭 약 2m 규모로 흙을 파내고 콘크리트를 타설하여 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법위반으로 기소된 후 벌금 OOO원을 부과받은 사실과 OOO가 청구인과 OOO에게 원상복구 계고조치한 사실이 확인된다. (라) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 청구인(갑)과 OOO 대표 OOO(을) 사이에 2004.1.20. 체결된 공사계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 청구인은 그 외 견적서 4매와 수기로 작성된 영수증 3매도 제출하였다 (마) 청구인은 쟁점토지의 형질변경을 위한 공사를 진행하였다는 증빙으로 OOO로부터 수취한 레미콘판매 거래명세표, 건설기계 사용확인서, OOO 주식회사로부터 수취한 OOO, OOO 주식회사로부터 수취한 OOO 콘크리트 납품서, OOO로부터 수취한 OOO 콘크리트 납품거래명세서 등을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 총 취득가액이 OOO원이어서 청구인의 지분OOO에 해당하는 취득가액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 공동소유자였던 OOO가 양도소득세 신고시 제출한 신고서상의 쟁점토지의 총 취득가액 및 변경계약서의 내용에 의하면 쟁점토지의 총 취득가액이 OOO원인 사실이 확인되고 변경계약서 특약사항 ④에서 “전에는 OOO으로 계약을 했으나 등기이전 다툼으로 OOO원으로 2004.12.21. 변경했습니다”라고 명시적으로 기재되어 있는 점, 쟁점토지의 전소유자 OOO의 배우자 OOO가 청구인과 OOO를 상대로 제기한 소장(2004년 10월)에 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있다고 하더라도 이후 OOO가 소를 취하하였고, 법원이 쟁점토지의 매매가액이 OOO원이라고 사실판단한 것도 아니어서 소장의 내용을 사실이라고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 쟁점토지의 공동소유자 OOO가 양도소득세 신고시 제출한 변경계약서상 매매대금 OOO원에 청구인의 보유지분율OOO을 적용한 OOO원을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 형질변경 공사를 시행한 근거가 있으므로 공사비 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 공사계약서(2004.1.20.)에는 2004년 OOO의 사업장주소지가 OOO로 기재되어 있는 반면, OOO의 사업자기본사항 중 세적사항 변경내역에 의하면 2004년 OOO의 사업장주소지는 OOO인 것으로 확인되고, 이후 2012.7.13. OOO로 이전한 것으로 나타나는 등 공사계약서의 내용과 일치하지 아니하여, 청구인이 2004년경 OOO과 형질변경 공사를 위하여 공사계약을 체결하였다고 믿기 어려운 점, 청구인이 2004년에 쟁점토지에 대한 형질변경 공사를 수행하였다고 주장하는 OOO의 대표자인 OOO도 “이 사건 토지에 대한 공사를 한 사실이 없고, 공사 계약서, 견적서 및 영수증을 작성 및 발행한 사실이 없다”라는 내용의 확인서(2017.9.21.)를 작성하여 청구인과 공사계약을 체결한 사실을 부인하고 있는 점, 청구인이 세금계산서 등 공사비를 실제 지출한 사실을 증명할 수 있는 객관적인 지출증빙을 제시하지 못하고 있는 점, OOO가 처분청에 보낸 메일(2017.9.27.)에 의하면 청구인은 OOO로부터 지장물 보상을 받지 않았고 당시 위성지도상으로도 쟁점토지에 콘크리트 옹벽이 확인되지 않았던 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 한편, 청구인이 쟁점토지에 대한 형질변경 공사를 시행하였다고 하더라도, 소득세법제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나로 규정하고 있고, 2004년 당시 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제11조 제1항은 개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 토지의 형질변경 행위를 할 수 없다고 규정하고 있는바, 2004년경 개발제한구역이었던 쟁점토지는 지정목적에 위배되는 토지의 형질변경이 금지되고 있었던 점, 청구인과 쟁점토지의 공동소유자 OOO가 쟁점토지를 취득한 후 토지의 형질변경을 목적으로 옹벽설치를 위한 콘크리트타설 등 기초작업을 하던 중 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법위반으로 벌금 OOO원을 부과받은 점, 청구인과 OOO가 관할구청으로부터 원상복구에 관한 계고조치를 받은 후 타설된 콘크리트 등을 철거하여 원상회복한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대한 형질변경 공사비를 쟁점토지의 이용․편의를 위한 자본적 지출액으로서 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, 청구인이 양도소득세 신고시 자본적 지출액이라고 주장한 공사비 OOO원을 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.