쟁점토지 중 일부토지는 개별공시지가가 잘못되었으므로 이를 기초로 하여 환산취득가액을 산정한 처분은 부당하다는 청구주장은 받아들일 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 OOO과 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 1990.11.27. OOO 토지 3필지 합계 300.90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 위에 있는 건물(이하 “구건물”이라 한다)을 OOO로부터 취득하였다.
• 나. 청구인들은 1991.3.8. 쟁점토지를 1필지로 합병하였다가, 1991.3.22. 다시 2필지로 분할하였으며, 1991.6.1. 구건물을 멸실하고 1992.3.31. 그 위에 건물(이하 “신건물”이라 한다)을 신축하였다.
• 다. 청구인들은 2016.7.1. 쟁점토지와 신건물을 양도하고, 각각 양도가액을 실지거래가액인 OOO을 신고․납부하였다.
• 라. OOO장은 처분청에 대한 종합감사 결과, 청구인들이 ① 쟁점토지 중 일부 토지(33-73)의 기준시가를 과다하게 적용하고, ② 구건물의 기준시가를 쟁점토지의 기준시가에 합산하여 계산함으로써, 쟁점토지의 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 보고 과세하도록 처분지시하였으며, 처분청은 2017.12.4., 2017.12.11. 청구인들에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정‧고지하였다.
• 마. 청구인들은 이에 불복하여 2018.2.9. 이의신청을 거쳐 2018.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 1990.11.27. 쟁점토지(3필지)를 취득하였는바, 아래와 같이 쟁점토지와 연접해 있는 토지는 공시지가(㎡당, 이하 같다)가 모두 OOO원으로 동일한 반면, 33-73 토지만 OOO원으로 되어 있다. 청구인들은 잘못된 공시지가를 바로잡아 양도소득세를 신고납부한 것이므로 이 건 처분은 부당하다.

(2) 대법원은 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 자본적지출로 양도 자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며 그 지상에 새 건물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 갈은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로 인정된다(1992.9.8. 선고 92누7399 판결)고 판시하였다. 청구인들은 쟁점토지와 구건물을 취득한 후 즉시 구건물을 철거하고 신건물을 신축하였으므로 환산가액 산정시 구건물의 기준시가OOO는 쟁점토지의 기준시가에 포함하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 토지는 그 위치와 활용도에 따라 가치가 현격히 달라지므로 해당 토지가 도로변에 연접해 있는지 여부에 따라 공시지가가 다른 것은 합리적이다. 쟁점토지의 합병전 지적도와 합병후 지적도에 따르면 합병전 토지인 33-72, 33-104는 도로변에 연접한 반면, 33-73은 도로와 연접하지 않은 맹지이고, 인근토지의 경우에도 도로 연접 여부에 따라 공시지가가 다른 것으로 확인된다. 또한, 청구인들은 토지 각각의 공시지가에 상응하는 과세표준으로 재산세를 부담하였으므로 해당 토지 양도에 따른 환산취득가액을 계산함에 있어 취득당시 공시지가가 잘못되었다고 주장할 수는 없다.

(2) 환산취득가액 계산방법은 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 에 명시되어 있는바 토지의 취득가액 계산은 토지의 양도당시 실지거래가액, 토지의 양도당시 기준시가 및 토지의 취득당시 기준시가로 계산하는 것으로 규정되어 있다. 청구인들은 실지거래가액으로 취득가액을 계산함에 있어 토지만을 사용할 목적으로 건물이 정착된 토지를 취득하고 건물을 멸실한 경우 건물가액을 토지의 가액에 포함한다는 근거를 제시하며, 환산가액 적용시에도 취득당시 기준시가를 계산함에 있어 멸실한 건물의 기준시가를 토지의 기준시가에 가산하여야 한다고 주장하고 있으나 이는 법리를 오해한 것이다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지 중 일부 토지(33-73)는 개별공시지가가 잘못되었으므로 이를 기초로 하여 환산취득가액을 산정한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

② 환산취득가액 산정시, 구건물의 기준시가도 토지의 기준시가에 합산하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목 외의 건물 취득당시의 법 제99 조제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (4) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】③ 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (6) 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조 【개별공시지가에 대한 이의신청】① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 쟁점토지와 신건물을 OOO에 양도하고, 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 환산가액으로 신고하였으며, 환산가액 계산시 쟁점토지의 개별공시지가를 모두 OOO원으로 적용하고, 구건물의 기준시가 OOO원을 토지의 취득당시 기준시가에 합산하였다.

(2) 처분청은 OOO장의 감사결과에 의해 청구인들이 쟁점토지의 취득가액을 과다신고한 것으로 보고, 각 토지의 개별공시지가OOO를 적용하고, 구건물의 기준시가를 제외하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지 중 33-73 토지는 공시지가가 잘못되었으므로 이를 기초로 한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지는 취득당시의 공시지가가 33-72 및 33-104는 OOO인 점, 일반적으로 토지는 그 위치 등에 따라 가치가 상이한 바 33-73 토지는 33-72 및 33-104 토지와 달리 도로에 연접해 있지 아니하고 인근토지를 보더라도 도로에 연접하지 아니한 토지는 공시지가가 현저히 낮은 점, 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조 에 의하면 개별공시지가에 이의가 있는 경우에는 이의신청을 할 수 있도록 되어 있으나 청구인들은 이의를 제기하지 아니한 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 구건물의 기준시가도 토지의 기준시가에 합산하여 환산취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제97조 제2항 에 의하면 양도소득의 필요경비를 계산할 때 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 실지거래가액 등에 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것과 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 더한 금액으로 하나(제1호), 그 밖의 경우의 필요경비는 같은 조 제l항 제1호 나목에서 규정한 환산가액 등에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 한다(제2호)고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제6항에 의하면 위 환산가액 등에 더하는 대통령령으로 정하는 금액은 취득당시의 토지 또는 건물 기준시가 OOO에 해당하는 금액(개산공제금액)으로 되어 있는 점, 대법원 판례(1992.9.8. 선고 92누7399 판결)는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기존 건물의 매수비용이나 철거비용으로 실제 지출된 비용을 필요경비로 인정할 수 있다는 것인 점, 청구인들은 쟁점토지 및 신건물에 대한 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산가액으로 적용하였으므로 양도차익을 계산할 때 공제할 수 있는 필요경비는 환산취득가액과 개산공제금액인 점 등에 비추어 이 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.