쟁점토지를 비교대상토지와 유사성이 있다고 보아 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 타당함 다만, 쟁점토지 중 일부토지는 비교대상토지의 계약해제, 면적차이 등으로 유사성이 있다고 보기 어려우므로 위 토지를 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
쟁점토지를 비교대상토지와 유사성이 있다고 보아 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 타당함 다만, 쟁점토지 중 일부토지는 비교대상토지의 계약해제, 면적차이 등으로 유사성이 있다고 보기 어려우므로 위 토지를 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
서초․용산․분당세무서장이 2018.1.28. 청구인들에게 한 2015.3.27. 증여분 증여세 합계 OOO원(조OOO OOO원, 이OOO OOO원, 이OOO OOO원, 이OOO OOO원)의 부과처분은 경기도 수원시 권선구 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동 OOO토지를 매매사례 대상에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 토지의 유사성과 관련하여 처분청은 임의의 기준으로 토지의 유사성을 적용하였으므로 이는 조세법률주의에 위배된다. (가) 처분청은 당초와 다른 토지거래를 비교대상토지로 보아 토지의 유사성을 연접, 지목, 면적, 단가, 공시지가로 구분하여 3가지 이상 유사할 경우 비교대상토지로 적용하였다. (나) 처분청이 주장하는 바와 같이 몇 가지 항목만 적용하여 이를 유사하다고 인정하기 위해서는 해당 유사성에 대해서 법률에 별도로 규정해야 하나 법률에는 이에 대한 명시 규정이 없다.
(2) 비교대상토지의 실제계약일이 평가기준일 전․후 3개월을 경과하여 비교대상 기간을 벗어난 거래에 해당한다. (주)OOO와 비교대상토지 소유자 간에 체결된 계약내용을 보면 약정금이 지급된 2014.10.8.이 아닌 약정금이 지급된 후 6개월이 경과된 2015.4.14.에 매매계약이 체결되어 계약서상 매매계약 체결일과 약정금 지급일자가 상이하며, 다른 계약자와의 계약내용 또한 약정금이 지급된 날짜와 매매계약 체결일자가 상이하다. 따라서 약정금이 지급된 날에 이미 매매계약이 체결된 상태이므로 처분청이 주장하는 바와 같이 계약서상 매매계약일이 아닌 약정금 지급일에 매매계약이 체결된 것으로 보아 할 것인바, 비교대상토지의 계약일은 쟁점토지의 평가기준일 전․후 3개월을 경과한 것이다.
(3) 장기 미확정 거래는 시가 적용 대상에 해당되지 않는다는 기획재정부의 예규에 따라 처분청이 주장하는 도시개발구역 내에 토지거래는 비교대상거래로 적용할 수 없다. 쟁점토지의 매매거래는 2014년 9월에 매매계약을 체결한 후 잔금지급일(2018년도)까지 4년 이상 소요되는 장기계약으로 처분청은 매매계약만 체결된 미확정 계약을 시가로 볼 수 있다고 과세처분하였으나, 이에 대한 기획재정부의 유권해석에 따라 장기 미확정 거래는 매매한 사실이 없으므로 시가를 적용할 수 없다. 따라서 쟁점토지와 비교대상토지는 서로 유사한 자산이라고 볼 수 없고, 비교대상토지의 매매대금이 장기간 청산되지 아니하였으므로 비교대상토지의 매매가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(1) 청구인들은 토지의 유사성과 관련하여 임의의 기준으로 토지의 유사성을 적용하였으므로 이는 조세법률주의에 위배된다고 주장하나, 이OOO이 쟁점토지를 청구인들에게 증여할 당시 쟁점토지 인근의 모든 토지가 고색지구도시개발을 목적으로 (주)OOO와 매매계약이 체결되어 그 용도가 동일하며, 쟁점토지 및 비교대상토지와 토지현황의 유사성 여부를 결정할 수 있는 5개 항목(연접여부, 지목, 위치, 당초계약단가, 공시지가 등)을 선정하여 필지별로 조사한 후 쟁점토지 중 비교대상토지와 유사성이 있는 경기도 수원시 권선구 OOO 외 4필지에 대해 시가로 적용한 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항·제5항의 규정에 따라 시가에 해당한다. 따라서 비교대상토지의 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인들은 비교대상토지의 실제 계약일이 평가기준일 전․후 3개월을 경과하여 비교대상 기간을 벗어났다고 주장하나, (주)OOO와 비교대상토지의 소유자 중 최OOO, 이OOO의 계약내용을 보면 약정금 지급 없이 계약한 것으로 매매계약일(2015.2.6.)은 평가기준일 전․후 3개월 이내에 해당하고, 약정금을 수령한 박OOO 외 2인에 대하여 청구인은 약정금을 수령한 날이 실제의 계약일이라고 주장하나, 약정금을 수령할 때 작성한 실제계약서(약정서)의 존재 여부를 확인할 수 없으며, 매매가액 및 매매물건, 대금지급시기 등 계약내용의 중요사항 등이 확정되지 않은 상태에서 약정금을 수령한 사실만으로는 계약이 이루어졌다고 볼 수 없으므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에 따라 박OOO 외 2인의 매매계약일(2015.4.14.)은 쟁점토지의 평가기준일(2015.3.27.) 전․후 3개월 이내에 해당한다.
(3) 청구인들은 기획재정부의 예규(재산세제과-662, 2017.9.26.)에 따라 매매계약 후 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 장기간 매매계약이 이행되지 않고 있는 경우 해당 매매계약상 거래가액은 매매사실이 있는 경우의 거래가액에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인들이 예규 질의 시 조합설립인가일을 미정으로 표기하였으나, 조합설립인가는 2017.4.7., 실시계획신청은 2017.4.28.로 현재 진행 중에 있어 장기와 단기를 구분할 수 있는 기준이 없으므로 예규 해석이 명확하지 아니하고, 매매계약이 이행되지 않고 있는 경우란 매매가액이 확정된 경우를 말하는 것이지 매매가 해제된 경우는 아니며, 비교대상토지의 매매계약은 조건부계약으로서 조건이 성취되지는 않았지만 매매계약이 해제될 만한 특별한 사유가 없어 도시개발사업 추진경과에 따라 조건이 성취될 것으로 보이고, 매매계약이 해제될 경우라도 그 매매가액은 통상적인 적정한 거래가액으로 인정된다. 따라서 매매가 확정된 아래 <표1>의 인근 토지의 매매가액이 비교대상토지 등 미확정 계약의 매매가액과 유사한 것으로 볼 때 비교대상토지의 매매계약가액을 쟁점토지의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
① 비교대상토지의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지 여부
② 비교대상토지의 매매가액은 평가기준일(2015.3.27.) 전․후 3개월을 초과하여 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하기 어렵다는 청구주장의 당부
③ 증여재산 평가기간(증여 전․후 3개월) 중에 매매계약이 체결되었으나 잔금청산이 완료되지 아니한 경우 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 청구들인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 경기도 수원시장은 2012.5.8. 쟁점토지 및 그 일대 다수 필지를 ‘고색지구 도시개발지역’으로 지정․고시하였다. (나) 청구인들은 이OOO으로부터 증여받은 토지를 기준시가로 평가하여 아래 <표2> 및 <표3>과 같이 증여세를 신고․납부하였다. (다) 청구인들이 2017.5.31. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 토지의 가격은 개별성이 강하여 연접한 토지라도 시가로 평가할 수 없으며, 토지가 소재한 도시개발구역 내에서 여러 건의 토지거래가 있는 것으로 나타나므로 비교대상토지 외에 시가로 볼 수 있는 토지가 있는지 여부를 재조사하라는 결정을 하였고, 처분청은 이에 따라 재조사를 실시하여 쟁점토지를 비교대상토지와 유사성이 있다고 보아 매매사례가액을 적용하고, 그 외 경기도 수원시 권선구 OOO 외 12필지에 대하여는 기준시가를 적용하여 2018.1.28. 청구인들에게 증여세를 경정․고지하였다. (라) 쟁점토지 및 비교대상토지의 내역은 아래 <표4>․<표5>와 같고, 쟁점토지와 비교대상토지의 면적 및 공시지가 비교내역은 아래 <표6>과 같다. (마) 쟁점토지와 비교대상토지의 지목은 동일하나 면적은 4개 필지는 유사하고, 1개 필지는 1.75배(2,727: 1,554) 차이가 나며, 경기도 수원시 OOO, 같은 동 OOO의 2개 필지는 공시지가에서 차이가 있는 것으로 확인된다. (바) 비교대상토지의 매매계약 및 매매대금의 지급내역은 다음과 같다. (사) 쟁점토지가 소재한 고색지구 도시개발 지역내의 토지매매계약 현황을 보면 고색지구 도시개발 지역의 건설 시행사인 (주)OOO가 토지소유자들과 조건부로 매매계약을 체결하였던바, 그 내용은 아래 <표5>와 같다. * 위 조건부 매매계약이란 (주)OOOOOO가 토지소유자들과 토지매매 계약시 1%의 약정금을 지급하고, 나머지 계약금 및 잔금은 환지처분 인가, 조합설립인가 등의 요건을 충족할 시 3개월∼10개월 이내에 지급하는 조건으로 체결한 매매계약을 뜻한다. (아) 상기 매매계약은 조건부매매계약이나 다음과 같이 계약 해지 금지조항을 포함하고 있다. (자) 쟁점토지와 비교대상토지의 비교내역은 아래 <표6>과 같다. (차) 쟁점토지의 대한 매매사례의 당초 계약자인 (주)OOO가 (주)OOO로 상호가 변경되었고, (주)OOO 대표이사 박OOO의 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다. (카) 처분청이 쟁점토지의 시가를 산정함에 있어서 (주)OOO와 비교대상토지 소유자 간에 체결된 계약 내용을 근거로 쟁점토지의 시가를 산정하였으나, 비교대상토지 중 3개의 토지가 (주)OOO가 아닌 제3자에게 양도된 사실이 등기부등본 등에 의하여 다음과 같이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것인바(대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결, 같은 뜻임), 쟁점토지 중 경기도 수원시 권선구 OOO은 비교대상토지와 지목, 면적 및 공시지가가 동일하거나 유사한 사실이 확인되는 점, 쟁점토지와 비교대상토지가 도시개발구역 내에 있는 토지로서 사업시행을 통하여 새로운 부지를 조성하게 되므로 개별 토지의 특성 및 현황에 의존하여 거래가액이 결정된다고 보기 어려운 점, 쟁점토지와 비교대상토지가 인근에 위치하여 있고, 지목도 동일한 점 등에 비추어 쟁점토지를 비교대상토지와 유사성이 있다고 보아 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 타당하다 하겠다. 다만, 쟁점토지 중 경기도 수원시 권선구 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동 OOO의 매매사례 토지인 경기도 수원시 권선구 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동 OOO은 당초 계약자인 (주)OOO가 농지취득이 불가능하여 2018.7.13. 계약자(박OOO 외 1인)들과 합의로 계약을 취소하여 매매사례토지가 (주) OOO에게 소유권이 이전된 것이 아니라 2018.7.13. 노OOO 등 제3자에게 양도되어 유사매매사례가 없어 졌으며, 같은 동 OOO는 매매사례토지와 면적이 1.75배 차이가 있어 비교대상토지와 유사성이 있다고 보기 어려우므로 해당 토지를 매매사례가액으로 증여재산가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, (주)OOO와 비교대상토지의 소유자 중 최OOO, 이OOO의 계약내용을 보면 약정금 지급 없이 계약한 것으로 매매계약일(2015.2.6.)은 평가기준일 전․후 3개월 이내에 해당하는 점, 박OOO 외 2인의 매매계약일(2015.4.14.)은 평가 기준일(2015.3.27.) 전․후 3개월 이내에 해당하는 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매가액은 평가기준일(2015.3.27.) 전․후 3개월을 초과하여 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하기 어렵다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
(4) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 및 제2항에서 매매사실이 있고, 평가기간 중에 매매계약이 체결된 경우에는 이를 시가로 본다고 규정하고 있을 뿐, 매매대금이 언제까지 청산되어야 한다고는 규정하고 있지 아니한 점, 이 건은 도시개발사업의 특성을 고려하여 계약서에 잔금지급시기를 “공동주택사업승인 완료 후 3개월 이내”로 약정하고 있으므로 잔금이 장기간 청산되지 아니할 것이 이미 예정되어 있다거나, 실제 매매계약이 해제될 가능성이 있다고 보이지도 않는 점 등에 비추어 비교대상토지의 잔금청산이 완료되지 아니하여 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 증여재산가액으로 산정할 수 없다는 청구주장은 타당하지 아니하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”