소급하여 평가한 쟁점감정평가액을 시가로 인정하여 쟁점부동산의 취득가액으로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2013.7.18. OOO 소재 대지 323㎡ 및 지상 건물 641.24㎡(OOO 지분 공동소유, 이하 “쟁 점부동산”이라 한다)를 피상속인인 OOO(OOO의 배우자)로부터 취득(취득원인 2013.2.19. 상속)한 후, 쟁점부동산 가액을 상속개시 당시의 기준시가로 평가하여 2013.6.30. 상속세 신고를 하였다.
• 나. 청구인들은 2017.12.8. 쟁점부동산을 OOO에 양도한 후, 2018.1.8. 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 상속재산평가액이자 기준시가인 OOO으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으며, 2018.3.2. 쟁점부동산의 취득가액이 소급감정가액인 OOO원(이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)이라고 주장하며 <표1>과 같이 총 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2018.4.30. 거부처분 하였다. <표1> 청구인들 경정청구 내역
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.5.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들이 상속받은 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 상속세 신고 시 평가한 기준시가 금액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실은 있으나, 상속 전(7년 2개월 전)인 2005.12.5.자 쟁점부동산의 매매가액 인 OOO원과 상속 후(1년 5개월 후)인 2014.8.2.자 매매계약금액 OOO 등의 사례가 있는바, 전․후 매매계약일 사이에 특별한 경제 적 변동요인이 없고, 쟁점부동산의 가격이 급변할 만한 주위환경의 변화도 없으며, 쟁점부동산을 수리하거나 보수하여 자산의 가치가 증가된 사실도 없고, 공시지가도 꾸준히 상승한 것으로 확인되므로 쟁점부동산의 상속 개시 당시 시가는 기준시가가 아닌 전․후 매매가액의 사이에 있는 것으로 봄이 합리적이고, 따라서 소급감정가액이기는 하나 상속 시점을 기준으로 하여 공신력이 있는 두 개의 감정기관에서 평가한 금액의 평균치인 OOO원(쟁점감정평가액)을 시가로 보아 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 안에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액이 있는 경우 그 평균액을 시가로 인정하도록 하고 있으나, 평가기준일 전․후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정평가서의 작성일을 기준으로 판단하도록 하고 있는바, 청구인이 제출한 감정가액은 상속개시일(2013.2.19.)부터 2년 3개월이 경과한 2015년 6월에 상속 시 점으로 소급하여 평가한 가액으로 상증세법상 평가액으로 볼 수 없고, 청구인은 전․후 매매사례의 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 주장하나, 상속개시일을 전․후하여 지역주택조합이 설립되고 주상복합 사업이 추진되는 등 가격급변의 특별한 사정이 존재하였으 며, 더욱이 청구인들이 제시하는 두 차례 매매사례는 계약이 해제되거나 등기부등본 상 실거래가액이 확인되지 아니하는 미완의 거래로 쟁점감정평가액에 합리성을 부여할 수 있는 매매사례로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점감정평가액을 시가로 인정하여 상속으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28511호로 개정되기 전의 것) 제163조 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여 일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략) (3) 상속세 및 증여세법 (2013.5.28. 법률 제11845호로 개정되기 전의 것) 제60조 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 (2013.3.23. 대통령령 제24441호로 개정되기 전의 것) 제49조 ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매 가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되 는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본 및 국세청 차세대 시스템 부동산실거래가신고자료 조회내역에 의하면, 청구인들은 2013.7.18. 피상속인인 OOO로부터 상속을 원인(원인일 2013.2.19.)으로 쟁점부동산을 취득하였고, 2017.12.8. 매매를 원인(매매계약일 2017.11.29.)으로 쟁점부동산을 OOO에게 OOO에 양도한 것으로 나타난다. (2) 청구인들이 2013.6.30. 처분청에 제출한 상속세 신고서에 의하면, 쟁점부동산의 상속세 과세가액을 상속 당시 기준시가인 OOO원으로 산정한 것으로 나타나고, 처분청은 상속세 신고내역을 분석하여 2014.11.7. 쟁점부동산의 상속세 과세가액을 OOO으로 결정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인들은 쟁점감정평가액이 쟁점부동산의 취득 당시 시가에 해당한다고 주장하며 두 개의 감정평가기관이 소급하여 감정평가한 평가서를 제시하고 있는바, OOO에서 2015.6.9. 작성한 감정평가서에 의하면 기준시점을 2013.2.19.로 하여 토지는 OOO으로 감정평가액을 산정하였고, (주)OOO에서 2015.6.12. 작성한 감정평가서에는 기준시점을 2013.2.19.로 하여 토지는 OOO으로 감정평가액을 산정하였으며(<표2> 참조), 그 세부 산정기준을 다음과 같이 기술하였다. <표2> 쟁점부동산 감정평가 결과 (가) 두 개의 감정평가서 모두 대상물건의 기준시점은 상속개시일인 2013.2.19.로 하였고, 2013.1.1.자 공시지가를 기준으로 감정평가하였다. (나) 두 개의 감정평가기관 모두 공시지가기준법에 의한 평가로 대상토지와 유사한 표준지를 기준으로 평가대상토지의 위치, 형상, 환 경, 이용 상황 등 요인을 고려하여 감정평가하는 방식을 선택하였다. (다) 두 개의 감정평가기관 모두 인근유사토지의 거래사례를 참작할 때 그 밖의 보정치로 OOO배를 상향하여 보정함이 타당하다고 표시하였는데, 이는 쟁점부동산의 평가기준일인 2013.2.19.부터 1년 4개월 이상 경과한 2014.6.1.～2015.5.31. 기간 동안의 OOO 소재 부동산(상가)의 낙찰가율(총낙찰가/총감정가)인 OOO를 근거로 하였다. (라) 두 개의 감정평가기관이 쟁점부동산과 가장 유사한 비교 거래사례로 선정한 내역은 <표3>과 같고, 위치나 이용상황, 면적 등에서 차이가 있으며, 동 비교사례를 근거로 하여 쟁점부동산을 기준시가대비 OOO%로 평가하였다. <표3> 감정평가기관별 비교 거래사례 선정 내역

(4) 국세청 차세대 시스템 조회자료 상 쟁점부동산의 양수자인 OOO의 사업자등록내역에 의하면, 2014.8.1. 주택조합사업을 고유목적사업으로 하여 개업한 후, 2016.7.12. 수익사업인 부동산 개별 공급업을 추가하여 현재까지 계속하여 사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(5) 처분청이 제시한 언론 보도자료 등에 의하면, 쟁점부동산이 속한 지역의 주택개발사업 현황과 관련하여 지역주택조합이 시행하는 매머드급 주상복합 아파트인 OOO가 들어서는 것으로 보도되거나(2014.12.19.자 매일경제), OOO이 지난 몇 년 간의 어려움을 딛고 사업정상화를 통해 지상 OOO 규모의 OOO 주상복합아파트 건설을 본격화하게 되었다고 보도(2017.10.18.자 OOO)된 사실 등이 나타난다.

(6) 청구인들이 2018.7.17. 추가로 우리 원에 제출한 항변서의 주요 내용에 의하면, 상속개시일 전․후로 매매사례가액이 존재한다면 상속시점의 시가의 예측이 충분히 가능한 것이고, 계약금 및 중도금의 일부 수령이 있었음에도(나중에 위약금으로 전환) 매수자의 사정으로 매매거래가 종결되지 않았다 하여 매매사례가액이 없었다고 보기는 어려우며, 처분청이 가격변동에 영향을 미치는 사항이라고 주장하는 주택개발사업 추진 등은 상속시점 이후에 본격화 된 것이고, 청구인들이 제출한 감정평가서는 법인의 감정평가심의위원회의 의결과 OOO 가격심의위원회의 심의를 거쳐 발급된 것이므로 처분청이 감정평가액의 적정성을 논하는 것은 부당하다고 기술하였다.

(7) 한편 처분청은 쟁점부동산의 상속개시일(2013.2.19.) 전인 2005.12.5. 피상속인과 OOO 간에 매매가액을 OOO원으로 하는 부동산매매계약이 있었고(계약해제로 위약금 지급), 상속개시일 후인 2014.8.2. 청구인들과 OOO간에 매매가액을 OOO원으로 하는 부동산매매계약이 있었다는 청구주장에 대하여, 전․후 계약의 거래상대방이 모두 폐업된 것으로 확인되고, 2014.8.2. 계약은 부동산실거래신고 대상임에도 실거래신고내용이 없거나 부동산등기부등본상 소유권 이전 내역이 없는 것으로 확인되며, 2005.12.5. 계약의 경우 계약해제로 인한 위약금의 지급내역 및 기타소득 신고내역이 확인되지 않아 신빙성이 없다고 추가로 의견을 제시하였다. (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인이 제출한 2개 감정평가기관의 감정평가서 상 감정가액은 상속개시일(2013.2.19.)부터 2년 4개월이 경과한 2015년 6월에 상속 시 점으로 소급하여 평가․작성한 것이어서 쟁점감정평가액을 객관적이고 합리적인 감정평가방법에 의한 감정가액이라고 보기 어려운 점, 쟁점감정평가액이 쟁점부동산의 양도시점 전에 평가되었고, 형식상으로는 상속세 수정신고를 위해 평가한 것으로 보이나, 상속세 수정신고 납부액보다 양도소득세 경정청구를 통한 환급예상액이 과다한 것으로 나타나는 사실에서 쟁점부동산의 양도에 대비하여 소급감정을 실시한 것으로 보이는 점, 청구인들이 제시하는 두 차례 매매사례는 계약이 해제되거나 등기부등본 상 실거래가액이 확인되지 아니하는 미완의 거래로 쟁점감정평가액에 합리성을 부여할 수 있는 매매사례로 인정하기 어려운 점 등에서 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한