처분청이 쟁점고가주택을 비거주용으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점고가주택을 비거주용으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점고가주택은 상시 주거용도이고 공부상으로도 주택이다. (가) 쟁점고가주택은 제1종일반주거지역의 상시 주거 용도로 계속 유지·관리된 주택이고, 공부상으로도 그러하다. (나) 1층 임차인은 쟁점고가주택에서 구조 변경 없이 자산운용사를 운용하였고, 2층은 공부상으로도 주택이고 임차기간 중에도 주거용도로 사용되었으며, 지하 1층은 사진전문가가 사용하는 스튜디오로 사업자등록을 한 적은 있으나, 거의 공가 상태였고 주로 창고로 이용되었다. (다) 쟁점고가주택은 구조 변경 없이 노후부분만 리모델링을 하여 임차인 요구에 따라 근린생활시설로 일부 변경하여 임대되었을 뿐이며, 2층 부분은 공부상 주택임에도 쟁점고가주택 전체를 비주거용으로 보아 과세한 처분은 부당하다. (라) 쟁점고가주택은 멸실되었지만 인터넷 지도를 보면 서울특별시 강남구 OOO 주택단지에 위치한 붉은 벽돌의 주택임을 확인할 수 있고, 동 지역은 상업용 건물이 전혀 없는 동네로 임차인들은 쟁점고가주택에 사업자등록을 하고 거주하였으며, 임대기간 중 상하수도·전기 요금 등 공과금을 사업용으로 납부하고 임차인들이 간판을 설치한 사실은 있으나, 임대기간 중 쟁점고가주택을 비주거용으로 개조한 사실이 전혀 없다. (마) ‘주택’의 개념은 “구조·기능 및 시설이 본래 주거용으로 그 용도에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 것”으로 판례와 심판례 등은 일관되게 적시하고 있는바(조심 2017부3510, 2017.10.11. 외), 강남 지역은 주택에서 사업이 가능한 인테리어 설계, 건축설계, 자산투자운용업 등을 영위하는 사업자들이 구조 변경 없이 주택을 사업용으로 사용하는 경우가 종종 있는 현실을 고려하여야 한다.
(2) 쟁점고가주택 중 2층은 공부상으로도 주택이고, 관할지방자치단체에서도 주택으로 공시하여 지방세 과세자료로 활용하고 있으므로 2층에 상당하는 양도소득세는 비과세되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점고가주택을 취득 당시부터 양도일 직전까지 사업용으로 사용하였음이 임대차계약서, 부가가치세 신고 내역, 임차인들의 진술 및 사업자등록 내역 등으로 확인된다. (2) ｢소득세법｣ 제88조 제7호 에서 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다”고 규정하고 있고, 같은 법 기본통칙 89-154…4에서는 “소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에서 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.
(3) 쟁점고가주택은 주택의 외관을 갖추고 있고 공부상 2층은 주택으로 되어 있다고 하나, 청구인이 2005년 12월에 취득한 후 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 양도일 직전까지 사업자들에게 임대한 후 임대료 수입에 대하여 부가가치세를 신고한 점, 양도일 직전 임차인 ㈜OOO시스템자산운용과 그 전 임차인인 OOO와의 임대차계약서를 보면 쟁점고가주택 전체를 사업용으로 임대하였고, 임차인들이 영업용 사업장으로 사용하였다고 진술한 내용 등으로 보아 주거 기능이 아닌 비주거용으로도 사용이 가능한 구조이고 실제 비주거용으로 사용된 점, 청구인이 쟁점고가주택을 취득한 때부터 양도일 직전까지 임차인들이 비주거용으로 사용한 것을 두고 일시적으로 주택이 아닌 다른 용도로 사용하였다고 볼 수 없다는 점에서 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점고가주택을 주거용으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 하는지 여부
② 쟁점고가주택 중 2층은 주거용으로 보아 양도차익에 대해 비과세를 적용하여야 하는지 여부
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인 등 공동소유자 4명은 다음과 같이 쟁점고가주택을 취득한 후 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하고 취득시부터 양도시까지의 임대료 수입에 대한 부가가치세를 신고하였다. OOO (나) 쟁점고가주택의 건축물대장상 용도는 다음과 같고, 청구인은 공부상 근린상가로 되어 있는 1층을 단독주택으로, 지하 1층은 주차장으로 용도변경을 신청하였으며, 강남구청장이 2011.9.15. 용도변경 신청이 처리되었다고 공문을 발송한 것으로 나타난다. <쟁점고가주택의 건축물대장상 용도> 층수 건물면적 (㎡) 공부상 건물 용도 강남구청장이 통보한 용도변경 공문 내용 (2011.9.15.) 취득 전 취득당시 (2005.12.15.) 양도당시 (2016.6.17.) 1층 179.82 주택 휴게음식점 휴게음식점 단독주택 2층 111.11 주택 주택 주택 지하층 42.35 점포 점포 점포 주차장(1대) 지하층 25.2 대피실 대피실 대피실 지하층 12 보일러실 보일러실 보일러실 (다) 국세청 전산자료에 따르면 쟁점고가주택의 개별주택 기준시가는 전체 면적이 아닌 2층 면적(111.11㎡)에 대하여만 주택으로 기준시가가 공시된 것으로 나타난다. (라) 쟁점고가주택의 임차이력은 다음과 같다. OOO (마) 쟁점고가주택의 임대차계약서에 따르면 직전 임차인 ㈜OOO시스템자산운용과 전전 임차인 OOO(대표자 석OOO)는 쟁점고가주택 전체를 임차한 것으로 나타난다. OOO (바) 처분청과 임차인 간의 문답서 중 주요 내용
1. 전전 임차인인 OOO 대표 석OOO과의 문답서를 보면 OOO는 2012년 5월부터 2014년 3월까지 쟁점고가주택 전체(1층, 2층, 지하)를 임차하여 세트장 및 직원사무실로 사용하였다는 내용이 나타나고, 2012.4.16. OOO가 쟁점고가주택으로 사업자 전입신고할 때 제출한 임대차계약서를 살펴보면 특약사항에 “㉠ 월세는 부가가치세 별도이고, ㉡ 임대인은 근린생활시설로 용도변경 해주기로 한다”라고 기재되어 있다.
2. 직전 임차인인 ㈜OOO시스템자산운용과의 문답서를 보면 동 회사는 2014.12.13.∼2016.5.27. 기간 동안 쟁점고가주택 전체를 임차하여 사무실 및 창고로 사용하였다는 내용이 나타나고, 임대차계약서상 매월 임차료로 OOO원(부가가치세 별도)을 지급한 것으로 확인된다. (사) 쟁점고가주택의 매매계약서를 보면 ‘용도’란에 ‘근린생활시설 및 주택’으로 되어 있고, 중개대상물확인·설명서를 보면 ‘실제용도’란에 ‘근린생활시설 및 주택’으로, 공인중개사 세부 확인사항란에 ‘주거용 건축물로 확인 설명자료 작성하였으나 건축물 대장상 1층 휴게음식점, 2층 주택으로 용도 표기되어 있음’이라고 되어 있다. (아) 처분청이 도시가스사업자로부터 회신받은 쟁점고가주택에 대한 가스사용내역을 보면, 계량기1은 2012.6.16.부터 2014.5.26.까지 주택용으로 사용되었으나 사용량이 ‘0’이었고 이후 영업용으로 사용되었으며, 계량기2는 2012.6.16.부터 2012.6.17.(2일간)까지 주택용으로 사용되었으나 이후 영업용으로 사용된 것으로 나타난다. (자) 처분청이 확인한 상하수도 사용내역을 보면 쟁점고가주택은 청구인이 보유한 기간 중 2005.3.22.∼2005.11.21. 기간 동안만 가정용으로 사용되었고, 그 밖의 기간은 영업용 또는 공공용으로 사용된 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인 보유기간(2005.12.14.～2016.6.17.) 중 쟁점고가주택의 전출입 이력 OOO (나) 청구인은 쟁점고가주택은 상시 주거가 가능한 주택이라며 관련 사진을 제출하였다. (다) 청구인은 쟁점고가주택을 비주거용으로 개조한 사실이 전혀 없다고 주장하면서 제시한 2011년 12월 주택보수공사 내역을 보면 인테리어 공사, 창호 공사, 도시가스 공사, 주택누수보수공사 등으로 약 OOO만원을 지출하고 세금계산서를 발급받은 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점고가주택은 건물구조상 주택이고 비주거용으로 구조를 변경한 적이 없으므로 비록 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되었다 하더라도 주거기능이 유지·관리되고 있으므로 주택으로 보아야 한다는 주장이고, 이에 반해 처분청은 쟁점고가주택의 구조상 주택 여부와는 별개로 건물을 거주용이 아닌 사업용으로 계속 사용하다가 양도한 것이므로 주택에 해당하지 않는다는 의견이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점고가주택은 주택의 외관을 갖추고 있으나, 청구인이 쟁점고가주택을 취득한 후 임대업자로서 사업자등록을 하고 임대료 수입에 대해 부가가치세를 신고한 것으로 보아 비주거용으로 계속 사용한 것으로 나타나는 점, 비록 공부상으로는 2층이 주택으로 되어 있으나 임차인들은 쟁점고가주택 전체를 임차하여 사업자등록을 하고 계속하여 사업을 해왔으므로 이를 두고 일시적으로 주택이 아닌 다른 용도로 사용하였다고 보기는 어려운 점, 쟁점고가주택에 전입신고가 되어 있으나 김OOO(2006.7.7.∼2007.7.25.)은 쟁점고가주택의 공동소유자(25%)이고, 박OOO(2011.8.16.∼2016.6.17.)은 쟁점고가주택의 지분 30%를 보유한 김OOO의 배우자이며, 2016.2.5.부터 김OOO(30%)와 그의 아들이 전입신고 되어 있는데 이러한 전입신고는 쟁점고가주택 전체를 임차하여 사업을 하였다는 임차인들의 진술 및 임대차계약서상 내역과 어긋나는 것이어서 인정하기 어려운 점, 최종 임차인인 ㈜OOO시스템자산운용이 전출한 2016.5.27.부터 양도일인 2016.6.17.까지의 기간 동안 가스·수도 사용내역이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점고가주택을 비주거용으로 보아 1세대 1주택에 대한 비과세 적용을 배제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.