청구인은 쟁점부동산 취득가액에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액과 필요경비 개산공제액의 합계액으로 양도소득세를 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
청구인은 쟁점부동산 취득가액에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액과 필요경비 개산공제액의 합계액으로 양도소득세를 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(1) 이 건 양도소득세는 환산취득가액으로 추계 과세하여 정당한 세액이 산출되지 아니하고 절차적 하자가 있으므로 전부 취소되어야 한다. 설령 환산취득가액에 의하여 과세하더라도 필요경비를 추가로 공제하여야 한다. (가) 추계과세사유에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 이에 대한 입증을 못하였다면 그 과세처분 전부를 취소하여야 한다. 과세표준과 세액은 근거과세의 원칙상 실지조사의 방법에 의하는 것이 원칙이고, 추계조사의 방법에 의하여 이를 정하는 것은 장부와 기타 증빙서류가 존재하지 아니하거나 존재하더라도 그 중요한 부분이 미비하거나 허위임이 명백하여 신뢰성이 없고 과세관청이 이를 밝힐 수 있는 방법이 없을 때 예외적으로 허용되어야 한다. (나) 추계경정사유에 해당하지 아니한다. 쟁점부동산의 건물 신축공사를 수주하여 공사를 한 건설업자 등의 견적서, 공사내역서 등을 제출할 예정으로 토지매입 및 공사대금으로 OOO원 이상 지출되었고, 쟁점부동산의 자본적 지출액 OOO원과 리모델링 공사비 등으로 OOO원이 지출되었는바, 실제 토지매입 및 공사대금, 자본적 지출액과 리모델링 금액이 반영되어야 한다. (다) 이를 자세히 살펴보면, 주식회사 OOO 대표이사 OOO이 법원에 2015.5.6. 제출한 사실확인서OOO에 의하면 쟁점부동산의 건물 1층에 휴대폰매장이 있었고, 전기용량 신규증설 및 냉난방기 등 공조시설 등에 총 OOO원의 시설비OOO가 지출되었는데 쟁점부동산의 매각으로 휴대폰매장이 나가게 되어 위 OOO원을 청구인이 부담하였다. (라) 이후 쟁점부동산의 건물부분을 2004.4.6.경 신축한 후 2007년경까지 나머지 건물의 추가 철거, 토목공사, 조경, 주차장 공사를 하였고 기존 건물에 대한 엘리베이터 설치, 전기용량 신규증설 및 냉난방기 등의 공조시설, 안전점검 등 추가공사를 하는 과정에서 총 OOO원의 비용이 추가로 지출되었다. 이는 공사비 감정서로 충분히 입증할 수 있고 제출할 수 있다. 그리고 당연히 필요경비로 산입되어야 할 금액으로 실제 더 많은 금액이 지출되었다. (마) 환산취득가액으로 양도소득금액을 계산할 경우에도 과세표준금액은 OOO원이나, 위 자본적 지출금액 OOO원과 추가공사비 OOO원을 공제하면 과세표준은 OOO원이고, 아래 (2)와 같이 OOO의 양도에 대한 양도차손 OOO원을 공제하면 2015년 귀속 양도차손은 OOO원으로 양도소득세 과세대상이 되지 아니한다.
(2) 동일 과세연도에 양도한 부동산의 양도소득세가 합산되지 않았으므로 이 건 과세처분은 위법하다. (가) 쟁점외①부동산의 양도시기가 2015년이므로 쟁점외①부동산의 양도차손 OOO원을 합산하여 양도소득세를 재계산하여야 한다. (나) 청구인은 OOO의 지분 2분의 1을 OOO원에 매입하였고, 쟁점외①부동산을 2004년 4월에 OOO원, 2006년 12월에 OOO원 합계 OOO원에 매입하였다가 2015년에 OOO원에 매도하여 OOO원의 손실이 발생하였으나, 처분청은 OOO 등의 사실확인서에 의하여 취득가액을 약 OOO원이라고 하고 있는바, 당시는 다운계약서가 보편화되어 있던 시절이었고 실제 OOO지역이 개발된다고 하여 청구인이 위와 같이 매입한 것이므로 처분청이 제시한 취득가액 OOO원은 잘못된 것이다. (다) 영수증에 기재된 바에 의하면 청구인은 쟁점외①부동산의 잔금 OOO원을 2015.12.31. 지급받았고, 매수인 OOO와 관련 영수증 및 과거 거래내역조회사실에 의하면 매수인 OOO에게 2015.12.31. OOO원을 잔금으로 지급받았다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액을 추계로 결정한 것은 정당하다. 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 근거하여, 취득가액 등을 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 그 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하도록 규정하고 있고, 소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에서 환산취득가액 적용시 계산된 환산가액에 필요경비 개산공제액인 취득당시 토지 및 건물의 기준시가의 100분의 3에 해당하는 금액을 가산한다고 규정하고 있다. 취득가액의 입증책임은 청구인에게 있는바, 청구인은 고액의 취득가액을 지급하였음에도 매매계약서 및 금융증빙 등 취득가액 및 필요경비에 대한 입증자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등을 고려하면, 처분청에서 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액과 취득 당시 토지 및 건물 기준시가의 3%를 적용한 필요경비 개산공제액으로 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점외①부동산의 양도시기는 2015년이 아닌 2016년으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 소득세법제98조에서 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일이라고 규정하고 있는바, 쟁점외①부동산의 소유권이전 등기접수일은 2016.2.29.로 나타나는 점, 청구인이 제출한 쟁점외①부동산의 양도시 매매계약서를 보면 2015.12.31. 계약서를 작성하고 같은 날짜에 잔금을 지급한다고 기재되어 있으나, 청구인은 양도대금 수수내역 등에 대한 입증자료를 전혀 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점외①부동산의 양도시기를 소유권이전 등기접수일인 2016.2.26.로 보는 것이 타당하므로, 쟁점외①부동산의 양도시기가 2015년이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
① 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 결정하는 것은 위법하고 설령 환산취득가액으로 결정하더라도 공사비용 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산의 양도소득을 쟁점외①부동산의 양도소득과 합산하여 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 제163조(양도자산의 필요경비) ⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 토지: 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3／100
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 휴대폰 통신판매업자인 OOO의 대표 OOO이 2015.5.6. 작성한 ‘사실확인서’를 보면, 2013.4.1.부터 5년간 쟁점부동산의 OOO를 임차하면서 입주에 앞서 OOO원의 공사를 하고, 그 중 전기통신용량 신규증설공사 등의 OOO원은 취득원가에 반영되는 자본적지출로 보아 청구인이 OOO에게 임대차계약 종료시에 지급한다고 기재되어 있고, 2015.5.21. 작성한 영수증에는 자본적 지출비용 OOO원을 영수하였다고 기재되어 있으나, 이에 대한 증빙자료는 제출하지 아니하였다. 2) 청구인은 쟁점부동산 중 제1동 건물을 2004.4.6. 신축한 후 2004년부터 2007년까지 나머지 건물의 추가 철거, 토목공사, 조경, 주차장 공사 및 기존 건물에 대한 엘리베이터 설치, 전기용량신규증설 및 냉난방기 등 공조시설공사, 안전점검 등 OOO원의 추가공사비가 발생하였다고 주장하나, 이에 대한 증빙자료는 제출하지 아니하였다. (라) 청구인은 쟁점외①부동산을 2015년에 양도하였으므로 쟁점외①부동산의 양도차손을 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 합산하여 재계산하여야 한다고 주장하고 있는바, 청구인의 쟁점외부동산의 거래내역은 아래와 같다. (마) 처분청이 청구인의 쟁점외①부동산 양도에 대하여 양도소득세를 결정한 내역은 아래와 같다. (바) 중개인OOO 입회하에 2004.2.20. 작성한 쟁점외①부동산의 매매계약서를 보면, 매수인은 청구인 외1인OOO으로, 매매대금 OOO원 중 계약금은OOO원이고 잔금 OOO원은 2004.4.20. 지급하는 것으로 기재되어 있고, 청구인과 매도인간에 2004.4.27. 작성한 ‘영수증’ 및 ‘약정서’를 보면, 매도인은 잔금 OOO원 중 매도인의 묘지이장 약정금 OOO원을 제외한 OOO원을 청구인으로부터 영수하였다고 기재되어 있다. (사) 중개인OOO 입회하에 2004.3.10. 작성한 쟁점외②부동산의 매매계약서를 보면, 매수인은 청구인 외1인OOO으로, 매매대금 OOO원 중 계약금은 OOO원이고 잔금 OOO원은 2004.5.20. 지급하는 것으로 기재되어 있다. (아) 청구인이 공동소유자인 OOO으로부터 쟁점외①부동산 및 쟁점외②부동산의 지분 2분의 1을 전부 취득하면서 중개인 입회 없이 쌍방간에 작성한 매매계약서를 보면, 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원은 계약시에 지급하고, 중도금 OOO원은 2005.8.27., 잔금 OOO원은 2005.10.10.에 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 계약서 작성일자는 확인되지 않는다. (자) 쟁점외①부동산의 양도시 매매계약서를 보면, 매매계약서는 중개인 입회 없이 쌍방간에 2015.12.31. 작성되었고, 매매대금 전부를 계약일 당일에 잔금으로 지급하며, 특약사항으로 “매매대금은 매도인이 매수인에게 차용한 대여금의 변제로 상계한다.”고 기재되어 있는바, 위 매매계약서 내용을 요약하면 아래와 같다. (차) 쟁점외①부동산의 등기부등본을 보면, 2015.12.31. 매매를 등기원인으로 하여 2016.2.29. 소유권이전 등기가 접수된 사실이 나타난다. (카) 청구인은 쟁점부동산의 자본적지출액OOO과 관련하여 OOO 대표이사 OOO이 전기통신용량 증설 및 냉난방기, 인테리어 공사를 확인하는 내용으로 작성한 사실확인서와 그에 대한 지급증빙으로 은행계좌내역을 제출하였다. (타) 청구인은 쟁점부동산 중 제1동 건물을 2004.4.6. 신축한 후 2004년부터 2007년까지 건물의 추가 철거, 토목공사, 조경, 주차장 공사 및 기존 건물에 대한 엘리베이터 설치, 전기용량신규증설 및 냉난방기 등 공조시설공사, 안전점검 등과 관련하여 OOO원의 추가공사비가 발생하였다고 주장하나, 이에 대한 증빙자료는 제출하지 않은 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 결정하는 것은 위법하고 설령 환산취득가액으로 결정하더라도 공사비용 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 취득가액을 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 그 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하도록 규정하고 있고, 필요경비는소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에서 환산취득가액 적용시 계산된 환산가액에 취득당시 토지 및 건물의 기준시가의 100분의 3(필요경비 개산공제액)에 해당하는 금액을 가산한다고 규정하고 있다. 따라서 청구인의 경우 쟁점부동산의 취득가액을 입증하여야 함에도 매매계약서 및 금융증빙 등 취득가액 등에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액과 필요경비 개산공제액의 합계액으로 양도소득세를 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점외①부동산의 잔금을 2015.12.31. 지급받았으므로 쟁점외①부동산의 양도소득은 2015년에 양도한 쟁점부동산의 양도소득과 합산하여 과세되어야 한다고 주장하나, 쟁점외①부동산의 소유권이전등기의 접수일이 2016.2.29.로 나타나고 청구인이 쟁점외①부동산의 매매계약서와 같이 잔금이 2015.12.31. 지급되었다는 사실에 대한 객관적이고 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점외①부동산과 쟁점부동산의 양도소득을 합산하여 과세하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.