조합원 무상지분가액 및 추가부담금 등을 쟁점지역조합아파트의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 무허가건물(이하 “기존건물”이라 한다)에 대하여 지역주택조합 주택건설사업이 시행되자 2007.11.8. OOO(이하 “쟁점지역주택조합”이라 한다) 조합원으로 OOO(대지권 48.9991㎡, 건물 84.7835㎡, 이하 “쟁점지역조합아파트”라 한다) 입주권을 분양받았다가, 2012.9.28. 쟁점지역주택조합을 탈퇴하면서 청산금 OOO원을 수령하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 2017.10.23.～2017.12.31. 기간 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점지역조합아파트의 양도가액을 OOO원으로 하여 2018.2.7. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장
• 가. 청구인 주장 청구인은 2006년 5월 기존건물 취득 당시의 매매계약서 내지 취득 원가를 입증할 금융증빙 등을 확보하지 못하고 있으나, 확인되는 것은 청구인이 원조합원의 지위를 승계취득하였다는 것과 그 취득시기가 최소한 지역주택조합 사업시행인가일(2007.11.8.) 이전이라는 것이라는 것이다. 2002년 당시 점유권에 대해서 평형별 무상지분가액이 협의되어 있었고 그 기준에 의한 조합원 분양가격은 OOO원이며 청구인은 형식적으로 원매도인으로부터 점유권을 취득하였으나, 이는 향후 조합원으로서 아파트를 분양받을 권리 그것도 무상지분을 보유한 입주권을 취득한 것으로 조합원 분양가격 OOO원은 협약 당시 주변의 32평대 아파트 시세인 것이지, 청구인이 원매도인의 권리를 취득한 시점인 2006년 당시의 시세는 아닌 것으로 청구인의 취득시기 및 취득가액과는 전혀 무관한 금액이다. 청구인은 취득시기 및 취득가액을 명확하게 입증할 수 있는 계약서나 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 상태로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로소득세법제114조에 따라 청구인이 조합원으로서의 지위를 취득한 지역주택조합 사업시행인가일인 2007.11.8.을 쟁점지역조합아파트 취득시기로 보고 해당일의 매매사례가액을 취득가액으로 보아야 할 것이다. 단지규모와 지근거리를 볼 때 가장 유사한 단지는 OOO 아파트로 유사평형의 2007년말 시세는 최저가 OOO원으로 확 인되는바, 시세차이 OOO원을 제외한 OOO원을 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점지역조합아파트의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조합원 분양가액(무상지분가액)은 2002년경부터 지역주택조합 추진을 위하여 조합에서 협의한 금액으로서 청구인의 취득시기 및 취득가액과는 전혀 무관한 금액이므로 인근 단지 아파트의 매매사례가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점지역조합아파트의 조합원 분양가액(무상지분가액) OOO원, 2002년 평가 이후 OOO원은 처분청 조사 당시 청구인이 제출한 중도금납부조회 화면, 계좌출금 등에 의해 확인한 가액이다. 따라서 청구인이 제출한 증빙자료에 의해 실제 거래대금 OOO원이 확인되는 이상 양도 자산의 취득 당시 실지거래가액의 인정 또는 확인을 위한 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하지 않으므로 실지거래가액이 아닌 매매사례가액을 취득가액으로 결정해야 한다는 청구주장은 타당하지 않다. 한편 실지거래가액이 확인되는 것과는 별도로 청구인은 인터넷 상담 자료를 바탕으로 쟁점지역주택조합 사업시행인가일 당시 OOO 아파트의 OOO원을 쟁점지역조합아파트의 매매사례가액으로 산정하였으나, 시세차이 OOO원은 인터넷 상담자의 주관적 견해를 바탕으로 산정된 가액이고, 취득일 전후 3개월 이내의 가액에도 해당되지 아니하며, OOO 아파트(쟁점지역주택조합 사업시행인가일 이전 이미 공사가 완공되어 2004.12.26. 입주하였음)와 쟁점지역조합아파트는 기준시가‧입지 및 기타조건이 달라 각 아파트 사이에 비교할 만한 동일성 및 유사성이 없어 비교대상에 부적합하므로 이를 매매사례가액으로 볼 수도 없다.

• 가. 쟁 점 조합원 무상지분가액 및 추가부담금 등을 쟁점지역조합아파트의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 청구인은 기존건물에 대하여 지역주택조합 주택건설사업이 시행되자 쟁점지역주택조합 조합원으로 쟁점 지역조합아파트 입주권을 분양받았다가 쟁점지역주택조합을 탈퇴하면서 청산금을 수령하였으나 양도소득세를 무신고하였고, 이에 처분청은 쟁점지역조합아파트의 양도가액을 청산금으로, 취득가액을 조합원 무상지분가액, 추가부담금, 발코니확장비용 등을 합한 금액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 결정‧고지한 사실이 확인된다.

(2) 이 건 부과처분과 관련된 사실관계는 다음 <표>와 같다. (3)도시 및 주거환경정비법상 주택재건축‧재개발사업과 달리주택법상 지역주택조합 주택건설사업으로 인하여 취득한 지역조합아파트의 양도차익을 계산하는 방법은 법령에 구체적으로 규정되어 있지 아니하는바, 이 건과 같이 쟁점지역주택조합의 조합원인 청구인이 당해 조합에 기존건물을 제공하고 그 사업계획에 따라 취득한 쟁점지역조합아파트를 양도하는 경우 그 실지거래가액에 의한 양도차익은 소득세법제100조 제1항, 제97조 제1항 제1호에 따라 양도가액에서 기존건물의 취득에 소요된 실지거래가액(청산금 포함)을 취득가액으로 공제하는 방법으로 산정함이 타당하다 할 것이다(대법원 2010.12.9. 선고 2010두14503 판결 참조).

(4) 기존건물의 취득가액을 확인하기 위한 처분청 조사내역은 다음과 같다. (가) 청구인은 2006년 5월경 국공유지 위에 무허가로 지어진 기존건물을 성명불상의 양도인으로부터 OOO을 지급하고 취득하였다고 주장하나 취득계약서 및 금융거래내역을 제시하지 못하고 있고 이에 처분청은 금융기관에 의뢰하여 해당 기간 청구인의 금융거래를 확인하였으나 관련 내역을 발견할 수 없었다. (나) 쟁점지역주택조합은 2015.12.31. 사업자등록 폐업상태로 확인되고, 당시 비상대책위원장 겸임 조합대표였던 OOO에게 2017.12.6. 전화통화한 결과, OOO은 사업 지연 및 기존 조합대표의 횡령으로 사무실이 제대로 운영되지 않았고 조합원 토지 및 건물의 평가관련 서류의 보관 여부가 불분명하며 기존건물과 관련된 평가내역을 본 적이 없다고 진술하였다. (다) 분양대행사 주식회사 OOO에게 2017.12.6. 이 건과 관련한 보관서류에 대하여 문의한 결과, OOO은 동 서류에 청구인과 관련된 내용은 보이지 아니하고 분양대행사에서 조합원 관련 서류는 보관하지 않고 있다고 진술하였다. (라) OOO에 청구인의 기존건물과 관련하여 건축물의 지번 및 면적을 문의한 결과, 기존건물은 부여된 등재번호가 없는 ‘일반무허가건축물’로서 관할 지방자치단체에서 관리를 하지 아니함에 따라 기존건물 취득 당시의 정확한 지번 및 면적, 재산세 부과내역 등은 확인되지 아니한다. (마) 이에 처분청은 기존건물의 OOO원을 실지취득가액으로 산정하였는바, 동 가액은 조사당시 청구인이 제출한 중도금 납부조회 화면, 계좌출금 등에 의해 실제로 확인되는 가액이다.

(5) OOO 일대 토지 또는 주택 소유‧점유자와 통합 전 조합이 체결한 통합 전 조합 가입계약서(이하 “쟁점조합가입계약서”라 하고, 통합 전 조합이 해산된 이후 쟁점지역주택조합은 권리의무를 승계하였음)의 주요 내용은 다음과 같다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 기존건물의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로소득세법제114조에 따라 청구인이 조합원으로서의 지위를 취득한 쟁점지역주택조합 사업계획승인일 기준 매매사례가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 취득가액 등 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역의 것으로 그 입증책임이 납세자에게 있는바(대법원 2017.8.18. 선고 2017두45728 판결 등 참조), 청구인이 제시하는 비교대상 아파트가 쟁점지역조합아파트와 동일성 및 유사성이 있어 매매사례가액으로 적정한지는 별론으로 하더라도 청구주장과 같이 사업계획승인일 기준 매매사례가액을 취득가액으로 볼 경우 기존건물 취득시부터 사업계획승인일까지 발생한 양도차익에 대하여는 양도소득세를 부과하지 못하는 문제가 발생하는 점, 지역주택조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택을 제공하고 그 사업계획에 따라 신축주택을 취득하는 것은 기존주택에 관한 권리가 변형된 것에 불과하고 그와 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 수 없는 점(대법원 2010.12.9. 선고 2010두14503 판결 참조), 이 건의 경우 처분청은 기존건물의 실지취득가액을 OOO원으로 보았는데 동 가액은 청구인이 제출한 중도금 납부조회 화면, 계좌출금 등에 의하여 실제로 확인되는 가액인 점, 쟁점계약서 제5조에 따르면 원주민조합원으로서 청구인이 보유하던 기존건물의 보상가격은 건물의 매매대금뿐만 아니라 점유권 보상비용까지 포함한 금액으로 나타나는 점에서 처분청의 기존건물 취득가액 산정이 불합리하다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 실지취득가액을 조합원 무상지분가액과 추가부담금 등을 합한 금액으로 보아 쟁점지역조합아파트의 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.