[요지] 쟁점사무소가 있는 쟁점건물 2층은 건축물대장 등 공부상 그 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 등재되어 있고 국세청 전산상 계속하여 사업용으로 임차된 사업자 내역이 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 주택 이외 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점사무소가 있는 쟁점건물 2층은 건축물대장 등 공부상 그 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 등재되어 있고 국세청 전산상 계속하여 사업용으로 임차된 사업자 내역이 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 주택 이외 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 국심2001서1204
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점건물 1층 세입자 박OOO의 부정확한 진술은 인정하면서도 2층 세입자 한OOO의 진술은 언급하지 아니하는 것은 부당하다. 처분청은 쟁점사무소를 주거용으로 사용하지 않았다는 근거로 쟁점건물 1층 세입자 박OOO의 진술[2016년 초까지 쟁점건물 202호 세입자 한OOO이 쟁점건물 2층 전체에서 외국인과 함께 살았다]을 제시하고 있으나, 당시 박OOO는 과세관청에서 전화가 오는 것이 부담스러워 빨리 전화를 끝내기 위해 대충 둘러대었고 이후에도 박OOO는 처분청에서 오는 전화를 받지도 않고 있는 상황이다. 한편 처분청은 2015년 11월까지 202호에서 사무실을 운영한 쟁점건물 202호 세입자 한OOO의 진술은 언급하지 아니하고 있다. 또한 처분청은 박OOO와 한OOO의 진술을 근거로 쟁점사무소에 한OOO이 주거용 방을 만들어 직원들이 먹고 잠자는 숙소로 사용했다는 의견이나, 점포에 부속된 방이 영업 중에 일시적으로 휴식하기 위한 공간으로 사용하는 경우에는 점포로 보지만 부속된 방이 실제 주택으로 사용된 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(국심 2001서1204, 2001.10.29.), 위 진술에 의하면 쟁점사무소는 주거용에 적합하게 건축되었으며 종업원의 숙소로 사용되어 언제라도 주택으로 이용가능한 상태라는 점을 알 수 있다. 이는 쟁점사무소 사진(2015.12.24. 촬영분)상으로 주거에 필요한 옷가지, 이불 및 가전제품 등이 보관되어 있는 점에서도 더욱 명확하게 나타난다.
(2) 청구인과 심OOO이 쟁점사무소 임대차 계약시 부동산 중개인의 도장이 없는 쌍방계약서를 작성한 점과 심OOO의 주민등록상 주소지가 쟁점사무소가 아닌 점을 과세근거로 드는 것은 부당하다. 심OOO이 부동산 중개인의 도움 없이 계약한 이유는 경제 사정이 좋지 않아 부동산 중개수수료 없이 저렴하게 구해야 했기 때문이고 이후에도 심OOO은 현재 사는 경기도 광주의 주택을 비롯하여 월세를 구할 때 인터넷이나 지인 등을 수소문해 구함으로써 중개수수료를 아끼고 있다. 심OOO이 쟁점사무소에서 주거한 기간 중 2015.3.29.까지 주민등록상 주소지로 되어있는 전라남도 영광군 군서면 OOO는 심OOO이 태어난 부모님의 자택 주소이고, 심OOO은 이혼 문제, 재정 상황 등을 걱정하시는 부모님 때문에 주소를 옮겨놓았을 뿐이다. 심OOO은 2015년 5월부터 2016년까지 서울시내 소재 주식회사 OOO건설에서 일용직으로 일했는데, 위 전라남도 주소지에서 동 법인까지는 300km가 넘는 거리로 처분청 의견과 같이 심OOO이 일용직 일을 하기 위해 전라남도에서 서울까지 동 거리를 매일 출퇴근을 했다고 보는 것은 상식에 맞지 아니한다. 또한 심OOO이 주식회사 OOO건설에서 일용직으로 일하기 시작한 2015년 5월은 심OOO이 쟁점사무소에서 거주하기 시작한 날과 일치한다.
(3) 쟁점사무소 면적(31.5㎡)은주거기본법제18조 제2항에 따른 주택주거기준을 충족한다. 심OOO은 쟁점사무소에서 이혼한 후 혼자 살고 있었는데 쟁점사무소 면적은 31.5㎡로, 1인 최소 주거면적인 14㎡는 물론 2인 최소 주거면적인 26㎡도 초과하여주거기본법제18조 제2항에 따른 주택 주거기준을 충족한다. 최저주거기준의 입법 취지는 건강하고 쾌적한 삶을 영위할 수 있도록 최소한의 주거수준을 규정하여 법에 따라 최저주거기준에 미달되는 세대를 줄이기 위한 것인바, 과세관청에서 쪽방, 비닐하우스 등에 사는 40만 5000여 최저주거기준 미달가구에 대해서는 주택에 대해 100% 양도소득세 과세를 하면서도 서울 시내 수십억, 수백억짜리 고가 주택에 대해서는 OOO억원까지 양도소득세 비과세를 해준다면 이는 명백하게 저소득층을 위한 주거기준법의 입법취지에 위배된다고 할 것이다.
(4) 재건축 및 재개발 관리처분이 인가된 쟁점건물은 일반적으로 주거지로 선호되지 아니하나, 경제적인 상황이 어렵고 혼자 사는 심OOO은 쟁점사무소에서 저렴하게 살 수 있었고 도보로 5분만 걸어 나가면 되는 OOO에서 일용직 일자리를 쉽게 구할 수 있었기 때문에 쟁점사무소에서 거주한 것이다.
(5) 처분청은 청구인이 제시한 사진이 실제 쟁점건물의 사진인지 불명확하다고 하나, 구글 지도에서 확인되는 바와 같이 쟁점건물 창문형태, 거리, 크기, 배치 및 인터넷 선이 들어오는 곳 등이 일치하고, 처분청은 2016년 3월 전기요금청구 금액(OOO원)이 극히 적다는 점에서도 실제 주거했는지 의문이라고 하나, 경제적으로 어려운 심OOO이 난방비를 아껴 썼다는 이유가 쟁점사무소에서 실제 살지 않았다는 결론으로 연결되기에는 논리적으로 무리가 있다.
(6) 심OOO이 쟁점건물로 전입 신고한 목적은 세입자에게 주는 이사비를 보상받기 위한 것은 맞으나, 심OOO은 실제로 쟁점건물에 살고 있었고 경제적으로 어려웠기 때문에 이사비를 보상받고자 하였기 때문이지 실제 주거하지도 않았는데 이사비 때문에 전입신고만 한 것은 아니다.
(7) 처분청은 심OOO이 쟁점사무소에서 2016.3.10.부터 2016.6.3.까지거주하였다는 의견이나, 이는 주민등록표 초본에 근거하여 본 것이고 실제 심OOO한테 문의를 해서 들은 내용이 아니다.
(1) 처분청 조사 당시 쟁점건물 1층 세입자 박OOO는 쟁점건물 2층에서 한OOO과 외국인 근로자 등이 같이 거주하지는 아니하였고 2016년 초 쟁점사무소를 포함한 쟁점건물 2층에서 거래처 직원들을 45일 정도 잠을 자게 한 적이 있다고 유선상으로 진술하였는바, 심OOO이 쟁점사무소에서 거주하였다고 주장하는 2015.5.15.부터 2016.6.30.까지 그 기간이 중복되는 점에서 청구주장은 신빙성이 없다. 청구인은 한OOO의 진술이 언급되지 않은 것은 불공정하다고 주장하나, 처분청이 한OOO에게 유선상 확인한 바에 의하면 한OOO은2014년 2월부터 2015년 11월까지 쟁점건물 2층을 사무실로 사용하였고 주거용 방을 만들어 외국인 근로자 숙소로 사용하였으며 한OOO 본인도 사업상 한 달에 7일 정도 외국인 근로자와 잠을 잔 것으로 진술하였다. 이는 청구인이 심OOO이 쟁점사무소에서 거주하였다고 주장하는 기간과 역시 중복되는 것으로 심OOO이 쟁점사무소에서 실제 거주한 것인지는 불분명한 것으로 보인다.
(2) 심OOO은 2016년 12월 제출한 사실확인서에서 2016.3.10.부터 2016.6.3.까지 쟁점사무소에서 살았다고 밝히고 있으나, 2017년 9월 작성한 사실확인서에서는 2015.5.15.부터 거주하였다 하고 있으며 이의신청시 서울지방국세청 담당자와의 진술에서는 2015년 후반 경부터 살았다고 하는 등 진술이 일정하지 아니하다. 또한 심OOO의 주민등록초본상 주소지 변동 내역을 확인해 보면 2015.5.15. 당시에는 서울특별시 강서구 OOO, 712동 1203호로 나타나고, 2015.9.18.부터 2016.3.9.까지는 전라남도 영광군 군서면 OOO로 나타나는 등 심OOO이 실제 어디에서 거주하였는지가 불분명함을 알 수 있다.
(3) 2층 세입자 한OOO과 1층 세입자 박OOO의 확인서에 의하면 쟁점사무소를 점포에 부수한 일부시설로 영업 중에 일시적으로 사용한 것으로 보일 뿐 주택으로 볼 수 없는 것으로 보이고, 주민등록초본상 심OOO이 쟁점사무소에서 거주한 기간(20일 정도)은 얼마 되지 않아 실제 거주하였는지가 불분명하다.
(4) 쟁점건물은 면목3주택재건축대상건물로 관리처분계획인가서상 인가일은 2015.1.22.로 통상 재건축 및 재개발은 관리처분 인가계획 인가일 이후에 이주가 시작되는바, 심OOO이 청구주장과 같이 이주가 시작된 훨씬 이후인 2015년 5월에야 입주하여 거주하였다는 것은 상식상 이해할 수 없다. 또한 청구인은 쟁점건물에서 지근거리인 OOO은 일용직 근로자인 심OOO이 일자리를 쉽게 구할 수 있는 곳이라고 주장하나, 주식회사 OOO건설에서 일용직으로 근무한 심OOO 소득금액은 2015년 OOO천원, 2016년 OOO천원으로 나타나고 일용근로지급명세서상 주식회사 OOO건설에서 2015년 5월부터 2017년 1월까지 매월 근무일수는 14일 이상으로 확인되고 그 외 일용근로소득은 없는 것으로 국세청 전산상 확인된다. 국세청 전산자료상 심OOO이 OOO에서 일자리를 구한 이력은 나타나지 아니하고 쟁점건물에서 주식회사 OOO건설 사업장인 서울특별시 영등포구 OOO까지 출‧퇴근시간은 대중교통(지하철)으로 약 55분으로 확인되는바, 청구주장처럼 심OOO이 일용직 일자리를 위해 쟁점건물에서 거주하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.
(5) 청구인이 쟁점사무소를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 제출한 사진은 심OOO이 거주했을 당시의 사진인지 전혀 확인되지 아니하고 또한 제출된 사진상으로도주거기본법 시행령제12조의 최저주거기준상 전용부엌, 화장실 및 샤워시설이 없어 주택으로 판단할 수 없다. 한편 한국전력공사에 유선문의한 결과, 2016년 3월 당시는 난방이 꼭 필요한 때임에도 쟁점사무소 청구요금은 OOO원으로 확인되는바, 그 정도는 실내조명을 사용할 때나 부과되는 요금으로 동 금액은 전기장판 등 다른 전열도구를 사용할 때 부과되는 요금으로 볼 수 없어 쟁점사무소를 상시 주거용으로 사용하였다고 볼 수 없다.
(6) 청구인은 심OOO이 실제로 쟁점사무소에 살고 있었으나 경제적 형편 때문에 세입자에게 주는 이사비를 보상받기 위하여 쟁점사무소에 전입 신고하였을 뿐이라고 주장하나, 심OOO은 주민등록상 주소지가 계속하여 변경되었고 처분청은 여러 차례 사실확인서를 제출받았으나 심OOO은 그때마다 진술을 매번 번복하는 등 거주에 대한 진술이 일정하지 않아 실제 어디서 거주하였는지가 불분명하다.
(7) 청구인은 심OOO이 2016.3.10.부터 2016.6.3.까지 쟁점사무소에서 거주하였다는 사실이 주민등록초본에 근거하였을 뿐 처분청이 실제 심OOO에게 문의를 한 것은 아니라고 주장하나, 이의신청 당시 담당자는 2017.12.26. 심OOO과 전화통화하였는바, 심OOO은 2015년 후반부터 가족이 없이 홀로 거주하였다고 진술하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
(1) 청구인은 쟁점부동산이 면목3주택재건축사업정비조합에 수용되자 쟁점부동산 전체를 주택 및 부수토지로 보고 다음 ＜표1＞과 같이 1세대 1주택 비과세로 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 공부상 근린생활시설인 쟁점사무실이 주택에 해당하지 아니하다고 보아 쟁점건물의 주택 이외의 면적이 주택면적보다 크다고 판단하여 주택 이외 부분에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. ＜표1＞ 양도소득세 신고내용 OOO
(2) 쟁점부동산 전체에 대한 1세대 1주택 비과세 규정 적용 여부와 관련하여 청구인 및 처분청 간 다툼이 있는 부분은 임차인 심OOO이 공부상 근린생활시설인 쟁점사무소(201호)를 주택으로 사용하였는지 여부에 있는바, 쟁점사무소는 주거용으로 사용되었으므로 쟁점건물 전체 면적을 주택면적으로 보아야 한다는 청구주장과 공부상 근린생활시설로 되어 있는 쟁점사무소를 주거용으로 사용하였는지 여부가 불명확하다는 처분청 의견은 다음 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점건물 공부상 현황 및 청구인 주장과 처분청 의견 비교 OOO
(3) 처분청은 다음과 같은 과세근거를 제시하면서 공부상 근린생활시설로 되어 있는 쟁점사무소를 사회통념상 주거생활공간으로 볼 수 없다는 의견이다. (가) 심OOO의 주민등록표 초본상 주소지 변동이력은 다음 ＜표3＞과 같은바, 쟁점건물에 대한 심OOO의 주민등록상 전입이력은 인정되나 쟁점부동산 양도일(2016.3.30.)을 감안하면 심OOO의 실제 거주기간은 20일 남짓으로 확인된다. ＜표3＞ 심OOO의 주민등록표 초본상 주소지 변동이력 OOO (나) 쟁점건물 임차인 한OOO, 박OOO, 심OOO의 사실확인서의 주요 내용 및 이의신청 심리담당자와의 전화 통화내용은 다음 ＜표4＞와 같은바, 쟁점사무소 거주 기간에 대한 심OOO의 진술은 일관되지 아니하고 계속하여 바뀌는 것으로 나타난다. ＜표4＞ 사실확인서 및 전화 통화 주요 내용 OOO (다) 처분청이 위 사실확인서 내용의 진위 여부 등을 확인하기 위하여 한OOO(쟁점건물 2층 세입자), 박OOO(쟁점건물 1층 세입자)와 문답형태로 작성한 유선상 확인서의 주요 내용은 다음과 같다.
1. 한OOO의 유선상 확인서(2017.5.8. 오후 2시경 통화내용) OOO
2. 박OOO의 유선상 확인서(2017.5.8. 오후 3시경 통화내용) OOO (라) 국세청 전산자료에서 확인되는 쟁점건물 2층의 사업자 내역은 다음 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점건물 2층 사업자 내역 OOO (마) 청구인과 한OOO은 2013.12.20. 쟁점건물 2층을 임대차 목적물로, 임대차기간은 2013.12.20.～2015.12.19.로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는바, 청구인과 심OOO이 체결한 쟁점사무소 임대차 기간과 중복되는 것으로 확인된다. (바) 쟁점건물 고객종합정보내역과 관련하여 한국전력공사에 유선문의한 결과, 2016년 3월 쟁점사무소 전기요금은 불과 OOO원으로 확인되고, 쟁점건물 2층은 주택용 전력으로 되어 있으나 전기 소비량이 일정 규모 이하는 상가용보다 가정용이 훨씬 저렴하여 고객이 주택용으로 전력을 선택할 수 있게 되어 있으므로 동 사실만을 가지고 쟁점사무소가 주거용으로 사용되었음을 인정할 수 없다.
(4) 청구인은 임차인 심OOO이 쟁점사무소를 주거용으로 사용하였으므로 쟁점건물 전부를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다. (가) 청구인과 심OOO이 2015.5.15. 작성한 쟁점사무소 임대차계약서에 따르면 임대차 목적물은 쟁점건물 2층 다가구 전부 36.5㎡, 임대료는 보증금 OOO백만원 차임 OOO만원, 임대차 기간은 인도일로부터 12개월로 확인된다. (나) 처분청은 위 임대차 계약서가 부동산 중개인의 도장이 없는 쌍방계약서를 작성한 점에서 그 진위가 의심된다고 하나 심OOO이 현재 살고 있는 경기도 광주시 소재 주택 임대차계약서를 보아도 역시 중개업자의 관여 없이 작성된 것이 확인된다. (다) 2010년 10월의 쟁점건물 2층 네이버 사진을 보면 전면 2개, 왼쪽 1개 창문에 OOO 신용대출 등 상호가 나타나는 반면 심OOO이 거주한 2015년 8월 사진에는 이러한 상호가 나타나지 않는바, 동 사실은 쟁점사무소가 사무용이 아니라 주택으로 사용되었음을 방증한다 (라) 경기광주세무서장이 2018.3.16. 발급한 소득금액증명을 보면 심OOO은 주식회사 OOO건설로부터 2015년 귀속 일용근로소득 OOO원, 2016년 귀속 일용근로소득 OOO원을 각 수입한 것으로 확인된다. (마) 쟁점건물 2～4층의 고객종합정보 내역을 보면 주택용 전력을 사용한 것으로 나타난다. (바) 청구인은 심OOO이 쟁점사무소를 주거용으로 사용하였다는 청구주장에 대한 증빙으로 쟁점건물 외부사진 및 쟁점사무소 내부사진을 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 심OOO이 쟁점사무소를 주택으로 사용하였으므로 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있다고 할 것인 점(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등),소득세법상 주택은 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 주거용으로 상시 장기간 사용하는 경우를 의미하는 것으로 일시적으로 사용하거나 세대의 세대원이 독립된 주거생활을 사실상 영위하지 아니하고 점포 등에 부수하여 사용하는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 점, 쟁점사무소가 있는 쟁점건물 2층은 건축물대장 등 공부상 그 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 등재되어 있고 국세청 전산상 계속하여 사업용으로 임차된 사업자 내역이 확인되는 점, 한OOO은 2014년 2월경부터 2015년 11월경까지 쟁점사무소를 포함한 쟁점건물 2층을 임차하여 인테리어 사업을 하였다는 내용의 사실확인서를 제출한 반면 청구인이 증빙으로 제시한 쟁점사무소 임대차계약서상 임대차 기간(2015.5.15.～2016.5.14.)은 청구인과 한OOO이 체결한 쟁점건물 2층 임대차 기간(2013.12.20.～2015.12.19.) 및 위 한OOO의 사업기간과 중복되는 점에서 동 계약서는 신빙성이 있는 것으로 보이지 아니하는 점, 과세관청의 조사시 쟁점사무소 거주기간에 대한 심OOO의 진술은 일관되지 아니하고 계속 바뀌는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점건물 주택 이외 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.