청구인이 취득한 ◎◎◎의 지분에 대하여 당초 취득일로 소급하여 임대사업을 개시한 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어처분청이 ◎◎◎으로부터 취득한 **%에 대해 양도소득세 감면을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 취득한 ◎◎◎의 지분에 대하여 당초 취득일로 소급하여 임대사업을 개시한 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어처분청이 ◎◎◎으로부터 취득한 **%에 대해 양도소득세 감면을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 공동으로 임대사업을 영위하기 위하여 OOO과 상호 출자함으로써 대내외적으로 조합체를 이루었고, 합유물인 쟁점주택은 전체에 대해 그 권리의 효력이 미치는 것이다. 청구인은 OOO과 주택임대사업을 공동으로 영위하기 위하여 상호 출자로 쟁점주택을 건설하였고, 1999년 3월경 OOO에 공동사업자등록 및 OOO에 임대사업자등록을 하여 대외적으로도 ｢민법｣상의 조합계약에 의한 공동사업자를 표방하였다. 이에 따라 공동사업자의 구성원인 청구인 및 OOO은 ｢민법｣ 제703조 제1항 에 따라 공동사업자로서의 조합체를 이루었으며, 조합인 공동사업자가 소유하는 쟁점주택 전체는 ｢민법｣ 제271조 제1항 전단에 따라 합유물에 속하고 합유자인 공동사업자 각자의 권리는 같은 조 같은 항 후단에 따라 합유물인 쟁점주택 전체에 미치는 것이다.
(2) 조합체로서 행한 쟁점주택 전체 중 양도한 자산에 대한 임대계약의 체결 및 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 효력은 쟁점주택에도 미치는 것이다. 이와 같이 성립한 조합이 1998년에 임대를 개시함으로 공동사업자가 체결한 임대차계약과 그 임대차계약에 따라 임대를 개시한 것은 쟁점주택 전체에 영향을 미치므로 청구인 및 OOO 각자가 당사자간 공유지분별로 임대차계약을 체결한 것이 아닌 공동사업자 조합을 통하여 합유하는 쟁점주택 전체를 임대한 효력을 갖는 것이다. 판례에서도 일정한 기간 동안 소형 임대주택의 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에 주택 건설 경기를 활성화하기 위한 목적으로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면혜택을 부여한 것이라는 합목적적 이유를 들면서, 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 그 임대주택은 ｢민법｣상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하고, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미치며 공동사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있다고 명시하고 있다. 이와 같은 법리에서 ｢조세특례제한법｣ 제97조 의 감면요건 중 하나인 임대호수를 계산함에 있어서 판례상의 원고가 소유한 지분에 해당하는 임대 호수를 별도로 계산하여 산정하는 것이 아니라 당해 공동사업자가 임대한 호수를 공동사업자 각자가 임대한 호수로 보아 그 감면요건인 5개호 이상을 임대한 것으로 보아 감면요건을 충족한 것으로 판시한바, 임대를 개시하지 아니한 호수를 임대호수 계산에 산입할 수 없는 것은 당연한 것이고, 그와 같은 전제에서 임대 호수의 계산과 최초 임대 개시사실은 상호 불가분한 개념이므로 쟁점 양도자산은 청구인이 OOO과 더불어 조합체를 통하여 임대를 개시한 시점인 1998년이 쟁점주택의 임대 개시시점이라고 할 것이다.
(3) 청구인은 조합을 통하여 OOO의 쟁점주택 소유지분을 취득한 시점부터 임대한 것이 아니라 쟁점주택 전체를 최초로 임대개시한 시점인 1998년부터 소급하여 임차인과 임대차계약을 체결하였고 그에 따라 임대를 개시한 것이다. 그러므로 쟁점주택은 ｢조세특례제한법｣ 제97조 제1항 본문에서 규정한 2000.12.31. 이전에 임대가 개시된 주택에 해당하므로 양도소득세 100% 감면이 적용되어야 한다.
(3) 청구인이 제시한 대법원 2017.8.18. 선고 2014두42254 판결의 내용을 살펴보면, 임대주택 호수에 관련된 사항으로 임대주택은 5호 이상 임대하여야 하는데, 상속받아 상속인 지분으로 환산하면 임대주택 호수가 5호 미만(4호=18호×2/9)으로 되어 감면요건에 맞지 않아 양도소득세를 부과하였으나, 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 합유로 추정하여 공동사업자 각자가 임대주택 전부를 임대한 것으로 보아 상속인 지분으로 환산한 임대주택수를 기준으로 양도소득세 감면 규정을 적용하는 것이 부당하다는 판결로 임대주택 호수 산정시 단순히 지분비율로 호수를 계산하면 안된다는 판례일 뿐이고, 감면대상금액이 본인의 소유지분금액에 해당하는 금액에 대해서 적용할 뿐이지 본인이 소유하지도 않은 소유지분금액에 대한 권리가 있다는 내용은 아니므로 상기 쟁점주택과는 다른 상황에 해당하는 판례이다.
(1) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】①대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만,민간임대주택에 관한 특별법또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제4항 에 따른 임대사업자 등록증 또는 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 전자정부법 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
(3) 민법 제262조【물건의 공유】 ① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 제263조【공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익】공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다. 제271조【물건의 합유】① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다. 제703조【조합의 의의】① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택은 지상 4층 연립주택 16세대로 1997.10.24. 청구인과 OOO이 공유자(각 50% 지분)로 소유권 보존등기를 하였고, 청구인은 2003.6.24. 쟁점주택의 OOO 지분(50%)을 취득하여 소유권 이전등기를 하였다. (나) 청구인은 2016.4.27. 쟁점주택 중 101호, 102호, 201호, 202호, 301호, 302호, 303호, 304호를 자 OOO에게 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 하였다. (다) 쟁점주택 관련 사업자등록증 및 임대등록증에 의하면 청구인과 OOO이 1998.1.1 공동으로 임대사업자 등록을 한 사실이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 공동소유자와 임대사업을 영위하기 위하여 상호 출자함으로써 대내외적으로 조합체를 이루었고, 합유물인 쟁점주택 전체에 대한 권리는 합유물 전체에 그 효력을 미친다는 주장이나, 청구인과 OOO은 1997.10.24. 쟁점주택을 각 50%의 지분으로 취득하여 임대사업을 공동으로 운영하였을 뿐 합유 관계가 성립하는 조합계약을 체결한 사실이 없으므로, 청구인이 2003.6.24. 취득한 OOO의 지분에 대하여 당초 취득일로 소급하여 임대사업을 개시한 것으로 보기는 어려운 점, ｢조세특례제한법｣ 제97조 의 장기임대주택에 대한 감면 규정은 2000.12.31. 이전 임대한 경우에 한해 감면을 적용하는바, 청구인이 2003.6.24. OOO으로부터 취득한 지분 50%는 감면요건을 충족하지 못하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 OOO으로부터 취득한 50%에 대해 양도소득세 감면을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.