청구인이 주장하는 소급감정가액은 평가기준일로부터 약 1년 7월이 경과한 후 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균액이므로 쟁점부동산의 평가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움
청구인이 주장하는 소급감정가액은 평가기준일로부터 약 1년 7월이 경과한 후 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균액이므로 쟁점부동산의 평가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점법인은 2012.7.17. OOO 토지 1,825.05㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 12,069.32㎡(지1층～8층으로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 경매로 OOO원에 취득하였고, 쟁점부동산은 주차장 용도로 현황은 <표1>과 같으며, 쟁점부동산을 상가(69호, 이하 “구분 상가”라 한다)들이 둘러싸고 있는 형태이다. OOO 쟁점부동산의 취득 후 법인은 계속 적자만 가중되었고, 은행이자도 내기 어려워 청구인은 친형인 OOO에게 쟁점주식을 양도하게 되었으며, 매년 OOO원 이상 결손이 나는 법인의 주식을 액면가액에 팔게 되었는바, 매수자 입장에서도 처분청이 산정한 주당 OOO원에 쟁점주식을 매수할 이유가 없다 또한 2015년 3월 쟁점부동산을 공인중개사에게 OOO원에 매물로 내놓았으나 아직까지 매매가 성사되지 않았는바, 그렇다면 처분청의 평가액 OOO원은 시가로 보기에 과다한 가액이라 할 것이며, 반면에 인근 동일한 주차장 시설 감정평가 사례(7건) 및 매매사례(3건) 가액은 집합건물 평방미터당 평균 OOO원 및 OOO원으로 거래되고 있다.
(2) 쟁점부동산은 2010.10.5. 및 2012.7.17. 경락되었고 가액은 각 OOO원/㎡ 및 OOO원/㎡이며, 반면에 구분 상가가 2010.3.19.～2015.10.23. 매매된 가액의 평균은 OOO원/㎡인바, 쟁점부동산과 상가부분의 단가는 13배 이상 차이가 나는 반면 공시지가는 동일하게 적용되고 있다. 즉 쟁점부동산의 경우는 구분 상가가 30%를 차지하고 나머지 70%가 주차장 관련 시설로서 각각의 이용 상황 전혀 다르고, 거래도 별개로 이루어지고 있으나, 쟁점부동산의 개별공시지가는 일반상업지역내 업무용 토지를 표준지로 선택(업무용 토지와 상업용 토지 동일한 배율 적용)하여 공적규제(계획시설)란에 0.85배율(토지가격비준표상의 도시계획시설 배율)을 곱하여 주차장 부지임이 감안되어 평가된 것에 불과하여 지가 산정이 잘못된 것이라 할 것이다. 또한 쟁점부동산이 있는 OOO에는 76개의 표준지 공시지가가 있으나 OOO이나 OOO 전체에서 주차장부지의 표준지 공시지가는 없는 상황이고, 쟁점부동산 및 구분 상가는 기능 및 거래가 독립적으로 주용도와 부용도를 구분하기 어렵기 때문에 일반상업지역 내 업무용건물에 대한 표준지로 계산하면 불합리한 개별공시지가가 산출되므로 용도별 복수의 표준지를 선정하여 면적비율로 가중평균하는 방식으로 개별토지가격을 산정하는 것이 합리적이다.
(3) 쟁점부동산의 평가기간 내에 감정가액이 없을 뿐 소급감정가액은 인근의 평가사례와 비교하였을 때 객관적이고 합리적인 감정가액임을 알 수 있다. 주식회사 OOO 및 주식회사 OOO이 감 정한 쟁점부동산의 감정가액은 각 OOO원 및 OOO원으 로 평균가액은 OOO원(OOO원/㎡)이고, 이 가액은 인근 유사부동산의 거래사례를 사용하여 거래사례비교법(거래사례가격×사정보정×시점수정×가치형성요인비교)에 의한 비준가격으로 산정되었으며, 거래사례로는 OOO를 이용한바, 이 가액은 소급감정한 것으로 객관적이고 합리적인 가격이라 할 수 있다. 따라서 평가기준일 현재 쟁점주식의 1주당 순자산가치를 평가하는 것과 관련하여 쟁점법인의 순자산가액을 계산할 시, 쟁점부동산을 소급감정가액으로 평가하여야 하고, 평가기준일 현재 쟁점주식의 1주당 순 자산가치는 <표2>과 같이 OOO원으로 평가되므로, 청구인은 쟁점주식 을 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것이 아니다. OOO
(4) “시가”라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것으로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념으로 공신력 있는 감정기관이 감정평가한 소급가액도 시가로 볼 수 있다는 것이 법원의 다수 견해이고, 쟁점부동산은 하나의 필지를 두 개의 용도로 사용되는 이례적인 경우로 소급감정가액을 시가로 본다 하더라도 이러한 경우까지 조세법률주의에 따른 법적안정성 및 예측가능성을 해친다고 볼 수 없으므로, 이 건 과세처분은 부당하다.
(1) 개별공시지가는 1989.4.1. ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’이 제정되면서 1990.8.30. 최초로 공시되었으며, 그 산정과정은 토지의 특성조사, 비교표준지 선정, 가격배율 추출, 지가산정, 산정한 지가검증, 열람 및 의견제출, 부동산평가위원회심의, 지가결정 및 공시, 이의신청 및 처리의 여러 과정을 거쳐 산정되며, 이와 같이 산정된 공시지가는 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상, 국·공유토지의 취득 또는 처분, 국토이용관리법의 규정에 의한 표준지가의 산정, 기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정 등에 적용하도록 규정되는바, 개별공시지가가 비록 실제거래가액을 100% 반영하지는 못한다 할지라도 각 필지별 상대적 가액은 매우 잘 반영된 것으로 볼 수 있고, 이것으로 청구인의 이익을 침해당하였다고 판단된다면 이에 대한 불복 내지 소송을 통하여 공시지가를 재산정하여야 할 사항이다. 또한, 쟁점부동산은 자동차관련시설 및 근린생활시설인 집합건물로서 토지는 소유권대지권으로 등록되어있는 것으로 확인되고, 쟁점토지의 개별공시지가 등에 대하여 관할 구청 담당자에게 문의한 바, 쟁점토지는 주차장 용도로 주변 토지에 비해 공시가격이 낮게 책정되었고, 개별공시지가는 용도에 맞게 적정하게 고시되어 정당한 효력을 발휘할 수 있는 것으로 답변하였다.
(2) 상속세 및 증여세법제61조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 감정가격이란 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 말하며, 평가기준일 전후 3개월 이내에 해당하는지 여 부는 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 제출한 주식회사 OOO과 주식회사 OOO의 각 감정평가서는 평가기준일(2016.5.4.)로부터 약 1년 7개월이 경과한 후인 2017.12.21. 작성되어 이 감정가액의 평균액을 상속세 미 증여세법에서 규정한 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 쟁점부동산의 시가로 인정할 만한 다른 매매가액·감정가액·경매가액 등도 달리 확인되지 않는다. 따라서 평가기준일 현재 쟁점주식의 1주당 순자산가치를 평가하는 것과 관련하여 쟁점법인의 순자산가액 계산시, 쟁점토지는 개별공시지가, 쟁점건물은 장부가액으로 하여야 하며, 평가기준일 현재 쟁점주식의 1주당 순자산가치는 <표3>와 같이 OOO원으로 평가되므로, 청구인이 특수관계인에게 쟁점주식을 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다. OOO
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동 법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제63조[유가증권 등의 평가] ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일 제54조[비상장주식의 평가] ① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
3. 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 법인세법상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 등 제55조 [순자산가액의 계산방법] ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 청구인은 특수관계인에게 쟁점주식을 1주당OOO원에 양도하였고, 처분청은 청구인이 쟁점주식을 평가기준일 현재 시가인 1주당 OOO원보다 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 이 건을 과세하였으며, 상속세 및 증여세법 시행령제54조 제4항 제3호의 규정에 의하여 평가기준일 현재 쟁점주식을 법인의 순자산가치로만 평가하는 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(2) 쟁점법인의 주주 변동내역은 <표4>와 같다. OOO
(3) 쟁점법인은 2012.7.17. 쟁점부동산을 경매로 취득하였고, 평가기준일 현재 쟁점토지의 개별공시지가는 OOO원이며, 쟁점건물의 장부가액은 OOO원이다.
(4) 2개의 감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균액인 소급감정가액의 내역은 <표5>와 같다. OOO
(5) 쟁점법인은 OOO에게 쟁점토지의 2014.1.1. 기준 개별공시지가(㎡당 OOO원으로 평가기준일 현재와 같은 금액이다)에 대한 이의신청을 제출하였으나, 해당 구청장은 2014.7.31. 감정평가자의 검증을 거쳐 OOO부동산평가위원회에서 심의한 결과 미반영으로 통지(시민봉사과-17828)한 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 소득세법 시행령제167조 제5항 등에 양도일 전후 각 3월 이내의 기간 중 감정이 있는 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액이 시가로 인정되는 것인바, 청구인이 주장하는 소급감정가액은 평가기준일로부터 약 1년 7월이 경과한 후 쟁점부동산을 평가한 감정가액의 평균액이므로 이 가액을 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 인정하기는 어려운 점, 처분청은 상속세 및 증여세법 시행령제55조 제1항에 따라 쟁점토지의 가액을 산정한 점 등에 비추어 쟁점주식의 1주당 순자산가치를 평가하는 것과 관련하여 쟁점부동산의 평가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.