쟁점주택①의 가호?나호는 신축시부터 별도의 건물로 건축되었고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있으므로 특별한 사정이 없는 한 각각을 별도의 주택으로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택①을 1세대 2주택으로 보아 1주택을 비과세하고 나머지 1주택에 대하여 양도득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못 없음
쟁점주택①의 가호?나호는 신축시부터 별도의 건물로 건축되었고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있으므로 특별한 사정이 없는 한 각각을 별도의 주택으로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택①을 1세대 2주택으로 보아 1주택을 비과세하고 나머지 1주택에 대하여 양도득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인 OOO의 주장(쟁점주택① 관련) (가) 처분청은 쟁점주택①이 가호‧나호로 각각 독립적으로 등기되어 있다는 점을 과세사유로 하고 있으나, 등기 형식에 따라 양도소득세를 부과하는 것은 아니므로 등기 형식이 양도소득세 과세요건이 될 수는 없고, 전기요금 역시 사용자의 필요에 따라 호별로 분리하거나 통합하여 납부할 수 있으므로 쟁점주택①이 각 호별로 전기사용료를 분리하여 납부하고 있다고 하더라도 이는 1세대1주택 여부의 판단과는 무관하다. (나) 과거 쟁점주택① 중 가호는 1층을 카페로, 나호는 간헐적으로 민박용으로 사용한 사실이 있고, 가호 2층에는 화장실, 방 1개와 거실 겸 복도로 구성된 49.5㎡(15평) 면적에 거주 공간이 있었으나 주방시설이 없어 나호의 주방에서 식사준비와 식사를 하였으며, 가호 1층의 간이주방에서는 간식 정도를 해결하였는데, 2006년 태풍으로 견사가 붕괴되어 유기견들을 가호 1층에서 생활하게 한 후로는 악취 등으로 사용 빈도가 줄어들게 되었고, 그러던 중 2011년 12월 나호를 쟁점주택②(다호‧라호‧마호)와 함께 인근 주민들이 출자한 법인인 OOO주민(주), OOO주민(주)에 직원 기숙사로 임대하였다. 그러나, 청구인 OOO와 청구인의 모친OOO은 임대차계약에 영향을 받지 아니하고 가호와 나호를 경계없이 공유하며 생활하였고, 2016년 1월 임대차계약기간이 만료된 후에도 청구인 OOO와 청구인의 모친OOO은 쟁점주택①에서 이전과 동일한 생활을 이어가던 중 쟁점부동산이 2016.4.11. OOO에 모두 수용됨에 따라 2016.11.14. 이주를 하게 되었다. (다) 이와 같이 쟁점주택①은 가호‧나호로 별도 등기가 되어 있으나 모두 한 울타리 내에 소재한 하나의 주택이고 동일 지번, 동일 경계 내에 밀착하여 위치해 있었으며, 청구인 OOO와 청구인의 모친 OOO이 생활공동체인 1세대로 사용하던 중 공익을 목적으로 일괄 수용되었는바, 수용되는 주택의 경우 보유기간의 제한 없이 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 대상에 해당하므로 쟁점주택①은 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 대상이다.
(2) 청구인 OOO의 주장(쟁점주택② 관련) (가) 처분청은 쟁점주택②가 다호‧라호‧마호로 각각 독립적으로 등기되어 있다는 점을 과세사유로 하고 있으나, 등기 형식에 따라 양도소득세를 부과하는 것이 아니므로 등기 형식이 양도소득세 과세요건이 될 수는 없고, 전기요금 역시 사용자의 필요에 따라 호별로 분리하거나 통합할 수 있으므로 전기사용료가 각 호별로 부과되고 있다고 하더라도 이는 1세대1주택 여부의 판단과는 무관하다. (나) 쟁점주택②는 각 건물의 물리적 구분이 “층”이 아닌 “동(호)”으로 구획된 하나의 “다가구주택”이고, 소득세법 시행령 제155조 제15항, 제156조 제3항에 의하면 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보는 것이므로 쟁점주택②는 단독(다가구) 1주택으로 판단되어야 한다.
1. 대도시에서 다가구주택은 수직적 개념이 강하여 층을 3층 이하로 제한하고 있으나, 농촌에서 다가구주택은 수평적 개념이 강하여 한 울타리 안에 복수의 건물이 산재하고 각각 개별등기가 가능하여도 다가구주택 요건을 충족하면 1주택에 해당하므로, 다가구주택 요건과 세대 요건에 부합하고 단지 동일 생활 경계 내에 여러 개로 분리되어 있을 뿐인 쟁점주택
② 는 그 전체를 1세대 1주택으로 보아야 한다.
2. 쟁점주택의 사용승인일인 1997.11.17.에는 건축법상 다가구 형태의 주택에 관한 규정이 존재하지 아니하였고, 1999.5.9. 건축법 시행령이 개정됨에 따라 비로소 다가구주택에 관한 규정이 신설되었는바, 이에 따라 쟁점주택② 각 건물의 일반건축물대장에는 그 주용도가 “[1가구/단독(다가구)주택]”으로 기재가 되었다. 그런데, 단독(다가구)주택이라고 한다면 건축물대장상 당연히 2가구 이상 19가구 이하의 사용 가구 수가 표기되어 있어야 하고, 단독(단독)주택이라면 “[1가구/단독(단독)주택]”으로 표기되어 있어야 할 것인데, 쟁점주택①‧② 나호‧다호‧라호‧마호의 건축물대장에는 모두 동일하게 “[1가구/단독(다가구)주택]”이라고 기재된 것으로 보아 이는 당시 주무관청이 쟁점주택②의 각각의 동(호)을 다가구주택의 1가구로 판단한 것으로 볼 수 있다.
3. 또한 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 제3조 제1항은 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하도록 규정하고 있으므로 쟁점주택②의 다호‧라호‧마호가 건축물대장상 각 1동 단위로 작성되었다고 하여 쟁점주택②가 단독(다가구)주택으로서의 지위를 상실하는 것은 아니다.
4. 따라서 “가구 간 공간구획방식을 동으로 한 단독(다가구)주택”에 해당하는 쟁점주택②를 구획된 각 호별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 쟁점주택②는 소득세법 시행령 제155조 제15항, 제156조 제3항에 따라 그 전체를 하나의 주택으로 보아 단독(다가구) 1주택으로 판단함이 타당하다. (다) 이와 같이 쟁점주택②는 다호‧라호‧마호로 별도 등기가 되어 있으나 모두 한 울타리 내에 소재한 하나의 주택이고 동일 지번, 동일 경계 내에 밀착하여 위치해 있었으며, 청구인 OOO이 1세대로 사용하던 중 공익을 목적으로 일괄 수용되었는바, 수용되는 주택의 경우 보유기간의 제한 없이 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 대상에 해당하므로 쟁점주택②는 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 대상이다.
(1) 청구인들은 쟁점주택①‧②가 한 울타리 내에서 외부와는 경계가 확실하고 각 건물 간에는 경계가 없어 동일한 생활공간이므로 쟁점주택①‧②는 각 하나의 주택으로서 각 1세대1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 주택법 제2조 는 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있고, 청구인들이 주장하는 수평적 개념의 다가구주택은 건축법상 별도로 규정되어 있지 아니하는 점, 쟁점주택①‧②의 각 호가 모두 한 울타리 내에 있다고 하더라도 각 호별로 이를 독립적으로 사용할 수 있는 단독주택이고 출입구도 각 호별로 따로 되어 있으며 공부상으로도 가호‧나호‧다호‧라호‧마호로 각각 구분등기되어 있는 점, 이 중 나호‧다호‧라호‧마호는 일정기간동안 펜션으로 사용되다가 2011.12.1.부터 2016.1.31.까지는 OOO(주) 직원들에게 임대한 건물로 각 호마다 화장실과 취사 가능시설이 있고 각 호마다 독립적으로 난방이 가능한 보일러실이 설치되어 있는 점, 또한OOO본부에서 회신한 전기사용내역에 의하면 가호‧나호‧다호‧라호‧마호는 각 호별로 고객번호가 따로 관리되고 있고 전기사용량에 따른 수납금액도 각 호별로 달리 측정되는 것으로 되는 있는 점 등에 비추어 쟁점주택①‧②의 각 호는 구조적‧기능적으로 각각 독립된 주거생활이 가능한 별개의 주택이므로 청구인 OOO를 1세대 2주택자로, 청구인 OOO을 1세대 3주택자로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인들은 각 호의 주택이 3층 이하 건물로 바닥면적이 660㎡ 이하이고 19세대 이하이므로 다가구주택에 해당한다고 주장하나, 청구인들은 세무조사 및 과세전적부심 과정에서 당초 쟁점주택①‧② 신축 당시 모친인OOO을 위한 주택 한 채를 건축하기로 하였다가 지인들의 부탁으로 함께 주택 3채를 별장처럼 건축하여 각자 소유하기로 하고 신축하였는데 지인들의 사정에 의해 건물의 소유권을 이전받았다고 진술하였는바, 이와 같이 처음에는 독립된 단독주택을 건축하였다고 진술하였다가 불복 단계에서 하나의 매매단위로 양도한 다가구주택이라고 하면서 1세대 1주택 비과세를 주장하는 것은 타당하지 아니하다.
① 쟁점주택①은 청구인 OOO와 모친인 OOO이 1세대로서 가호와 나호를 1주택으로 사용하였으므로 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점주택②는 그 전부가 동 단위 공간 구획 방식의 단독(다가구)주택으로서 1개의 주택으로 사용되고 매각되었으므로 1세대1주택에 해당하는 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점부동산 양도에 대한 청구인들의 양도소득세 신고‧납부 내역 및 이에 대한 처분청의 양도소득세 경정 내역은 <별지3>과 같다.
(2) 쟁점주택①‧②는 각 호별로 구분등기 되어 있으며, 각 호별 건물등기부의 표제부 기재 내용은 다음 <표1>과 같다. OOO (3) 청구인들이 제출한 쟁점주택①‧②의 일반건축물대장에 의하면 쟁점주택①‧②의 건출물대장이 가호‧나호‧다호‧라호‧마호로 각 호별로 작성되어 있고, 이 중 가호는 주용도가 “제1종근생”으로, 가구수는 0가구로, 나호‧다호‧라호‧마호는 주용도가 각각 “단독주택(다가구주택)”으로, 가구수는 1가구로 기재되어 있으며, 건축허가일은 1997.7.15., 사용승인일은 1997.11.17.로 되어 있다. 그리고, 건축허가 당시 가호의 건축주는OOO, 나호의 건축주는 청구인 OOO, 다호의 건축주는OOO로 되어 있는바, 청구인들은 쟁점건물의 건축주 명의가 각각 별도로 되어 있는 경위에 대하여 1997년 쟁점건물 건축 당시 당초 계획은 청구인들의 모친인 OOO이 기거할 건축물 한 채와 가족, 친구들이 방문하여 기거할 독립된 주택 한 채를 짓는 것이었으나, OOO의 지인들이 함께 하기를 원함에 따라 지인들을 각각 건축주로 하여 주택 3채를 추가하여 건축하게 되었는데, 쟁점건물이 완공될 즈음 지인들이 의사를 번복함에 따라 건축주인 지인들 명의로 보존등기를 한 후 지인들로부터 매매 형식으로 소유권을 이전받게 된 것으로 설명하고 있다.
(4) 처분청은 2011.12.1.부터 2016.1.31.까지 쟁점주택① 중 나호 및 쟁점주택②(다호‧라호‧마호)를 임차한OOO(주)의 직원 ○○○과의 통화 내용을 다음과 같이 제출하였다. (가) OOO(주)는 스키학교를 운영하였고, OOO(주)는 인공 눈을 만드는 일과 제거 작업을 하는 겨울철 사업을 영위하였으며, 12월∼1월에 집중적으로 필요한 상용직과 일용직 직원들에 대한 숙소제공을 목적으로 쟁점주택① 중 나호 및 쟁점주택②(다호‧라호‧마호)를 임차하게 되었다. (나) 나호‧다호‧라호‧마호는 영업장인 스키장에서 걸어서 6∼7분 거리에 위치하였고, 각 동당 2세대로 1세대마다 방 2실, 거실 겸 주방 1실, 화장실 1실(샤워 가능)로 구성되어 있었으며, 수도는 지하수를 사용하였다(총 8세대, 방 16실, 거실 겸 주방 8실, 화장실 8실). (다) OOO가 나호‧다호‧라호‧마호의 보일러 수리, 지하수 공사 등을 하였으며, 기름보일러(바닥난방 가능), 세탁기, 인덕션, 휴대용 가스버너, 냄비 등 간단한 취사도구 등의 설비를 갖추어 방마다 최대 7∼8명의 직원들의 숙소로 이용하였다.
(5) 조사청의 조사 내용에 의하면 청구인들과 OOO 간의 나호‧다호‧라호‧마호에 대한 임대차계약 내용은 다음 <표2>와 같다. OOO
(6) 청구인들은 쟁점주택①‧②가 모두 한 울타리 내에 소재한 하나의 주택이고 동일 지번, 동일 경계 내에 밀착하여 위치해 있었다고 하면서 쟁점부동산의 위치도‧평면도, OOO에 사실확인 요청을 하여 2017.10.19. 회신 받은 지장물사진내역, OOO담당자가 원본대조필 날인한 쟁점부동산의 평면도를 제출하였다.
(7) 처분청은 쟁점주택①‧②의 각 호가 구조적‧기능적으로 각각 독립된 주거생활이 가능한 별개의 주택이라고 하면서 한국전력 강원지역본부에서 회신한 쟁점주택①‧②의 전기사용내역, 쟁점부동산의 위성사진 및 현장사진 등을 제출하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인 OOO는 쟁점주택①이 모두 한 울타리 내에 소재한 하나의 주택이고 동일 지번, 동일 경계 내에 밀착하여 위치해 있었으며, 청구인 OOO와 청구인의 모친 OOO이 생활공동체인 1세대로 사용하였으므로 쟁점주택①을 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례 대상으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점주택①의 가호‧나호는 신축시부터 별도의 건물로 건축되었고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있으므로 특별한 사정이 없는 한 각각을 별도의 주택으로 보아야 할 것인 점, 청구인 OOO는 쟁점주택① 중 가호에 대하여 2층에는 화장실, 방 1개와 거실 겸 복도로 구성된 49.5㎡(15평) 면적에 거주 공간이 있었고 가호 1층의 간이주방에서 간식을 해결하였다고 한 점, 나호는 일정기간동안 펜션사업을 운영한 건물로 화장실과 취사 가능시설이 있고 독립적으로 난방이 가능한 보일러실이 설치되어 있었던 것으로 나타나는 점, 한국전력 강원지역본부에서 회신한 전기사용내역에 의하면 가호‧나호는 각 호별로 고객번호가 별도로 관리되고 있고 전기사용량에 따른 수납금액도 각 호별로 달리 측정되고 있는 등 각 호는 구조적‧기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택①의 가호와 나호는 구조적‧기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 별개의 주택으로 봄이 타당한바, 처분청이 쟁점주택①을 1세대 2주택으로 보아 1주택을 비과세하고 나머지 1주택에 대하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(9) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인 OOO은 쟁점주택②의 경우 각 호의 물리적 구분이 “층”이 아닌 “동(호)”으로 구획된 것으로서 그 전체가 하나의 “다가구주택”이고, 각 호 모두를 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 쟁점주택②는 단독(다가구) 1주택으로서 고가주택인 1세대1주택 양도차익 계산 특례대상이라고 주장하나, 쟁점주택②의 다호‧라호‧마호 역시 가호‧나호와 마찬가지로 신축시부터 별도의 건물로 건축되었고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있으므로 특별한 사정이 없는 한 각각을 별도의 주택으로 보는 것이 타당한 점, 다호‧라호‧마호는 각각 별개의 건축물대장이 작성되어 있으므로 동 건축물대장상 주용도를 “[1가구/단독(다가구)주택]”으로 기재하고 있는 것은 각 호를 다가구주택의 1가구로 한 것이 아니라 각 호를 각각 1개의 단독주택인 다가구주택으로 하였다고 보는 것이 타당한 점, 실질적으로도 쟁점주택②의 다호‧라호‧마호는 일정기간동안 펜션사업을 운영한 건물로 각 호마다 화장실과 취사 가능시설이 있고, 각 호마다 독립적으로 난방이 가능한 보일러실이 설치되어 있는 것으로 나타나며, 또한OOO본부에서 회신한 전기사용내역에 의하면 다호‧라호‧마호는 각 호별로 고객번호가 별도로 관리되고 있고 전기사용량에 따른 수납금액도 각 호별로 달리 측정되는 등 각 호는 구조적‧기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점, 청구인들은 쟁점주택①‧② 신축 당시 청구인들의 모친인 OOO을 위한 주택 한 채를 짓기로 하였다가 지인들과 함께 주택 3채를 별장처럼 지어서 각자 소유하기로 하고 신축하였다가 지인들의 개인사정에 의해 소유권을 이전받았다고 진술하였는바, 이는 당초 각 호별로 독립된 단독주택을 건축하는 취지였던 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택②의 다호‧라호‧마호는 각각 구조적‧기능적으로 독립된 주거생활이 가능한 별개의 주택으로 봄이 타당한바, 처분청이 쟁점주택②를 1세대 3주택으로 보아 1주택을 비과세하고 나머지 2주택에 대하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.