[참조결정] 조심2008서3191 / 조심2018중3564 / 조심2015서5597 / 조심2018중4497 / 조심2017중4597 / 조심2019서0062
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구인은 1977.6.24. OOO 대지 282.8㎡를 취득하였고, 1992.10.28. 위 대지 지상에 건물(지층～3층 근린생활시설 연면적 합계 514.83㎡ 및 4～5층 주택 연면적 합계 251.52㎡로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 취득하였으며, 쟁점건물은 구분등기는 되지 않았으나 아래 ＜표1＞과 같이 구획되어 1층 일부, 지층 및 2～5층은 주택으로 사용되었다. ＜표1＞ 쟁점건물 실제 용도
- 나. 청구인은 2015.10.27. 위 대지 및 쟁점건물을 OOO원에 일괄하여 양도한 후 2～3층의 합계 267.24㎡가 실질적으로 주택으로 사용되어 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크므로 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 쟁점건물 전체가 하나의 주택에 해당된다고 보아 2015.12.31. 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
- 다. OOO은 처분청에 대한 감사를 실시하여 5층(117.9㎡)만 비과세를 적용하여야 한다고 감사지적을 하였고, 처분청은 이에 따라 OOO원의 과세예고 통지를 하였는바, 청구인은 2017.12.4. 납부세액을 OOO원(신고불성실가산세 OOO원 및 납부불성실가산세 OOO원 포함)으로 하여 수정신고를 하였다.
- 라. 청구인은 2017.12.28. 쟁점건물의 주택 부분은 다가구주택이 아니므로 소득세법 시행령 제155조 제15항이 아닌 같은 영 제154조 제3항이 적용되어야 한다는 이유로 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
- 마. 처분청은 주택으로 사용된 층수가 5개층(1～5층)이므로 쟁점건물이 다가구주택이 아닌 공동주택에 해당하고, 공동주택의 경우 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다는 이유로 2018.1.11. 위 경정청구를 거부하였다.
- 바. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물은 소득세법 시행령 제155조 제15항이 적용될 여지가 없으므로 이 건 거부처분은 취소되어야 한다. (가) 쟁점주택은 다가구주택이 아니므로 소득세법 시행령 제154조 제3항만 적용될 수 있다. 소득세법 시행령 제155조 제15항은 1세대 1주택 비과세에 대한 특례로서 그 법문은 문언에 따라 엄격하게 해석되어야 하고, 유추해석 및 확장해석은 절대적으로 금지된다. 따라서 법문상 건축법에 따라 공부상 다가구주택이라고 등재된 것만 소득세법 시행령 제155조 제15항의 적용 대상에 해당된다. 쟁점건물은 다가구주택이 아니므로 위 조항이 관련될 소지가 전혀 없다. 쟁점건물은 1992.10.28. 신축된 건물로 그 당시에는 다가구주택의 개념이 건축법이나 소득세법에 등장하지 않았고, 위 조항도 존재하지 않았다. 단지 겸용주택에 대한 소득세법 시행령 제154조 제3항만 존재하였었고, 따라서 쟁점건물은 등기부와 건축물대장에 4, 5층이 단지 주택으로 기재되었다. 건축물관리대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조와 부동산등기법 제40조에는 건물의 종류를 기재하도록 되어 있는바, 쟁점건물에 대하여 단순히 주택으로 기재되어 있는 것은 협의의 단독주택을 의미하는 것이고, 다가구주택의 개념이 건축법과 소득세법에 등장한 이후에는 공부상에 다가구주택으로 명시되고 있다. 소득세법 시행령 제155조 제15항이 신설된 1995.12.30. 당시에는 해당 조항이 적용되는 다가구주택이 소득세법 시행규칙 제74조에 규정되어 있었고, 건축법에서는 다세대주택에 포함되는 공동주택으로 분류하고 있었다. 다가구주택이 건축법상 단독주택으로 분류된 것은 1999.4.30. 이후이다. 즉, 쟁점건물이 신축될 당시나 소득세법 시행령 제155조 제15항이 신설될 당시에도 다가구주택은 건축법상 공동주택으로 취급되었으므로 신축 당시부터 단독주택으로 취급되었던 쟁점건물은 다가구주택과 다르다. 따라서 처분청은 쟁점건물이 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 말하는 건축법상 다가구주택에 해당되지 아니함에도 쟁점건물에 해당 조항을 적용하는 오류를 범하였다. (나) 설령 쟁점건물이 실질적으로 소득세법 시행령 제155조 제15항에서 규정하는 다가구주택에 해당한다고 하더라도 다가구주택의 범위를 초과하였다고 하여 공동주택인 다세대주택으로 보아 과세한 것은 법령을 부당하게 유추해석한 것이다. 쟁점건물이 건축법상 다가구주택의 범위를 초과하였다고 하여 공동주택인 다세대주택으로 보는 것은 건축법상의 논리에 따른 반대해석으로 세법상 아주 부당한 유추해석이고 세법 고유의 법리를 고려치 않은 부당한 것이다. 국민의 권익에 이로운 경우에만 유추해석이 허용된다고 할 것인 한편, 건축법은 그 성격상 구분등기 여부를 주택 용도분류의 기준으로 삼지 않는다. 건축법이 1999년까지만 해도 다가구주택을 공동주택으로 분류하고 있었다는 사실이 그 반증이다. 이뿐만 아니라 건축법은 현재에도 구분등기가 되지 않는 기숙사를 공동주택으로 분류하고 있다. 건축법은 구분등기 여부와 관계없이 주택을 단독주택과 공동주택으로 분류하고 있는데, 이러한 이분법적인 분류는 건축법상의 논리에 의하면 가능할지라도 세법상의 법리에 따르면 명백한 오류이다. 구분등기가 불가능함에도 쟁점건물을 공동주택으로 보는 것은 1세대 1주택 비과세 특례의 일반규정인 소득세법 시행령 제154조 제3항에 대한 해석이나 판례에 의해 확립된 세법 고유의 법리를 부인하는 것이다. 겸용주택이 층수를 달리하는 여러 호수의 주택으로 이루어져 있고, 심지어는 주거용 주택과 임대용 주택이 층을 달리하여 구성하고 있더라도 1주택으로 본 소득세법 시행령 제154조 제3항 관련 해석례OOO가 있는데, 이는 해당 건물이 구분등기가 불가능한 하나의 매매단위라는 사실에 주안점을 두고 판단했기 때문이라고 생각된다. 일반행정이나 국민들의 의식에서는 구분등기 여부가 단독주택과 공동주택을 구분하는 주요 기준으로 자리잡고 있다. OOO 도시계획국은 다가구주택과 다세대주택의 차이에 대하여 ‘다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 구분 소유이다’라고 설명하고 있다. 1세대 1주택 여부를 판단함에 있어 각 호별 구분등기 여부와 하나의 매매단위 여부가 건축법상의 주택 분류보다 훨씬 더 존중받아야할 세법 고유의 법리적 기준이다. 만약 이런 법리가 무시될 경우, 건축법상 다가구주택의 범위를 약간 초과한 겸용주택을 양도하는 사례가 발생할 때, 구분등기가 되지 않아 하나의 매매단위로 양도됨에도 다주택자로 판정되어 2주택, 3주택 중과 문제가 발생하여 조세평등주의에 크게 위배되는 결과를 초래할 수도 있을 것이다. (다) 2층만 별도의 하나의 주택으로 보아 양도소득세 OOO원이 환급되어야 한다. 쟁점건물은 구분등기가 되어있지 않고 하나의 매매단위로 양도되는 겸용주택이므로 건축법상의 다가구주택 범위를 벗어나는 부분만을 또 하나의 주택으로 보는 것이 조세 형평성 측면이나 기존의 세법해석례에 부합된다. 즉, 쟁점건물 중 건축법상 다가구주택의 범위에 해당하는 3개층(3～5층)을 제외한 2층만을 또 하나의 다른 주택으로 보아야 하고, 나머지는 겸용주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제3항을 적용하여야 한다.
(2) 처분청의 의견대로 쟁점건물이 공동주택에 해당된다고 하더라도 청구인이 1992년부터 2015년까지 10년 이상 쟁점건물의 주택 14호를 임대하였음이 계약서 및 계좌내역 등을 통하여 입증되므로 장기임대주택에 대한 양도소득세의 100% 감면을 규정한 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제97조 단서에 따라 양도소득세 OOO원이 환급되어야 한다. 선결정례OOO는 주택임대신고서 제출의 형식적인 요건을 갖추지 못하였더라도 실질적으로 조특법 제97조의 요건을 충족하는 주택임대를 행한 경우 양도소득세를 감면하도록 설시하였다.
(3) 신고불성실가산세 OOO원과 납부불성실가산세 OOO원은 환급되어야 한다. 양도소득세를 불법적으로 줄이고자 하는 의도가 아닌 해석의 차이에 의한 추가 과세시 과소신고 및 납부불성실가산세를 면제한 사례들이 있다. 선결정례OOO도 납세자와 과세관청 간에 세법해석상 견해의 대립이 있어 왔을 경우 과소신고가산세를 부과한 것은 잘못이라고 판단하였다. 처분청이 실지조사를 하여 청구인의 신고내용이 적법하다고 결정한 것인 만큼, 과소신고 및 납부불성실가산세는 부담시키지 않는 것이 신의성실의 원칙에 부합한다. 중복조사 등 신의성실의 원칙 측면에서 납부불성실가산세를 감면한 사례들도 많다. 선결정례OOO를 보면 상속세 조사결정 후 감사지적으로 추정상속재산을 사전증여재산으로 변경하는 경정을 하면서 신고기한 이후부터 감사지적 당시까지 납부불성실가산세를 부과한 것은 잘못이 있다고 판단하였다. 따라서 이 건 양도소득세 중 신고불성실가산세 OOO원과 납부불성실가산세 OOO원을 환급하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점건물의 2〜3층 사무실을 주택으로 용도변경하여 사용함에 따라 쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 지하를 제외한 1층부터 5층까지 5개층으로 3개층을 초과하고, 주택 바닥면적 642.3㎡, 거주 세대수가 15세대이므로 건축법 시행령 별표 1의 다가구주택의 요건에 해당하지 않는 점, 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문의 다가구주택의 경우 원칙적으로 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되 예외적으로 일괄 양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 본다’는 취지인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인은 다가구주택의 범위에 해당하는 3개층(3～5층)을 제외한 2층만을 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 아래 ＜표2＞와 같이 임차인이 쟁점건물 1층에 전입하였는바, 쟁점건물 1층도 주택으로 사용되었으므로 이 또한 받아들이기 어렵다. ＜표2＞ 쟁점건물 1층 전입 내역
(3) 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 요건에 해당하기 위해서는 거주자가 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 주택의 임대를 개시하여 5년이나 10년 이상 임대하여야 하나, 청구인이 제출한 임대계약서 중 2000.12.31. 이전의 계약서는 OOO호의 계약서 한 부에 불과한 점(OOO호의 계약서는 제출되지 않았다), 같은 법 시행령 제97조 제3항 및 제4항에 따르면 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 하나 청구인은 그러한 요건을 충족하지 못한 점, 미등록․미신고된 주택임대수입이 5층의 전세보증금 OOO원과 나머지 OOO호의 OOO원 이하 전세보증금을 제외하더라도 양도 직전인 2015년 9～10월 1개월간 대략 OOO원(월세)으로 확인되고, 1년간으로 환산하면 월세수입만 OOO원 가량이 신고누락된바, 청구인이 쟁점건물 신축시부터 양도시까지 33여년간 신고누락한 임대수입을 추정해 볼 때 청구인은 국세기본법 제15조에 따라 납세자가 그 의무를 이행할 때 신의에 따라 성실하게 하여야함에도 기본적인 납세의무를 이행하지 않은 채 권리만을 주장할 뿐인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점건물의 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 볼 것인지 여부
② 이 건에 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여야 하는지 여부
③ 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물의 주택 각 호별 면적 및 임대개시일은 아래 ＜표＞와 같으며, 한편, 청구인의 계좌에는 1997.4.1. ‘OOO OOO호’로 OOO원이 입금되었고, 2000.5.23. ‘OOO’으로 OOO원이 입금되었으며, 2001.8.26.자 OOO호 계약서에는 월세가 OOO원으로 기재되어 있다. ＜표＞ 쟁점건물의 주택 각 호별 면적 및 임대개시일 (나) 청구인은 2000.12.31. 이전부터 OOO에게 쟁점건물 중 호수가 불분명한 주택을 임대하였다고 주장하면서 1999.12.28.부터 2000.9.27.까지 매월(3월 및 6월 제외) 1회(7월 2회) 청구인의 계좌에 OOO 명의로 OOO원이 입금된 거래내역 등을 제출하였다. (다) 청구인의 대리인은 2019.6.25. 조세심판관 회의에 출석하여 청구인과 OOO의 1999.11.23.자 부동산 임대차 계약서 사본(쟁점건물OOO호에 대한 같은 일자 중개대상물 확인․설명서 첨부), 청구인과 OOO의 2001.2.18.자 쟁점건물OOO호 임대차 계약서, 청구인 계좌 거래내역 및 OOO의 것으로 보이는 쟁점건물 OOO호의 고객종합조회 내역을 증빙으로 제출하였는바, 주요 내용을 보면 아래와 같다.
1. 청구인과 OOO의 1999.11.23.자 부동산 임대차 계약서상 월세는 OOO원이고 임대차기간은 1999.11.27.부터 2000.11.26.까지이다.
2. 청구인과 OOO의 2001.2.18.자 쟁점건물OOO호 임대차 계약서 하단에는 수기로 ‘세입자 OOO’라고 기재되어 있고, 청구인의 계좌에는 2000.12.14., 2001.1.15. 및 2001.2.13. OOO의 명의로 각OOO원이 입금되었다.
3. 쟁점건물 OOO호의 고객종합조회 내역에는 계약전력이 주택용 전력으로 나타나고, 검침일은 10일이며 2001년 1월(요금연월)의 전력 사용량이OOO이다. (라) 처분청의 경정청구 거부처분 이유서에 기재된 내용의 일부는 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아야 하고, 그렇지 않더라도 쟁점건물의 양도는 2주택(다가구주택에 해당하는 3～5층 하나, 나머지 2층 하나)이 양도된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물은 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이상인 공동주택으로 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택에 해당되지 아니하는바, 청구인이 이를 하나의 매매단위로 하여 양도하였다고 하더라도 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다OOO. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 조특법 시행령 제97조 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 거주자’를 ‘임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자’로 규정하고 있고, 조특법 제97조 제1항 본문은 ‘임대주택’을 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 국민주택’으로 정의하고 있는바, 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용받기 위해서는 양도 당시 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시한 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대할 것’이라는 요건을 충족하여야 하는바, 청구인은 2019.6.25. 청구인과 OOO의 1999.11.23.자 부동산 임대차 계약서 사본, 청구인과 OOO의 2001.2.18.자 쟁점건물 OOO호 임대차 계약서, 청구인 계좌 거래내역 및 OOO의 것으로 보이는 쟁점건물 OOO호의 고객종합조회 내역을 제출하였으나, OOO가 2000.12.31. 이전에 임차하였다는OOO호의 경우 2001년 1월 전력 사용량이 1kW에 불과하고, OOO호의 임차인이라는 OOO의 경우 임대차 계약서나 주민등록상 주소지 내역 등 OOO의 임차를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 제출되지 않았으며, OOO원이 입금된 횟수도 3회에 불과한 한편, 청구인은 전력 사용량을 근거로 쟁점건물 주택 OOO가 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하였다고 주장하나, 그 사실 여부의 확인이 계약서 및 계좌 거래내역 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 않는바, 청구인의 경우 2000.12.31. 이전에 임대개시된 주택의 수가 5호 이상이라는 사실이 확인되지 않는 점, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바OOO, 양도소득세가 100% 감면되는 조특법 제97조 제1항 단서의 요건에 해당하기 위해서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택’ 중 5년 이상 임대한 임대주택일 것이라는 요건을 충족하여야 하고, 민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택을 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 ‘임대사업자가 제5조에 따라 등록’한 주택(제2조 제1호)으로, 임대사업자를 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 ‘제5조에 따라 등록’한 자로 정의하고 있으나, 청구인의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않은 점, 소득세법 시행령 제155조 제19항 제2호도 같은 영 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례의 적용요건으로 양도일 현재 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 이를 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록할 것을 규정하고 있는 점 등에 비추어 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 규정한 조특법 제97조를 이 건에 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 납세자와 과세관청간에 세법 해석상 견해의 대립이 있어 왔을 경우 과소신고가산세를 부과한 것은 잘못이라고 판단한 선결정례 및 처분청이 실지조사를 하여 청구인의 신고내용이 적법하다고 결정하였다가 이를 번복 한 점, 이 건 과세처분은 기존 관행과 다른 새로운 해석에 의한 과세인 점 등을 근거로 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 주장하나, 이 건의 경우 세법 해석상 견해의 대립이 있는 경우라거나 기존 관행과 다른 새로운 해석에 의하여 과세된 경우로 보기 어려운 점, 양도소득세는 신고납세방식의 조세로서 납세의무자가 그 과세표준과 세액을 신고하는 때에 세액(조세채무)이 확정되는바, 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 신고내용을 시인한 후 결정통지 또는 세무조사 결과 통지를 하였다고 하더라도 이를 청구인의 권리․의무에 영향을 미치는 결정(처분)이라거나 다시 과세하지 않겠다는 등의 공적 견해표명으로 보기도 어려운 점, 소득세법 제114조 제3항은 ‘납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다’고 규정하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 국세기본법(2018.12.31. 법률 제16097호로 개정되기 전의 것) 제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제15조[신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제48조[가산세 감면 등] ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(2) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
- 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
(3) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 및 각 호 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 제155조[1세대 1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
⑲ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 임대주택법 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
3. 조세특례제한법 제97조·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임대주택"이라 한다)
(4) 건축법 시행령(2014.11.28. 대통령령 제25786호로 개정된 것) [별표 1] ＜개정 2014.11.28.＞ 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
- 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
- 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
- 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
- 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
- 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다) 비고
1. 제3호 및 제4호에서 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다.
2. 비고 제1호에 따라 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"을 산정할 때 건축물의 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우에는 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 산정한다. 다만, 다음 각 목에 해당하는 경우에는 각 목에서 정한 기준에 따른다.
- 가. 제4호너목에 해당하는 건축물의 경우에는 내부가 여러 개의 부분으로 구분되어 있더라도 해당 용도로 쓰는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다.
- 나. 동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 사용하는 경우에는 연접되어 있지 않더라도 이를 모두 합산하여 산정한다.
- 다. 구분 소유자(임차인을 포함한다)가 다른 경우에도 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 연계하여 함께 사용하는 경우(통로, 창고 등을 공동으로 활용하는 경우 또는 명칭의 일부를 동일하게 사용하여 홍보하거나 관리하는 경우 등을 말한다)에는 연접되어 있지 않더라도 연계하여 함께 사용하는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다.
(5) 조세특례제한법 제97조[장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면] ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
② 소득세법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(6) 조세특례제한법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25211호로 개정된 것) 제97조[장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면] ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법 시행령 제122조 제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
(7) 민간임대주택에 관한 특별법(2015.8.28. 법률 제13499호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다)을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 나. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.