공부상 쟁점면적의 용도가 점포 및 사무실로 확인되고,청구인이 제출한 증빙만으로 쟁점면적 전체를 실제 주택으로 사용하였다고 인정하기 어렵고, 취득가액은 증여세 신고서상 증여재산가액이 증여 당시 시가라고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙은 제출하지 못하므로 1세대1주택 비과세 배제 및 취득가액을 기준시가로 결정한 것은 정당함
공부상 쟁점면적의 용도가 점포 및 사무실로 확인되고,청구인이 제출한 증빙만으로 쟁점면적 전체를 실제 주택으로 사용하였다고 인정하기 어렵고, 취득가액은 증여세 신고서상 증여재산가액이 증여 당시 시가라고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙은 제출하지 못하므로 1세대1주택 비과세 배제 및 취득가액을 기준시가로 결정한 것은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외의 면적보다 더 크기 때문에 전체가 주택인 고가주택에 해당하는 것으로 양도소득세를 신고하였는데, 처분청은 현지조사에서 양도 후의 현황만으로 쟁점면적을 주택이 아니라고 자의적으로 판단하여 경정하였으므로 당초 신고내용이 타당하다.
(2) 청구인이 2005년 배우자로부터 쟁점부동산의 지분을 증여받을 당시 양도소득을 탈루하기 위해 증여가액을 높여서 신고한 것이 아니라 주위에 실가 등을 채증하여 쟁점증여신고가액으로 증여세를 신고하였고, 관할세무서장인 OOO이 당해 신고가액으로 증여세를 결정하였음에도 증여세 부과제척기간이 경과한 시점에서 명확한 근거 없이 이를 부인하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
(1) 쟁점부동산은 주택 외의 면적이 주택 면적보다 큰 사실이 객관적으로 확인되므로 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 적용을 배제한 처분은 정당하다. (가) 쟁점부동산의 건물은 1975.10.4. 사용승인된 겸용주택으로서 일반건축물대장에 지층은 점포 및 사무실 12.86㎡, 1층은 점포 및 사무실 77.55㎡, 2층은 주택 69.55㎡으로 기재되어 있고, 양도일 현재 1층은 음식점OOO과 소매점OOO으로, 2층은 주택으로 임대되어 있다. 처분청이 현장확인한 바, 지층은 실제 지하에 존재하지 않고, 1층 마당에서 2층으로 올라가는 ‘ㄱ’자 형태의 ‘계단 밑 공간’이 공부상 지층(쟁점면적)으로 추정되고 화장실과 창고로 구분되어 있다. 화장실은 1층 상가에서 사용한 것으로 면적을 확인할 수 있는 공식적인 자료는 없고 조사반이 실측한 바 1.88㎡이나, 청구인은 약 1.5㎡ 내지 2.5㎡이며, 2층 주택에서 사용하였다는 창고면적도 쟁점면적 중 화장실 면적을 제외한 약 10.36㎡ 내지 11.36㎡라고 주장한다. 청구인이 창고면적이라고 주장하는 부분을 전부 주택으로 사용하였다고 보더라도 주택으로 사용한 최대 면적은 80.91㎡(2층 69.55㎡ + 지층 11.36㎡)이나, 음식점 면적은 임대차계약서에 48.77㎡, OOO이 발행한 영업허가서에 46.61㎡로 확인되고, 소매점 면적은 OOO에 제출한 소매인지정신청서에 의해 36㎡으로 나타나는바, 상가로 사용한 총 면적은 82.61㎡ 내지 84.77㎡이므로 상가면적이 주택의 최대 면적보다 크다. 또한 1층 마당의 음식점 출입문에 패널로 지은 약 5.94㎡(조사반 실측 1.8m×3.3m)의 무허가 건물이 있어 사실상 상가로 사용되고 있는 면적이 공부상 면적보다 더 크다. (나) 쟁점면적 중 화장실은 별도로 분리되어 상가 뒷문에서 1층 마당을 통하여 출입이 가능하며 식당 손님도 이용할 수 있도록 출입문이 개방되어 사실상 상가의 화장실로 사용되고 있고, 창고는 각종 상자 등이 쌓여 있고 수도ㆍ난방 등의 시설이 없어 주거공간으로 적합하지 않으며, 보일러 하나가 있다는 사실만으로 창고 전체를 주택의 보일러실로 사용하였다고 보기 어렵고, 출입문이 개방되어 있어 배타적인 공간으로 주택의 임차인이 주택 전용으로 사용하였다고 볼 수도 없다. 또한 창고의 면적이 주택 임대면적에 포함되는지 확인하기 위하여 청구인에게 주택임대차계약서를 제출하도록 요청하였으나 청구인은 보존하고 있지 않아 제출할 수 없다고 소명하여 주택 임차인이 창고를 배타적으로 사용하였다고 볼 객관적인 증빙이 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 실가를 주위에 확인하였다는 주장만 할 뿐 당초 증여세 신고시 증여재산 평가와 관련된 증빙이 없으며 이후에도 평가와 관련된 증빙은 제출하지 아니하였는바, 증여받은 재산은 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조부터 제66조에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 하는 것이고, 쟁점부동산은 증여일 전･후 3개월 이내에 매매･감정･수용･경매가액 등 시가로 볼 만한 가액이 없으므로 기준시가를 취득가액으로 봄이 타당하다.
① 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 증여로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 증여세 경정 없이 양도소득세 계산시 기준시가로 하여 과세함이 타당한지 여부
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재 산의 종류・규모・거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재 산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물의 신축가격・구조・용도・위치・신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액
(1) 처분청의 국세통합전산망 전산자료는 다음과 같다. (가) 청구인 및 배우자 사업자등록 내역 (나) 쟁점부동산 부동산임대 부가가치세 신고내역 (다) 증여일 현재 쟁점부동산 소재지상 사업자기본사항 조회 (라) 청구인의 쟁점부동산(1/2지분) 증여세 신고 및 결정내용
(2) 쟁점부동산의 층별 면적과 용도는 다음과 같다. ooo
(3) 심리자료에 의하면 양도일 현재 쟁점부동산의 1층은 음식점OOO과 전자담배 소매점OOO으로, 2층은 주택으로 임대OOO하고 있었고 처분청과 청구인은 이에 대하여 다툼이 없다.
(4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 과세전적부심사청구시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 첨부된 중개대상물 확인·설명서의 공인중개사 세부 확인사항에 “건축물대장상 지층은 2층 주택의 보일러실로 사용되고 있음”이라고 명시되어 있다. (나) 청구인과 공동소유자 OOO이 2층 주택의 임차인OOO에게 전세보증금을 반환하 면서 작성한 영수증의 부동산의 표시를 보면 “지하 보이라실”로 명시한 사실이 확인된다. (다) 쟁점부동산 2층의 주택 임차인 OOO이 2017.5.18. 작성한 확인서는 다음과 같다. ooo
(5) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 “쟁점부동산 사용현황 검토” 내용은 다음과 같다. ooo (나) 처분청은 쟁점부동산에 대한 현장확인시 쟁점면적을 실측하는 모습과 내부를 촬영한 사진을 제출한 바, 해당 사진에 의하면 창고로 보이는 공간 안에는 한쪽 벽에 보일러가 부착되어 있고, 음식물 부자재와 빈 병 박스가 보관된 것으로 나타난다. (다) 처분청이 쟁점부동산의 상가와 쟁점면적을 계산한 근거는 다음과 같다. ooo (라) 처분청은 창고면적 10.36㎡ 내지 11.36㎡를 전부 주택으로 사용하였다고 하는 청구주장을 인정할 경우에도 창고면적을 2층 주택면적 69.55㎡와 합하면 주택으로 사용한 최고면적이 80.91㎡이나, 임대차계약서 및 영업허가서에 의해 확인되는 상가면적은 82.61㎡ 내지 84.77㎡이므로 결과적으로 상가가 차지하는 면적이 더 크다는 의견이다.
(6) 청구인 및 배우자 OOO은 쟁점부동산 소재지로 주민등록을 전입한 적이 없으며, 쟁점부동산은 1997.
8.
28. OOO이 OOO원에 경매낙찰OOO 받았고, 쟁점증여일 현재 전후 3개월 이내 매매․감정․수용․경매 등 시가로 볼 만한 가액은 확인되지 않으며, 청구인은 쟁점증여신고가액을 확인할 수 있는 관련 증빙을 제출하지 아니하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면 쟁점면적의 용도가 점포 및 사무실로 확인되는 점, 실질 용도가 공부상의 용도와 다른 주택으로 사용되었다면 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하나 청구인이 제출한 증빙만으로 쟁점면적 전체를 실제 주택으로 사용하였다고 인정하기 어려운 점, 1층 상가 임차인들과 작성한 임대차계약서의 상가면적을 보면 쟁점부동산의 전체 면적 중 상가로 임대한 면적이 주택면적보다 큰 것으로 확인되는 점, 쟁점면적 중 화장실은 주택과 별도로 상가에서 이용한 것으로 보이고 창고도 주택전용으로 사용하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도일 현재 쟁점면적의 실질적인 용도를 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 쟁점면적을 공부상에 확인되는 주택면적과 주택외의 면적으로 안분 계산하여 주택 면적 보다 큰 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 증여세와 같은 정부부과방식 조세에서 납세의무자의 신고는 조세채권의 확 정을 위한 참고자료를 제출하는 행위에 불과한 것이고, 청구인은 쟁점부동산의 증여세 신고서상 증여재산가액인 OOO원이 증여당시 시가라고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있는 점, 과세관청의 통지는 행정행위의 적법요건이자 효력요건인바, 이 건의 경우 증여세결정시 과세미달로 종결되었고 청구인은 당시 과세관청으로부터 어떠한 형태의 통지도 받지 못하여 동 결정에는 적법한 행정행위의 효력으로서 공정력이 발생하였거나 행정청의 공적 견해표명이 있었다고 보이지 아니하는 점 등 에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 증여당시 기준시가로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.