쟁점부동산은 1세대1주택 비과세 특례적용 다가구 주택에 해당하지 않음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2017.2.28. OOO 대지 170.6㎡ 및 건축물 575.75㎡(지하 1층～지상 5층으로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 일괄양도한 후 2017.5.10. 주택 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 크다고 보아 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2017년 10월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산을 1주택으로 보기 위해서는 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하나, 실제 주택으로 사용하는 층수가 4개층인 주거용 건물이어서 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아 청구인이 거주한 5층 부분만 1세대 1주택으로 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 적용하지 아니하여 2017.12.13. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에서 “다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다”고 규정하면서, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에서 다가구주택은 “주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하”의 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 건축물대장상 3층부터 5층까지 3개 층만 주택으로 등재되어 있고, 양도 당시 2층을 주택으로 임대하여 일시적으로 사용하였으나, 공부상 사무실로 되어 있어 언제든지 사업용으로 사용할 수 있으므로 2층을 주택으로 보는 것은 부당하며, 설령, 구분소유가 가능한 다세대주택이라 하더라도 층별 구분등기를 하지 아니하여 일반적인 납세자는 이를 단독주택으로 판단할 여지가 있고, 쟁점부동산은 주택부분과 주택외의 부분이 복합되어 있는 건축물로서 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크므로 소득세법제89조, 같은 법 시행령 제154조 제1항 및 제3항에 따라 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 하고, 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 전입세대열람 내역, 임대차계약서 등을 보면, 쟁점부 동산 2층～5층에 세대가 전입하여 주택으로 사용되고 있는 것으로 확인되고, 양수자도 양수 당시 공부상 사무실인 2층도 주택으로 사용되었다고 진술하였는바, 쟁점부동산은 주택으로 사용하는 층수가 4층이므로 “주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하”일 것을 요건으로 하는 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령제155조 제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어려우므로 쟁점부동산을 공동주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것) 제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27832호로 개정된 것) 제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지 역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하 이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 2017.2.28. 쟁점부동산을 일괄양도하면서 2017.5.10. 주택연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 크다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택의 양도차익에 대하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점부동산을 1주택으로 보기 위해서는 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하나, 실제 주택으로 사용하는 층수가 4개층인 주거용 건물이어서 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아 청구인이 거주한 5층 부분만 1세대 1주택으로 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 적용하지 아니하여 2017.12.13. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장 등에 따르면, 쟁점부동산 중 건물은 1995.12.29. 사용승인되어 쟁점부동산 중 토지와 함께 1995.12.11. 매매를 원인으로 1996.1.10. 청구인에게 각 소유권이전등기되었고, 쟁점부동산은 2016.10.31. 매매를 원인으로 2017.2.28. OOO 외 1명에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 임대차계약서, 전입세대열람내역 및 주민등록초본 등에 의하면, 쟁점부동산의 양도일 현재 임대차현황은 아래 <표>와 같은바, 3층부터 5층은 공부상 현황과 실제용도가 일치하고 2층은 공부상 사무실로 등재되어 있으나, 201호에는 OOO가 2016.1.22.부터 전입하여 거주하고 있고, 202호에는 OOO이 2013.10.15.부터 2017.10.12.까지 전입하여 거주한 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산 양도일 현재 용도

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구 인은 “쟁점부동산의 2층은 공부상 사무실로 등재되어 있으므로 주택으로 볼 수 없고, 설령 주택으로 본다 할지라도 주택연면적이 주택 이외 부분의 연면적보다 크므로 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당한다”고 주장하나, 부동산이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 별표 1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 하는바, 임대차계약서․전입세대열람내역 등에 의하면, 쟁점부동산은 실제 주택으로 사용한 부분이 4개층(2층～5층)인 것으로 확인되므로 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 다가구주택에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례 규정을 적용하기 어렵고, 쟁점부동산은 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 청구인의 1세대 1주택으로 볼 수 없고, 각 세대별로 하나의 주택으로 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점부동산 중 청구인이 거주한 5층 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용대상이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.