쟁점부동산의 주택 면적 보다 큰 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.10.22. OOO 대지 328㎡의 공유자 지분 101분의 51(165.62㎡) 및 위 건물 159.96㎡를 경매OOO로 취득하고, 2005.12.26. 위 부동산의 지분 2분의 1을 배우자인 OOO에게 증여하였으며, 2015.9.21. 명의신탁해 지를 원인으로 위 토지 공유자 지분 101분의 50을 청구인과 OOO에게 각 10 1분의 25씩 소유권이전하였고, 2015.8.17. 위 토지 165.62㎡중 146㎡ 및 건물 159.96㎡(지1층 12.86㎡, 1층 77.55㎡ 점포 및 사무실, 2층 69.55㎡ 주택, 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 같은 동 OOO로 분할됨으로써 청구인은 쟁점부동산의 2분의 1지분을 소유하게 되었다.
• 나. 청구인은 2016.1.15. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다고 판단하여 전체를 주택으로 보아 청구인의 지분(1/2)에 대한 양도차익을 계산하면서 양도가액은 실지거래가액 OOO으로, 취득가액은 환산취득가액 OOO원으로 하여 1세대 1주택 비과세에 해당하는 고가주택으로 양도소득세를 신고하였다.
• 다. 처분청은 2017.2.27. 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 공부상 확인되는 쟁점부동산의 지하 1층 12.86㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)의 용도가 불분명하다고 보아 쟁점면적을 주택면적과 주택외 면적의 비율로 안분 계산하여 주택 면적보다 큰 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고, 인터넷 경매검색사이트OOO를 통해 청구인이 1997.10.22. 쟁점부동산을 경매 낙찰가액 OOO원에 취득한 사실을 확인하여 이를 실지취득가액으로 보아 청구인 지분에 해당하는 양도차익을 재계산하여 2017.8.23. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.1. 이의신청을 거쳐 2018.2.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외의 면적보다 더 크기 때문에 전체가 주택인 고가주택에 해당하는 것으로 양도소득세를 신고하였는데, 처분청은 현지조사에서 양도 후의 현황만으로 쟁점면적을 주택이 아니라고 자의적으로 판단하여 경정하였으므로 당초 신고내용이 타당하다.

(2) 쟁점부동산이 주택 외의 면적이 주택 면적보다 큰 것으로 보아 전체를 주택으로 볼 수 없어 경정한다 하더라도 청구인이 양도소득세를 신고하기 전에 경매법원에서 경매관련 증빙을 교부받고자 하였으나 할 수 없었고, OOO에서도 취득신고내역을 찾을 수 없어 취득가액을 환산하여 신고하였는바, 인터넷 경매검색사이트에 표기된 금액을 채증하여 실가로 결정한 것은 위법하며 근거과세로 볼 수 없다. 인터넷 경매검색사이트의 가액이 공신력이 있거나 실가로 할 수 있다는 세법의 규정도 없고 민간단체에서 영업상 게시하고 있는 금액이 진실한 경락가액이라는 보장도 없이 국민에게 세금을 부담하도록 한 것은 조세법률주의에 위반된다. 청구인이 쟁점부동산의 경매당시 경매조건이었던 세입자의 임차보증금 승계하고 유치권자의 집수리비 등을 청구인이 부담한 사실이 있으며, 보유 중 주택이 낡아 다액의 수선비도 지출되었고, 취득세, 등록세 및 경매회사에 지급한 비용이 많아 청구인도 실지 취득가액을 찾고자 노력하였으나 찾지 못한 것이므로 처분청이 경락가액을 취득가액으로 보고 가산세까지 포함하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산은 주택 외의 면적이 주택 면적보다 큰 사실이 객관적으로 확인되므로 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 적용을 배제한 처분은 정당하다. (가) 쟁점부동산의 건물은 1975.10.4. 사용승인된 겸용주택으로서 일반건축물대장에 지층은 점포 및 사무실 12.86㎡, 1층은 점포 및 사무실 77.55㎡, 2층은 주택 69.55㎡으로 기재되어 있고, 양도일 현재 1층은 음식점OOO과 소매점OOO으로, 2층은 주택으로 임대되어 있다. 처분청이 현장확인한 바, 지층은 실제 지하에 존재하지 않고, 1층 마당에서 2층으로 올라가는 ‘ㄱ’자 형태의 ‘계단 밑 공간’이 공부상 지층(쟁점면적)으로 추정되고 화장실과 창고로 구분되어 있다. 화장실은 1층 상가에서 사용한 것으로 면적을 확인할 수 있는 공식적인 자료는 없고 조사반이 실측한 바 1.88㎡이나, 청구인은 약 1.5㎡ 내지 2.5㎡이며, 2층 주택에서 사용하였다는 창고면적도 쟁점면적 중 화장실 면적을 제외한 약 10.36㎡ 내지 11.36㎡라고 주장한다. 청구인이 창고면적이라고 주장하는 부분을 전부 주택으로 사용하였다고 보더라도 주택으로 사용한 최대 면적은 80.91㎡(2층 69.55㎡ + 지층 11.36㎡)이나, 음식점 면적은 임대차계약서에 48.77㎡, OOO이 발행한 영업허가서에 46.61㎡로 확인되고, 소매점 면적은 OOO에 제출한 소매인지정신청서에 의해 36㎡으로 나타나는바, 상가로 사용한 총 면적은 82.61㎡ 내지 84.77㎡이므로 상가면적이 주택의 최대 면적보다 크다. 또한 1층 마당의 음식점 출입문에 패널로 지은 약 5.94㎡(조사반 실측 1.8m×3.3m)의 무허가 건물이 있어 사실상 상가로 사용되고 있는 면적이 공부상 면적보다 더 크다. (나) 쟁점면적 중 화장실은 별도로 분리되어 상가 뒷문에서 1층 마당을 통하여 출입이 가능하며 식당 손님도 이용할 수 있도록 출입문이 개방되어 사실상 상가의 화장실로 사용되고 있고, 창고는 각종 상자 등이 쌓여 있고 수도ㆍ난방 등의 시설이 없어 주거공간으로 적합하지 않으며, 보일러 하나가 있다는 사실만으로 창고 전체를 주택의 보일러실로 사용하였다고 보기 어렵고, 출입문이 개방되어 있어 배타적인 공간으로 주택의 임차인이 주택 전용으로 사용하였다고 볼 수도 없다. 또한 창고의 면적이 주택 임대면적에 포함되는지를 확인하기 위하여 청구인에게 주택임대차계약서를 제출하도록 요청하였으나 청구인은 보존하고 있지 않아 제출할 수 없다고 소명하여 주택 임차인이 창고를 배타적으로 사용하였다고 볼 객관적인 증빙이 없다. (2) 처분청은 폐쇄등기부 등본에 의하여 청구인이 쟁점부동산을 경 매 OOO로 취득한 사실을 확인하고, OOO 을 통해 OOO원에 낙찰받은 사실을 확인하였으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 청구인의 지분 상당액인 OOO원으로 보아야 하며, 경매 검색사이트에서 낙찰가액을 충분히 검색할 수 있고 부동산 취득과 관련된 서류의 보관책임은 청구인에게 있음에도 실지취득가액을 알 수 없다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 취득가액을 경매검색사이트의 경락가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망에 의하면 처분청이 2017.8.23. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세를 경정한 내역은 다음과 같다.

(2) 쟁점부동산의 층별 면적과 용도는 다음과 같다. ooo

(3) 심리자료에 의하면 양도일 현재 쟁점부동산의 1층은 음식점OOO과 전자담배 소매점OOO으로, 2층은 주택으로 임대OOO하고 있었고 처분청과 청구인은 이에 대하여 다툼이 없다.

(4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 과세전적부심사청구시 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 첨부된 중개대상물 확인·설명서의 공인중개사 세부 확인사항에 “건축물대장상 지층은 2층 주택의 보일러실로 사용되고 있음”이라고 명시되어 있다. (나) 청구인과 공동소유자 OOO이 2층 주택의 임차인OOO에게 전세보증금을 반환하면서 작성한 영수증의 부동산의 표시를 보면 “지하 보이라실”로 명시한 사실이 확인된다. (다) 쟁점부동산 2층의 주택 임차인 OOO이 2017.5.18. 작성한 확인서는 다음과 같다.

(5) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 “쟁점부동산 사용현황 검토” 내용은 다음과 같다. (나) 처분청은 쟁점부동산에 대한 현장확인시 쟁점면적을 실측하는 모습과 내부를 촬영한 사진을 제출한 바, 해당 사진에 의하면 창고로 보이는 공간 안에는 한쪽 벽에 보일러가 부착되어 있고, 음식물 부자재와 빈 병 박스가 보관된 것으로 나타난다. (다) 처분청이 쟁점부동산의 상가와 쟁점면적을 계산한 근거는 다음과 같다. ooo (라) 처분청은 창고면적 10.36㎡ 내지 11.36㎡를 전부 주택으로 사용하였다고 하는 청구주장을 인정할 경우에도 창고면적을 2층 주택면적 69.55㎡와 합하면 주택으로 사용한 최고면적이 80.91㎡이나, 임대차계약서 및 영업허가서에 의해 확인되는 상가면적은 82.61㎡ 내지 84.77㎡이므로 결과적으로 상가가 차지하는 면적이 더 크다는 의견이다.

(6) 이의신청과정에서 심리담당자가 양도시점에 쟁점부동산의 2층에 거주한 OOO에게 전화하여 확인한 바, OOO은 2층 주택내부에 별도의 화장실이 있었고 1층은 상가용 화장실로 알고 있다고 설명하였으며, 쟁점부동산의 낙찰가액을 확인하고자 2017년 9월 OOO에 경매사건 OOO의 경락가액을 회신하여 줄 것을 협조 요청한 바, OOO이 회신한 “낙찰허가결정”에 의하면, 쟁점부동산은 1997.8.28. 최고가입찰가격 OOO원으로 청구인에게 낙찰된 사실이 확인되고, 이는 처분청이 쟁점부동산의 경매 낙찰가액으로 판단한 금액과 동일한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면 쟁점면적의 용도가 점포 및 사무실로 확인되는 점, 실질 용도가 공부상의 용도와 다른 주택으로 사용되었다면 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하나 청구인이 제출한 증빙만으로 쟁점면적 전체를 실제 주택으로 사용하였다고 인정하기 어려운 점, 1층 상가 임차인들과 작성한 임대차계약서의 상가면적을 보면 쟁점부동산의 전체 면적 중 상가로 임대한 면적이 주택면적보다 큰 것으로 확인되는 점, 쟁점면적 중 화장실은 주택과 별도로 상가에서 이용한 것으로 보이고 창고도 주택전용으로 사용하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도일 현재 쟁점면적의 실질적인 용도를 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 쟁점면적을 공부상에 확인되는 주택면적과 주택외의 면적으로 안분 계산하여 주택 면적 보다 큰 주택 외의 면적에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, OOO의 낙찰허가결정서에서 청구인이 1997.8.28. 쟁점부동산을 OOO원에 경락받은 사실이 확인되는 점, 소득세법상 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과할 것을 원칙으로 삼고 있는 점, 과세관청이 양도소득의 세액을 결정하였다고 하더라도 이후 실지거래가액이 발견된 경우에는 이를 경정해야 하는 점, 처분청이 실지취득가액을 확인하기 위해 경매검색사이트를 통하여 그 취득금액을 확인하였다고 하더라도 결과적으로 쟁점부동산의 취득가액으로 적용한 금액이 법원으로부터 확인한 실지취득가액과 일치하는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 경락가액을 실지취득가액으로 보아 청구인에게 가산세를 포함하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.