쟁점주택 양도 후 추가 사업부지를 은행 차입금 없이 취득하는 등 자금사정상 부득이한 양도였는지 불분명한 점, 쟁점주택 양도계약 후 수일내 인근에 동일 유형 및 규모의 주택신축부지를 계약한 점 등 쟁점주택 신축양도는 주거용건물 건설공급업에 따른 사업소득으로 봄이 타당함
쟁점주택 양도 후 추가 사업부지를 은행 차입금 없이 취득하는 등 자금사정상 부득이한 양도였는지 불분명한 점, 쟁점주택 양도계약 후 수일내 인근에 동일 유형 및 규모의 주택신축부지를 계약한 점 등 쟁점주택 신축양도는 주거용건물 건설공급업에 따른 사업소득으로 봄이 타당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 신축한 후 주택임대사업을 영위하려 하였으나, 건축 중 임차인을 구할 수 없었고 신축비용에 따른 자금압박으로 부득이 일회성으로 쟁점주택을 양도하였음에도 쟁점금액에 대하여 양도소득세가 아닌 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다. 청구인은 건설기술자(건축기사)로 주택 신축공사를 하면 신축 도중 임차인들을 모집하여 이들로부터 임차보증금을 받아 공사자금으로 사용할 수 있다는 주변 사람들의 말만 믿고 쟁점주택 신축공사를 진행하였으나, 오랜 직장생활으로 인한 경험부족으로 임차인을 구할 수 없었고, 신축자금, 이자비용 등으로 자금압박에 시달려 사채까지 사용하던 중 OOO이 쟁점주택을 매입하겠다고 하여 빠른 시일 내 완공하여 양도하는 것이 은행 이자를 줄이는 것이고 손해를 줄이는 것이라 판단하여 쟁점주택을 양도한 것으로서 쟁점주택 준공 전 선양도 계약금으로 받은 OOO원과 쟁점주택을 담보로 OOO로부터 OOO원을 차입하여 간신히 공사대금을 결제하였다.
(2) 청구인이 쟁점주택이 완공되기 전 쟁점주택을 임대하려고 여러 부동산중개업자에게 매물로 내놓은 사실이 공인중개사들의 확인서OOO를 통하여 객관적으로 나타나며, 청구인이 주택임대업으로 사업자등록을 하지 않은 것은 부가가치세법상 의무가 아닌 선택사항이므로 청구인이 사업자등록을 하지 않았다 하여 주택임대업을 영위할 의사가 없었다고 판단하는 것은 부당하다.
(3) 처분청은 쟁점주택을 완공 후 약 2개월만에 양도하여 건설업(주거용건물 건설공급업)을 영위한 것으로 보고 있으나, 임차인 부재와 신축비용 증가 등으로 인한 손해가 증가하여 부득이 양도한 것이지 처음부터 양도를 전제로 쟁점주택을 신축한 것은 아니다. 또, 처분청은 청구인이 2015.1.21. 쟁점주택 양도 후 인근에 쟁점주택과 동일한 유형의 공동주택을 신축․판매하였다 하여 쟁점주택의 신축 및 양도를 건설업의 영위로 보고 있으나, 이후 주택신축사업은 청구인과 동업자 2명OOO이 공동으로 2015.6.4. 사업자등록을 하고 사업목적으로 OOO을 신축하여 판매한 것이어서 여기서 발생한 매각(양도)수입은 사업소득이 맞으나, 그렇다고 하여 쟁점주택 양도 후 별개로 건설업을 영위한 일련의 정황을 근거로 쟁점주택의 양도에 대하여 사업성이 있다고 보아 사업소득이라 하는 것은 부당하다.
(4) 청구인이 쟁점주택 양도 후 전혀 별개이고, 명백하게 구분되는 주거용 건물 개발공급업을 영위하였다는 사실만 가지고 처분청이 쟁점주택 또한 동일한 건설업을 영위하였다고 보는 것은 헌법상 명시되어 있는 직업선택의 자유를 부당히 침해한 것이다.
(5) 쟁점주택 양도를 세무공무원이 사업성이 있다고 판단하는 것은 재량권을 남용한 것이고, 쟁점금액에 대하여 소득금액을 결정함에 있어 청구인에게 장부기록 여부만 묻고 장부가 없는 것으로 추정하여 추계결정한 처분은 근거과세 원칙을 위배한 것이며, 통상 사업자등록 없이 일회성으로 주택을 신축한 뒤 양도하는 것에 대하여 과세관청이 양도소득세를 과세하는 것이 일반적이나 이렇게 종합소득세를 부과처분하는 것은 이러한 과세관청에 대한 납세자의 신뢰를 저버린 것이어서 신의성실의 원칙에도 위배되는 것이며, OOO원이라는 고액을 세금을 고지한 처분은 세법을 해석․적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하여야 한다는 재산권 부당침해금지원칙도 위반한 것이다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 임대목적으로 신축하였다고 주장하나, 쟁점주택을 임대한 사실이 없고 완공 후 단기간 내에 판매하였으며, 쟁점주택 판매 이후 다시 인근에 동일한 형태와 규모의 공동주택을 신축하여 판매하는 등의 상황이 나타나 쟁점주택의 양도는 수익을 목적으로 주택을 신축하여 판매한 것으로 봄이 타당하다.
(2) 청구인이 쟁점주택을 임대하려 하였다는 증빙으로 확인서를 제시하나, 동 문서는 사인 간에 작성된 것이어서 임의작성이 가능한 것이고, 이 건 심판청구 이전인 과세자료 해명단계 또는 과세전적부심사 단계에서 제시된 적이 없어 신빙성이 낮으며, 청구인은 쟁점주택을 신축하기 위하여 전 소유자인 OOO으로부터 2014.5.12. 구 주택 및 대지를 취득한 후 구 주택을 멸실하고 2014.12.18. 쟁점주택(다세대주택 8호)을 신축한 뒤 2015.1.21. OOO에게 양도하였는바, 주택임대사업은 토지의 취득으로부터 건물의 완공, 임차인 수배, 정상적인 임대사업 완성까지 상당한 시간이 소요되는 것이 통상적이나 청구인은 구 건물 및 토지를 취득한 날부터 단 8개월여 만에 구 주택 및 대지 구입 → 구 주택 철거 → 건축허가 → 신축공사 → 주택완공 → 양도하였고, 쟁점주택 완공 후 임대한 사실 없이 단 1개월여 만에 주택을 바로 쟁점주택을 매각한 청구인의 이러한 행위는 수익을 목적으로 당초부터 주택을 신축하여 판매한 것으로 볼 수밖에 없다. 또한, 청구인은 경험부족, 자금압박 등으로 쟁점주택을 단기에 양도할 수밖에 없었다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택 판매 후 단 9일이 지난 2015.1.30. 새로운 사업부지로 쟁점주택 인근인 OOO 토지 및 겸용주택을 OOO원에 단독으로 취득하였고, 부동산등기부상 근저당권 설정(부채)이 없는 것으로 나타나 자금사정으로 부득이 쟁점주택을 양도하였다는 청구주장은 사실과 다르다.
(3) 청구인은 쟁점주택 양도 후 인근 지번에 구 건물 및 토지를 구입하고 건물을 멸실한 뒤 동일 형태의 공동주택(다세대주택 8세대, 이후 “쟁점외주택”이라 한다)을 신축하여 판매하고 이를 사업소득으로 신고하였는바, 쟁점주택의 신축․양도 역시 청구인의 이러한 사업의 계속성․반복성의 연장선상에 있는 것이어서 쟁점금액은 종합소득세 과세대상인 주거용건물 건설공급업에 따른 사업소득에 해당한다. 청구인은 쟁점주택 이후 쟁점외주택을 신축․판매한 행위가 타인과 공동사업을 시작하여 별도로 사업한 것이라 주장하나, 이 사업부지는 청구인이 단독으로 취득한 것이고 청구인이 소명자료로 제출한 잡기장(개인수첩)에도 쟁점외주택 신축․판매사업에 대하여 ‘제2차 사업’으로 표기한 것으로 나타나는바, 이는 쟁점외주택을 신축하여 판매한 사업이 별도의 새로운 사업이 아니라 이미 쟁점주택을 신축하여 판매한 것과 동일하게 사업목적의 계속성 및 반복성을 갖고 진행한 사업이었음이 드러난 것이다. 대법원은 주택의 신축․양도가 종합소득세 과세요건인 건설업에 해당하는지는 그 신축․양도행위가 수익을 목적으로 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다고 판시(대법원 1998.3.27. 선고 97누10437 판결)하고 있는바, 처분청은 이러한 취지에 따라 청구인이 쟁점주택을 신축․양도한 행위에 대하여 부동산등기부 및 잡기장 등 객관적인 자료와 일련의 사업 실상에 근거하여 판단한 결과 주택임대사업을 위한 것이 아닌 분양수익을 목적으로 한 행위이며, 이러한 행위가 계속성, 반복성이 있는 행위에 해당하는 것으로 보았다.
(4) 위와 같이 처분청은 쟁점주택 양도에 대하여 조세법률주의, 근거과세주의에 입각하여 최대한 객관적이고 공정하게 판단한 것으로서 이 건 종합소득세 부과처분이 헌법상 국민의 권리인 직업선택의 자유을 부당하게 침해한 것이 아니고, 부과처분 과정에서 세무공무원이 재량권을 남용한 사실도 없었으며, 과세관청이 쟁점주택 양도 또는 이러한 형태의 양도에 대하여 종합소득세가 아닌 양도소득세를 부과하겠다는 공적인 견해표명을 한 사실도 없어 신의성실의 원칙을 위반한 것이라는 주장 또한 사실이 아니고, 청구인의 재산권을 부당히 침해한 사실도 없다.
(5) 청구인은 처분청이 쟁점금액에 대하여 사업소득을 계산함에 있어 기준경비율을 적용하여 추계로 결정한 처분이 근거과세의 원칙을 위배한 것이라고 주장하나, 청구인 스스로 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세를 신고하면서 쟁점주택 취득가액을 실지거래가액(신축에 실제 소요된 비용이 포함됨)이 아닌 환산취득가액으로 신고한 사실이 있고, 청구인이 필요경비에 관한 객관적인 증빙을 제시하지 않아 추계결정한 것이므로 이는 적법한 것이다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 다음 <표1>과 같이 2014.5.12. OOO 대지 278.7㎡ 및 조립식 주택 87.16㎡를 OOO원에 취득한 뒤 동 주택을 철거하고 쟁점주택(5층 규모, 2층～5층 다세대주택 8호)을 신축하였으며, 2014.12.18. 동 주택을 호별(8채)로 소유권보존등기를 한 후 2015.1.21.(매매계약일 2014.12.18.) OOO에게 1채당 OOO원 합계 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 건설기술자 경력증명서OOO에 의하면 청구인은 건축기사 자격자로 1987.3.1. OOO를 비롯하여 여러 건설회사에서 근무한 것으로 나타나고, 주식회사 OOO에 따르면 청구인은 2016.9.19.부터 동 회사에 이사 직위로 근무하고 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2015.1.21. 쟁점주택을 양도한 이후 다음 <표2>와 같이 2015.1.30.(매매계약일 2014.12.22.) 쟁점주택과 같은 동 486-1 대지 및 겸용주택(쟁점주택과 직선거리는 630m 떨어져 있음)을 취득하고, OOO과 공동사업자(각 지분율 1/3)로 하여 2015.6.4. OOO에게 ‘OOO’이라는 상호로 주거용건물 개발공급업(건설업의 세분류) 사업자등록을 신청하였으며, 이후 쟁점주택과 같은 유형의 쟁점외주택(5층 규모의 다세대주택 8호)을 신축하였으며, 2015.8.28. 호별(8채)로 소유권보존등기를 마치고 쟁점외주택을 판매한 것으로 나타난다. (라) 청구인이 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 쟁점주택을 신축하여 양도한 것을 사업소득(주거용건물 건설공급업)으로 보아 쟁점금액을 수입금액으로 하고, 기준경비율에 의하여 추계로 소득금액을 계산하여 종합소득세를 과세한 내역은 다음 <표3>과 같다. (마) 청구인이 처분청에 제시한 쟁점주택 및 쟁점외주택을 신축한 내용을 기재한 잡기장(개인수첩)에는 사업개요, 자금계획, 공사별 구체적인 자금집행내역 등이 기록되어 있고, 쟁점외주택사업을 ‘2차 사업’이라고 기재한 사실이 나타나며, 쟁점외주택의 부동산등기부에 의하면 취득시 이들 부동산에 설정된 근저당채무는 없고, 2015.3.11. OOO이 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 나타난다. (바) 청구인은 이 건 심판청구를 하면서 쟁점주택의 신축은 임대사업을 영위하려던 것이라며 ① 5명의 부동산중개업자OOO가 쟁점주택을 전세 및 월세 매물로 의뢰받았으나 중개하지 못하였다는 내용의 확인서(날짜미상), ② 청구인이 작성한 경위서(2017.8.16. 작성), ③ 잡기장(개인수첩) 등의 증빙을 제시하고 있다. (사) OOO의 지도자료에 의하면 완성된 쟁점주택에 ‘OOO’라는 건물명이 적혀 있고, 쟁점외주택에는 ‘OOO’라는 건물명이 적혀있다. (아) 처분청이 이 건 종합소득세를 고지하기 전 청구인에게 쟁점주택 신축․양도와 관련되어 있는 장부 및 증빙자료를 요청하였으나 청구인은 수기로 작성한 잡기장(개인수첩) 이외 세금계산서, 계산서, 신용카드 사용내역 등 적격증빙자료의 제출은 불가능하다고 답변한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점주택의 신축․양도를 양도소득이 아닌 사업소득으로 보고 소득금액을 추계하여 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 구 주택 및 토지를 취득한 후 쟁점주택을 신축하여 양도하기까지의 기간이 8개월 여로 단기간인 점, 쟁점주택 양도 후 쟁점외주택 신축용 사업부지를 은행 차입금 없이 취득한 사실이 나타나 자금사정상 부득이 쟁점주택을 양도하였는지 불분명한 점, 청구인이 스스로 쟁점주택 완공 전 양수인에게 선양도 계약금을 미리 받아 신축비용에 사용하였다고 인정하고 있고 쟁점주택 보존등기일에 쟁점주택 양도계약을 한 것으로 나타나 당초 쟁점주택을 주택임대사업에 사용할 목적으로 신축한 것으로 보기는 어려운 점, 쟁점주택 양도계약 후 4일만에 쟁점주택 인근에 동일 유형 및 규모의 쟁점외주택의 신축용 사업부지를 계약한 것으로 나타나 쟁점주택 신축․양도를 일회적인 것이 아닌 첫번째 사업으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 신축․양도를 주거용건물 건설공급업에 따른 사업소득으로 봄이 타당하다고 판단되며, 처분청이 이 건 종합소득세를 부과처분하기 이전 필요한 장부나 그밖의 증명서류에 의하여 사업소득 소득금액을 계산하기 위하여 청구인에게 관련증빙을 요청하였으나 청구인이 미제출하여 부득이 기준경비율을 적용하여 추계로 소득금액을 계산한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 소득금액을 추계하여 이 건 종합소득세를 부과한 처분도 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.