신축주택의 부속토지 취득가액을 멸실된 구 주택의 취득당시 검인계약서상 토지매매가액으로 한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.10.18. OOO 소재 토지 206㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 다가구주택 247.05㎡(이하 “구 주택”이라 한다) 를 취득한 후, 2011.11.25. 구 주택을 멸실하고 다세대주택(총 7세대로 연면적은 356.87㎡이고, 이하 “신축주택”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2017.1.31. OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하였다.
• 나. 청구인은 2017.3.31. 위 신축주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득가액은 구 주택 취득당시의 검인계약서상 매매대금으로, 신축주택의 취득가액은 주택신축시공계약서상의 공사대금OOO으로 실거래가 신고를 하였다(양도소득세 OOO원 납부).
• 다. 이후 청구인은 2017.6.15. 위 신축주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택) 적용을 변경하는 수정신고를 하면서 쟁점토지 및 신축주택의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득을 계산하였다(당초 신고분과의 차액인 OOO원을 추가로 납부).
• 라. 처분청은 2017.10.12.부터 2017.10.31.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인의 수정신고 내용 중 신축주택에 대한 환산취득가액은 인정하고, 쟁점토지에 대한 취득가액은 당초 신고내용대로 구 주택 취득당시의 검인계약서상 매매대금인 OOO원으로 하여 양도소득을 산정하는 것으로 조사한 후, 2017.12.26. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 양도소득세 신고시 검인계약서 및 공사시공계약서가 있는 것으로 하여 쟁점토지와 신축주택의 취득가액을 실거래가액으로 신고하였으나, 실계약서와 공사관련 영수증 등 입증서류 보완이 되지 않아 환산가액으로 다시 수정신고를 하였는데, 처분청은 양도소득세 조사를 거쳐 쟁점토지 취득가액을 당초 신고내용대로 검인계약서를 실거래가로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하였다. 처분청이 실거래가로 경정을 하려면 실제계약서를 확인하여야 함에도 검인계약서 내용대로 하였으므로 이는 부당한 것이고, 실제계약서가 확인되지 않으면 환산가액으로 하여야 함에도 공사계약서에 의해 실거래가가 확인되는 신축주택가액은 환산가액으로 하고 실제계약서가 확인되지도 않는 쟁점토지는 형식상의 검인계약서에 기재된 가액을 실지 취득가액으로 하였으므로 이 건 부과처분은 취소됨이 마땅하다.
• 나. 처분청 의견 매매당사자들이 작성한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하는바, 청구인은 검인계약서상 금액이 실지 취득가액이 아니라고 주장할 뿐 실지 취득가액을 확인할 수 있는 어떠한 서류도 현재까지 제출하지 못하고 있으며, 이 건 검인계약서는 청구인이 양도소득세 예정신고시 실제거액가액에 대한 증빙으로 제출한 계약서로 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 인정할 만한 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 신축주택의 부속토지 취득가액을 멸실된 구 주택의 취득당시 검인계약서상 토지매매가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3 항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서 및 수정신고서의 주요 내용은 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 예정신고 및 수정신고 내역

(2) 처분청 조사담당자가 2017년 10월 작성한 청구인에 대한 양도 소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 신축주택을 양도한 후 당 초 고가주택으로 판단하여 공사비를 포함한 실거래가액으로 양도 소 득세를 예정신고하고, 이후 다세대주택으로 수정신고하면서 취득 가 액을 환산취득가액으로 한데 대하여 취득가액을 실거래가액에서 환 산취득가액으로 수정신고한 이유를 확인한바, 2011년 주택을 멸실하고 주택을 신축한 사실이 있고 주택신축 시공계약서가 있어서 이를 근거로 신고하였으나, 실제 대금지급의 근거가 없어 공사금액이 명확하지 아니하고 2002.10.20. 주택 취득당시 작성한 검인계약서도 구청에 제출하기 위해 작성한 계약서일 뿐 실제 지급한 취득가액과 달라 환산취득가액으로 신고하였다고 하였고, 취득가액에 대하여 실제 지급한 금액을 확인해 달라고 요청하였으나 수소문 결과 매도인인 OOO이 사망하여 확인이 어렵고 대급지급에 대한 입증을 할 수 없다고 진술하였다고 하고 있다. 또한 쟁점토지의 취득가액에 대한 검인계약서는 매매당사자들이 작성 하여 관할 구청장의 검인을 받은 것으로 당시 양도자였던 OOO의 확인이나 실제 대금지급에 대한 근거 증빙자료 등이 없으므로 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정된다고 하였고, 신축건 물에 대한 시공계약서의 공사금액은 시공자의 OOO 계좌 (186-20-) 조회내역서에서 OOO의 지급내역이 확인되지 아니하고 청구인이 공 사비 지급내역을 입증하지 못한다는 이유로 수정신고 내역과 같이 환산취득가액을 적용함이 타당하다고 하고 있다.

(3) 처분청은 위 양도소득세 조사 이후 2017.11.16. 청구인이 추가로 제출한 다세대주택 구분계약서 및 취득세 납부 증빙 등을 토대로 비과세분 양도가액을 조정하는 등 직권감액경정을 하였는바, 조사담당자가 2017년 11월 작성한 직권경정검토서에 의하면 당초 청구인의 신축주택 양도를 일괄양도로 보아 고시된 기준시가를 기준으로 하여 과세분과 비과세분을 안분하여 세액을 결정하였으나, 추가로 제출된 내용에는 다세대주택인 신축주택의 각 호마다 양도가액을 구분하여 계약한 계약서와 비과세분인 401호에 대한 매매계약서가 있어 401호의 양도가액을 당초 기준시가 안분액인 OOO원에서 계약서상 실지거래가액인 OOO원으로 하여 당초 양도소득세를 OOO원으로 직권 경정한다고 하고 있다.

(4) 청구인과 매수인 간에 2016.10.10. 체결한 신축주택의 부동산매매계약서에 의하면, 매매대금 OOO원에 쟁점토지 및 신축건물 각 호수 전체를 총괄하여 매매하는 계약이라고 기재된 것으로 나타난

• 다. (5) 청구인과 신축주택 시공업자인 OOO 간에 체결한(연월일 미상) 주택신축 시공계약서에 의하면, 총 공사비는 OOO원이고 계약금은 OOO원을 지급하며, 공사기간은 공사시작일부터 5개월로 하는 것으로 나타난다.

(6) 쟁점토지 및 구주택의 매도자인 OOO과 청구인 간에 2002.8.19. 체결한 부동산 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이고, 부동산의 명도는 2002.10.20.로 하며, 동 계약서에 대하여 2002.10.17. OOO장이 검인접수인을 날인한 것으로 나타난다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 취득 관련 검인계약서가 임의로 작성되어 동 계약서상 취득 가액을 실제 취득가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 달리 매매사례 가 액·감정가액 등도 확인되지 않아 쟁점토지의 취득가액이 불분명하 므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다 고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 함에도 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 자신이 제출한 검인계약서와 다른 실제계약서가 존재한다고 주장만 할 뿐 그 근거를 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한