매매계약서의 매매대상 부동산에도 쟁점토지만 기재되어 있고, 쟁점건물을 10년 이상 사용하다가 양도 직전에 단순히 멸실하였으므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 이용 편의를 위한 자본적 지출로 보기는 어려움
매매계약서의 매매대상 부동산에도 쟁점토지만 기재되어 있고, 쟁점건물을 10년 이상 사용하다가 양도 직전에 단순히 멸실하였으므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 이용 편의를 위한 자본적 지출로 보기는 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 청구인들은 2014년경 쟁점부동산을 6필지로 분할하여 분할된 쟁점토지를 각 지분별로 지상의 쟁점건물과 함께 양도하는 것으로 양수인들과 매매계약을 체결하면서, 쟁점건물은 청구인들의 책임으로 잔금청산일 이전에 철거 및 멸실하는 것을 특약사항으로 정하였다. 그러나, 멸실된 건물의 면적을 매매계약서에 표시하는 경우에는 부동산등기법에 따라 등기증빙서류 요건에 부합되지 않으므로 불가피하게 양도명세에 쟁점토지의 면적만을 표시한 별도의 매매계약서를 작성하여 소유권이전 등기를 완료하였다. 청구인들은 쟁점건물이 존재하는 쟁점토지를 양도하면서 매매계약 조건에 따라 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지의 소유권등기만 이전하였으므로, 양도소득세 집행기준 97-163-42(건물을 매매계약조건에 따라 멸실한 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우)에 따라 쟁점건물의 가액이 양도가액에 포함된 것으로 보아 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입하여야 한다.
(2) (예비적 청구) 소득세법 시행령제163조 제3항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 제2호에 따라 쟁점건물을 철거하는 조건으로 쟁점토지를 양도하는 경우에 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용은 쟁점토지의 자본적지출에 해당하므로 쟁점비용은 쟁점토지에 대한 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 청구인들이 쟁점부동산의 양수인과 체결한 6개의 매매계약서에 따르면, OOO의 매매물건은 ‘토지 및 건물’이나, 같은 OOO의 매매물건은 ‘토지’로 확인되며, 청구인들이 제출한 양도소득세 신고서에도 같은 OOO의 양도자산은 ‘토지(나대지)’로 기재되어 있다.
(2) 청구인들은 쟁점건물의 면적이 표시된 계약서를 추후 제출하였으나, 해당 계약서상 매매대금은 토지가액과 건물가액으로 구분되지 않고, 매매대금에 건물가액이 포함되었다면 청구인들이 관련 부가가치세를 납부하였어야 하나, 청구인들은 건물분 부가가치세를 납부하지 않았다.
(3) 쟁점토지의 양수인은 나대지를 구입하여 새로운 건물을 증축할 목적이었고, 그 조건으로 양도자가 위 지상건물을 철거할 것을 특약사항으로 기재하였는바, 철거예정인 건물을 취득할 이유가 없다.
(4) 양도소득세 집행기준 97-163-41(철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되는 않는 경우)에 따르면, 토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다고 정하고 있다. 청구인들은 쟁점건물을 장기간 사용하다가 양수인의 요구에 따라 이를 철거한 후에 나대지 상태로 쟁점토지만을 양도하였으므로, 쟁점토지의 양도 전에 멸실한 구 건물의 취득가액인 쟁점비용은 쟁점토지의 필요경비에 포함하지 않는 것이 타당하다.
① (주위적 청구) 매매계약조건에 따라 멸실한 쟁점건물이 양도자산에 포함된 것으로 보아 쟁점건물의 취득가액인 쟁점비용을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점비용을 쟁점토지에 대한 자본적 지출로 보아 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 제67조[즉시상각의 의제] ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조[자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (3) 소득세법 시행규칙 제79조[양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인들의 양도소득세 과세표준 신고서에 따르면, 청구인들은 양도소득세 신고시 양도자산에 쟁점토지만을 명시하였고, 쟁점건물은 기재하지 아니하였으며, 신고서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다.
(2) 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용은 아래 <표3>과 같은바, 청구인들은 쟁점건물의 취득가액 및 증축비용의 합계액인 쟁점비용을 양도자산의 필요경비로 보아 양도가액에서 공제하여 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하였다.
(3) 청구인들은 당초 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 양도하는 매매 계약을 체결하였으나 소유권이전 등기를 위해 쟁점토지만 양도하기로 하는 매매계약서를 별도로 작성하였다고 주장하면서, 당초 체결한 매매계약서를 제출하였고, 청구인들의 주장에 따른 당초 매매계약서와 등기이전용 매매계약서를 비교하면 아래 <표4> 및 <표5>와 같다.
(4) 청구인들이 제출한 OOO의 사실확인서에 따르면, OOO은 쟁점토지 중 OOO의 양수인으로서, 매매계약 체결 당시에 토지와 건물을 한꺼번에 매입하기로 하였고, 토지와 건물의 매매가액을 각각 구분하지는 않았으나, 건물의 가치가 총 매매대금에 포함되어 있었음을 확인한다고 되어 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 양도자산에 쟁점건물이 포함되었으므로 쟁점건물의 취득가액인 쟁점비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지만을 양도자산으로 명시한 점, 신고 당시에 첨부한 매매계약서의 매매대상 부동산에도 쟁점토지만 기재되어 있고 쟁점건물은 제외된 점, 청구인들의 주장대로 쟁점건물을 매매대상 부동산으로 기재한 계약서를 별도로 작성하였다고 하더라도, 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 구분되지 아니하고, 건물분 부가가치세를 신고․납부하지도 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 철거된 쟁점건물의 철거비용 뿐만 아니라 그 취득가액도 쟁점토지의 이용을 위한 자본적 지출로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물의 철거비용은 이미 쟁점토지의 필요경비로 인정되었고, 청구인들은 예식장 등의 용도로 쟁점건물을 10년 이상 사용하다가 양도 직전에 단순히 멸실하였으므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 이용 편의를 위한 자본적 지출로 보기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.