일괄양도된 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.11.20. 서울특별시 OOO대 182㎡ 및 그 지상의 건물 360.57㎡(등기사항전부증명서상 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 되었고, 위 대지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO억원에 일괄양도한 후, 쟁점부동산의 건물이 소득세법 시행령제155조 제15항의 다가구주택에 해당된다고 보아 쟁점부동산 전체에 대해 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도 당시 쟁점부동산의 건물 1층이 공부상 용도인 근린생활시설과 달리 주택으로 사용된 사실을 확인하여 쟁점부동산의 건물이 주택으로 사용한 층수가 4개로서 건축법 시행령별표1상 제1호인 단독주택(다가구주택)의 요건을 충족하지 못하는 제2호인 공동주택(다세대주택)에 해당하는 것으로 보아 청구인이 거주한 1개호만을 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 감사처분지시를 하였으며, 처분청은 이에 따라 2017.11.8. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 28년이 넘는 기간 동안 거주하다가 이를 양도하였는바, 동 부동산은 1세대 1주택 비과세 규정의 취지에 부합하는 주택이라 할 것이다. 소득세법제89조 및 같은 법 시행령 제155조 제15항에서 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있다. 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 쟁점부동산의 건물 1층은 근린생활시설로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 되어 있고, 해당 용도에 맞게 재산세도 부과되고 있음에도 단지 인터넷포탈사이트의 사진, 전기료 납부내역 등만으로 1층이 주택으로 사용된 것으로 보아 쟁점부동산이 다세대주택에 해당한다 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 근거과세원칙 및 과잉금지원칙에 어긋나는 것이다.
• 나. 처분청 의견 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하는 다가구주택에 대하여 소득세법 시행령제155조 제15항에서 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택이라고 명시하고 있으므로 해당 비과세 특례를 적용하는 다가구주택은 건축법 시행령의 요건을 충족한 다가구주택에 한정하여 적용해야 할 것이다. 만일, 다가구주택의 요건을 충족하지 못함에도 공부상 다가구주택이라는 이유만으로 해당 건물을 다가구주택으로 보아 건물전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용한다면 건축법을 위반한 경우에도 비과세 특혜를 적용하는 결과가 초래되어건축법을 준수하는 납세자가 불이익을 받은 역차별의 문제가 발생된다. 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점부동산의 건물 1층을 포함한 4개층 전부를 주택으로 사용한 사실이 쟁점부동산의 매수자의 확인서, 임대차계약서 사본, 주거용 전기 사용 내역 등에 의해 확인되는바, 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건(주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것)을 충족하지 못하였으므로 쟁점부동산 건물 중 1주택을 제외한 나머지 부분은 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 일괄양도된 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 건물의 일반건축물대장에 의하면, 1층의 용도는 근린생활시설이고 그 면적은 79.8㎡로, 2층부터 4층까지의 용도는 다가구주택(4가구)이고 그 면적의 합계는 280.77㎡로 확인된다. (나) 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 OOO가 2017.6.29. 작성하여 처분청에 제출한 ‘부동산 현황 확인서’ 및 임대차계약서 사본(청구인이 쟁점부동산을 매도하기 전에 임차인과 작성한 것으로서 매수인이 승계한 임대차계약으로 보인다) 등에 의하면, 쟁점부동산 건물의 1층은 101호, 102호, 103호로 나뉜 원룸으로, 각각의 원룸에는 냉장고, 가스레인지, 세탁기, 에어컨, 화장실이 각각 설치되어 있다. (다) 처분청이 한국전력공사에서 회신받은 쟁점부동산의 건물의 ‘전기 사용 현황’에 의하면, 2011년 1월부터 2016년 12월까지 위 건물 1층 101호, 102호, 103호에 주거용 전기가 공급된 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 건물이 공부상 다가구주택이므로 이를 차용한 세법에서도 해당 건물을 다가구주택으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제15항에서 1세대 1주택의 특례 규정인 제154조 제1항을 적용할 때 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에 그 전체를 하나의 주택으로 보는 다가구주택은 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택으로 규정하고 있을 뿐 공부상 다가구주택이어야 한다고 규정하고 있지 않다. 그렇다면 1세대 1주택의 특례 대상인 다가구주택은 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 따라 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는 것이다(조심 2016서3856, 2016.12.22. 같은 뜻임). 쟁점부동산 중 건물의 전기 사용 현황, 쟁점부동산의 양수자인 OOO가 작성한 부동산 현황 확인서 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 건물은 4개층 전부가 주택으로 사용된 것으로 나타나므로 건축법 시행령 별표1에 따른 다가구주택(단독주택)의 요건을 충족하지 못한 것인바, 처분청에서 청구인이 거주한 1개호만을 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 층의 호수에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.