자산별 가액이 불분명한 것으로 보아 이를 구분계산하여 양도가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2011.4.20. 매매계약을 통해 2011.5.30. OOO 토지 소재 단독주택을 OOO에 취득하면서 2011.6.10. 주택신축판매업으로 면세사업자등록OOO을 하고, 2011.12.12. 위 토지에 3층 다중주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후, 양도시까지 쟁점부동산을 임대하다가 2016.11.10. 매수인 OOO에게 OOO에 양도하였
• 다. 나. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대해 양도가액 OOO, 취득가액 OOO, 필요경비 OOO, 양도차익 OOO, 납부세액 OOO을 산정하여 2017.2.27. 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 신고를 한 후, 청구인이 2011.11.5. ∼ 2012.6.30. 기간동안 커튼, 가구류, 가전제품, 모니터, 에어컨 등(이하 “쟁점비품”이라 한다)을 구입하여 그 구입비용 OOO을 필요경비에 산입하여야 한다며, 처분청에 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 2017.7.25. 쟁점비품 구입비용이 쟁점부동산의 이용편의와 무 관한 생활 편의를 위해 지출한 비용으로 쟁점부동산의 필요경비에 해당하지 아니한다며 청구인의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.4. 이의신청을 거쳐 2018.1.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 좋은 조건에 판매하기 위하여 쟁점부동산 신축과 동시에 쟁점비품을 구입하였다. 처분청은 계약서상 쟁점비품가액과 양도가액이 구분 기재되어 있지 않아 쟁점비품에 대한 구체적인 내역 및 가액을 확인할 수 없어 쟁점비품 구입가액을 양도가액에서 차감할 수 없다는 의견이나, 상관행상 부동산 등의 매매시 통상적으로 비품 등을 포함한 전체 가액을 결정하는 것이 관례이고, 정상적인 상거래의 경우 양도자는 제3자에게 비품 등을 무상으로 주지 않을 것이다. 매매계약서상 특약사항 1번에 본 계약은 현 시설상태의 계약이며, 임대사업자의 포괄적 양도양수계약이라고 명시되어 있고, 특약사항 6번에는 본건 부동산 각 다중주택 내부에 전기 인덕션(취사용)이 설치되어 있음을 매수인은 확인한다라고 명시되어 있으며, 사진도 첨부되어 있는 것을 보면 쟁점비품등이 매수인에게 매매된 것으로 매매계약서상 확인할 수 있다. 실질과세원칙에 따라 쟁점비품 등은 임차인이 사용하고 있는 것으로 알고 있으며, 이는 실질적으로 쟁점비품이 매수인에게 매매되었다는 것을 의미하는 것이므로 쟁점부동산과 쟁점비품이 일괄하여 OOO에 매매된 것이다. 양도계약 당시 중개인인 OOO 공인중개사 OOO도 쟁점부동산과 함께 쟁점비품이 매매되었음을 확인하였다. 따라서 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매대금 OOO에는 청구인이 토지, 건물, 비품을 일괄 양도하면서 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이므로 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령제64조 단서의 규정에 따라 자산별 가액을 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매계약서에는 매매목적물이 “OOO 소재 토지 142㎡와 건물 295.34㎡”으로 기재되어 있고, 매매대금은 “OOO”이라고만 기재되어 있을 뿐, 쟁점비품과 관련된 내용은 기재되어 있지 않다. 청구인이 제출한 확인서의 작성자인 OOO과 2018.1.31. 10시 40분경 통화해본 결과, 거래 당시 쟁점비품의 품목이나 매매가격에 대하여 구체적으로 논의한 사실이 없고, 현 시설 상태 그대로 매매한 것이라고 진술하였고, 매수인 OOO와는 수차례 전화통화를 시도하였으나 수신거부되었다. 관련 판례에 의하면, 계약서상 비품과 관련된 내용이 명시되어야 하고, 실제 비품 가치를 평가하거나 매매대금과 별도로 비품 등 대금을 정산한 내역 등이 확인되는 경우 양도가액에서 비품가액을 제외하는 것이나, 청구인은 이와 관련한 증빙자료를 제출한 사실이 없어 쟁점부동산 양도 당시 쟁점비품을 별도로 양도하였다고 할 수 없다. 결론적으로 쟁점비품은 기준내용연수 5년을 경과하여 잔존가치가 없으며, 매매계약서상 쟁점비품에 관한 내용은 기재되어 있지 않고 토지와 건물의 매매에 대해서만 기재되어 있으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도가액 중 토지, 건물, 쟁점비품 등 자산별 가액이 불분명한 것으로 보아 이를 구분계산하여 양도가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 2012.1.16. 청구인이 쟁점부동산에 대해 소유권보존등기로 소유권을 취득하였고, 이어서 2016.8.17. 매매를 원인으로 2016.11.10. OOO에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다. (2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(3) 청구인이 제출한 세금계산서상 쟁점비품 내역은 다음과 같다. 청구인이 세탁기, 에어컨, 냉장고 등이 설치된 현장사진 사본을 제출하였다.

(4) 청구인이 제출한 2011년 귀속 OOO의 공사원가명세서에는 경비란에 제1(전)기(2011.5.10.∼ 2011.12.31.)에 OOO, 제2(당)기(2012.1.1.∼ 2012.12.31.)에 OOO이 각 계상된 사실이 나타난다. 제1(전)기말 미완성공사액은 OOO, 제2(당)기 당기 공사원가 액 은 전기 미완성공사액 포함하여 OOO이고, 제2(당)기 공사 원가 OOO은 같은 기의 재무상태표상 재고자산에 계상되었

• 다. (5) 청구인이 제출한 확인서에서 매수인 OOO와 공인중개사 OOO은 청구인과 OOO간의 쟁점부동산 매매와 관련하여 토지, 건물과 함께 전기 인덕션(취사용), 가구, 냉장고, 드럼세탁기 등 비품이 일괄하여 OOO에 매매되었다고 각각 확인하였다.

(6) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 다음과 같다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산을 양도함에 있어 쟁점비품은 양도소득세 과세대상이 아니므로 해당 금액이 양도가액에 포함된 경우에는 이를 양도가액에서 차감하여야 할 것이나, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상에는 본 계약이 현 시설상태의 계약이고, 임대사업자의 포괄적 양도양수 계약이라고만 되어 있을 뿐, 쟁점비품의 가액이 매매대금에 포함되었는지 여부 또는 쟁점비품이 별도의 매매계약에 따라 정산되었는지 여부가 확인되지 아니하고, 쟁점비품 구입비는 커텐, 가구, 가전제품 등을 구입하는데 소요된 비용으로, 이는 쟁점부동산의 내용연수 연장이나 그 가치의 현실적인 증가 비용이라기보다는 청구인의 쟁점부동산의 임대사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 사업비용에 해당하는 것으로 보이므로 쟁점부동산 양도가액 중 토지, 건물, 쟁점비품 등 자산별 가액이 불분명한 것으로 보아 이를 구분계산하여 양도가액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <관련 법령>

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. (생 략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. (생 략)
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령(2016.11.30. 대통령령 제27617호로 일부개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제) ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조 제1항 제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것