[요지] 청구인이 쟁점부동산을 경락으로 취득하기 전 부동산 소유자와 부동산 매수계약을 체결하고 일부 양수대금을 지급하였으나,경매 배당으로 기지급한 금액 중 반환받지 못한 금액이 발생하였다 하더라도 동 금액을 경락으로 쟁점부동산을 취득함에 있어 소요되는 대가라 하기는 어렵다 할 것이고,이는 매수자(청구인)와 경락인이 동일한 경우에도 달리 볼 것이 아니라고 할 것이므로처분청이 이러한 금액을 취득가액에 산입하여 달라는 취지의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2013부0477
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 양도소득세를 계산함에 있어 실지거래가액은 거래 당시 그 대가로 실지 약정된 금액을 말하므로 감정가액이나 시장가격 등 객관적 금전가치에 의해 정하여지고, 구체적인 거래에 있어서도 양도인 및 취득인이 해당 과세대상 자산을 양도 및 취득하는 대가로 지불하는 모든 수입 및 지출을 의미한다. 따라서 청구인은 1991.7.13. 쟁점부동산을 소유하고 있던 김OOO과 OOO원에 매수하는 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 및 중도금 합계 OOO원을 약속어음을 발행하여 지급하였으나, 쟁점부동산을 임차하고 있던 김OOO이 명도를 거부하는 등 분쟁이 생겨 소유권을 이전받지 못하여 다수의 민사 소송(소유권 이전등기 소 및 임대차 화해)을 진행하여 승소하였으나, 쟁점부동산에 대한 경매가 진행되어 하는 수 없이 청구인이 1996.9.10. 쟁점부동산을 낙찰받았고, 1997.3.14. 동 부동산에 대한 경매배당이 있었으나 청구인은 계약금 및 중도금으로 지급한 OOO원 중 쟁점금액을 배당받지 못하였는바, 쟁점금액은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 소요된 금액이 명백하므로 취득가액에 산입하는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 취득가액으로 인정하는 경락가액 OOO원은 1991.7.13. 청구인이 체결한 매매대금 OOO원에 미달할 뿐만 아니라, 1995.10.2. OOO감정평가사사무소가 평가한 감정평가액 OOO원 및 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 계산한 환산가액 OOO원에 한참 미달하므로 최소한 청구인이 배당받지 못한 쟁점금액을 취득가액에 추가로 산입하여 계산한 금액인OOO원(경락가액 OOO원 + 쟁점금액 OOO원, 매입부대비용 제외)을 현실적인 취득가액으로 인정하는 것이 타당함에도 처분청이 이에 대한 경정청구를 거부하는 것은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제39조[총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등] ② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. 제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조[자산의 취득가액 등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 2017.8.31. 신고한 내용과 쟁점부동산을 경락으로 취득하기 이전에 쟁점부동산을 매수계약하면서 지급한 계약금 및 중도금(OOO)을 지급하고도 분쟁이 생겨 잔금 지급과 소유권이전등기를 하지 못하던 중 쟁점부동산이 경락되어 배당에 참가하였으나 기지급한 3억원 중 배당받지 못한 쟁점금액(OOO원)을 취득가액에 추가로 산입하여 2017.10.29. 경정청구한 내역은 다음 ＜표＞와 같다. OOO (나) 쟁점부동산의 취득가액에 관한 다툼은 다음과 같다.
1. 쟁점부동산 소유자이던 정OOO은 1991.4.22. 청구인에게 OOO원을 차용하고 이에 대한 담보로 무도장(OOO 나이트클럽)인 쟁점부동산에 청구인 및 황OOO 명의로 채권최고액 OOO원의 근저당권설정등기까지 해 주었으나 채무변제가 어려워졌고, 이에 1991.7.13. 쟁점부동산을 청구인에게 OOO원에 양도(대물변제)하는 양도계약을 체결하고 계약금 및 중도금 합계 OOO원을 차용금 채무와 상계하고 나머지 OOO원을 1991.12.31.에 지급하고 OOO원을 청구인이 쟁점부동산에 입주한 후 지급하기로 약정하였다. 그러나 정OOO이 소유권이전등기절차를 이행하지 않고 무도장의 영업자 명의변경이 되지 않자 청구인은 정OOO을 상대로 ‘소유권이전등기 등’의 소를 제기하여 승소(OOO지방법원 1993.8.27. 선고 92가합24991 판결, OOO고등법원 1994.11.28. 선고 93나41305 판결, 대법원 1995.5.9. 선고 95다1484 판결)하였고, 임차인 김OOO 등을 상대로 1996.2.27. OOO지방법원에서 화해조서(96자2, 임대차)를 작성하였다.
2. 그럼에도 전세권자인 안OOO에 의하여 쟁점부동산에 대한 임의경매 절차/(OOO지방법원 94타경 9435호)가 진행되었고 1996.9.10. 청구인은 OOO원에 응찰하여 낙찰받았고, 근저당권자로서 OOO원(원금 OOO원, 이자 OOO원)의 배당요구를 하였으나 1997.3.14. 경매대금 배당에서 OOO원만 배당받은 것으로 나타나는바, 이에 청구인은 쟁점부동산 매수대금으로 계약금 및 중도금으로 OOO원을 지급하였으나 OOO원만 배당받았으므로 나머지 배당받지 못한 쟁점금액OOO은 부동산을 취득하기 위하여 소요된 것이므로 취득가액에 산입하여야 한다는 주장이다.
3. 청구인은 쟁점부동산 매수계약을 체결하고 계약금 및 중도금으로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 증빙으로 OOO원이 기재되어 있는 문방구 약속어음 1매와 쟁점부동산 소유자 김OOO 명의의 영수증 2매(금액 OOO원)를 제시하고 있다.
4. 청구인은 낙찰받은 쟁점부동산을 명도받기 위하여 OOO원의 명도비용으로 지출하였다는 주장이나, 이에 대한 증빙은 제시하지 않고 있다.
5. 청구인은 경정청구시 계산한 취득가액 OOO원은 시가를 반영한 합리적인 가액이라며 이에 대한 증빙으로 ① 1991.7.13. 청구인이 체결한 부동산매매계약서(매매대금 OOO원), ② 1995.10.2. OOO감정평가사사무소가 쟁점부동산을 평가한 감정평가서(감정평가액OOO원), 쟁점부동산을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 계산한 환산 취득가액 계산내역(환산가액 OOO원)을 제시하고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 소득세법 제39조 및 같은 법 시행령 제97조 제1항 제1호의 취득가액은 그 자산의 취득당시 거래된 실지거래가액을 말하는 것이므로, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 실지거래가액이 된다 할 것이다(조심 2013부477, 2013.4.4., 같은 뜻임). (나) 청구인이 쟁점부동산을 경락으로 취득하기 전 부동산 소유자와 부동산 매수계약을 체결하고 일부 양수대금을 지급하였으나, 경매배당으로 기지급한 금액 중 반환받지 못한 금액이 발생하였다 하더라도 동 금액을 경락으로 쟁점부동산을 취득함에 있어 소요되는 대가라 하기는 어렵다 할 것이고, 이는 매수자(청구인)와 경락인이 동일한 경우에도 달리 볼 것이 아니라고 할 것이므로 처분청이 이러한 금액을 취득가액에 산입하여 달라는 취지의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.