임차인이 실제 거주한 사실이 주민등록등본상 전입ㆍ전축기록 및 관련된 판결서 등에서 구체적으로 확인되는 점 등에 비추어 10년 이상 임대주택으로 사용한 것으로 판단됨.
임차인이 실제 거주한 사실이 주민등록등본상 전입ㆍ전축기록 및 관련된 판결서 등에서 구체적으로 확인되는 점 등에 비추어 10년 이상 임대주택으로 사용한 것으로 판단됨.
OOO장이 2017.6.21. 청구인에게 한 양도소득세 2015년 귀속분 OOO원 및 2016년 귀속분 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 처분청은 2000.12.31. 이전 청구인이 쟁점주택의 임대를 개시하였다고 볼 수 없어 조특법 제97조가 규정하는 장기임대주택 감면요건 중 “2000.12.31. 이전에 5세대 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택일 것”을 충족하지 못하였다는 의견이나, 청구인은 쟁점주택의 사용승인일인 1997.9.6. 직후부터 쟁점주택의 임대를 사실상 개시 하였다. (가) 조특법 제97조는 ① 임대주택이 국민주택에 해당할 것 ② 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 중에 신축된 주택일 것 ③ 2000.12.31. 이전에 5세대 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택일 것이라는 요건을 모두 충족할 경우 임대주택 양도시 양도소득세를 OOO% 감면하도록 규정하고 있는바, 쟁점주택이 모두 전용면적 85㎡ 미만의 국민주택인 사실, 쟁점주택의 건축물대장상 사용승인일이 1997.9.6.이어서 쟁점주택이 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 중 신축된 주택에 해당된다는 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) 형사판결문(OOO, 이하 “형사판결문”이라 한다)에 의하면 2000.12.31. 이전 임차인들이 204호, 304호, 402호에 입주한 사실이 나타나고, 전출입명부상 303호에 1999.6.21.부터 임차인이 입주한 사실이 나타나며, OOO에 의하면 2000.9.1.부터 404호에도 임차인이 입주한 사실이 확인된다.
(2) 처분청은 청구인과 청구인의 아버지로부터 쟁점주택의 건축을 위임받은 OOO이 무단으로 쟁점주택의 임차인들과 임대차계약을 체결하였으므로 청구인을 임대인으로 하는 임대가 개시된 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점주택이 처음 임대된 계기가 OOO이 청구인의 승낙아래 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 건축비로 충당하였기 때문이므로, 청구인을 임대인으로 하는 쟁점주택의 임대는 사실상 2000.12.31. 이전에 개시된 것으로 보아야 한다.
(3) 따라서, 청구인은 2000.12.31. 이전에 쟁점주택의 임대를 개시하여 10년 이상 임대주택으로 사용였음이 제출증빙에 의해 구체적 으로 확인되므로 처분청의 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 건축업자인 OOO이 청구인에게 받아야 할 건축비상당액을 쟁점주택의 임대보증금으로 충당하였으므로 사실상 청구인을 임대인으로 하는 임대가 개시되었다고 주장하나, 청구인이 임대차 계 약서를 작성하거나 직접 임대를 한 사실이 없으므로 청구인이 2000.12.31. 이전 쟁점주택의 임대를 개시하였다고 볼 수 없다. (가) 형사판결문에 의하면, OOO은 1997.8.11. 쟁점주택 중 404호를 OOO에게 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였고 OOO은 OOO로부터 계약금 등의 명목으로 OOO원을 교부받아 청구인을 위해 보관하던 중 이를 임의소비하여 횡령하였다고 기록되어 있다. 청구인은 쟁점주택 404호를 OOO에게 보증금 OOO원에 임대하였다고 하나 사실은 OOO는 쟁점주택 404호를 매수하기로 한 양수자이다. 처분청이 OOO와 통화한 결과, OOO는 OOO의 횡령사건 으로 분양계약이 이행되지 않았고 분양계약금과 중도금을 돌려받을 목적으로 거주하였고, 분양계약금과 중도금을 돌려받은 후 전출하여 청구인과 임대차계약을 체결한 적이 없다고 진술하였다. (나) 쟁점주택 204호에 2000.8.17.부터 거주하였던 OOO의 경우 에도 처분청이 유선으로 확인한바, OOO는 OOO을 집주인이라고 소개받고 OOO과 쟁점주택 204호에 대한 전세계약을 하고 거주하던 중 청구인의 아버지가 찾아와 OOO과 소송중이라며 2001.11.24. 다시 임대차계약을 체결하였다고 진술하였다. (다) 쟁점주택 중 204호, 304호. 402호의 경우 OOO이 청구인의 의사에 반하여 무단 임대하여 청구인에게 피해를 입혔고, 이에 청구인은 OOO을 고소하여 법원은 OOO에 대한 업무상횡령죄를 선고하였다. 또한 청구인은 위 임차인들이 쟁점주택에 무단으로 입주하고 있다는 이유로 주택의 명도와 임료상당의 부당이득금 반환을 구하는 소를 제기하여 2001.9.27. 조정절차에 따라 액수를 확정한 후, 2001.10.30. 이후에서야 비로소 임차인들과 새롭게 임대차계약을 체결하였다.
(2) 따라서, 청구인은 2000.12.31. 이전 임대인의 자격에서 쟁점주택을 임대한 사실이 없으므로, 이 건 처분은 정당하다.
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함 한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함 으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도 소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도 소득세의 감면] ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령 으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
(1) 청구인은 다세대주택인 쟁점주택을 신축(사용승인일 1997.9.6.)하고 건축대금을 건설업자 OOO에게 지급하는 과정에서 청구인이 OOO에게 쟁점주택 임대권한을 위임하여 OOO이 2000.12.31. 이전에 임대차계약을 체결한 후 쟁점주택의 임대가 개시되었으므로 쟁점 주택은 조특법 제97조의 임대기간(2000.12.31. 임대를 개시하여 5년 이상 임대 할 것)을 충족하였다고 주장하는데 반하여, 처분청은 2000.12.31. 이전에 청구인이 직접 임대차계약을 체결하거나 청구인을 임대인으로 하는 임대가 개시된 적이 없으므로 조특법 제97조의 임대개시요건을 충족하지 못하였다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다.
(2) 청구인(도급인), 주식회사 OOO(수급인), OOO(보증인)이 1996.8.15. 체결한 건설공사표준계약서를 보면, 공사명은 OOO, 공사장소는 OOO 공사기간은 1996.8.20.～1997.6.30.이고, 도급금액은 OOO이며, 쟁점주택에 대한 집합 건축물대장에 의하면, 대지면적은 590.1㎡, 건축 면적은 340.57㎡, 주용 도는 연립 주택, 층수는 지하 1층/지상 5층, 호수는 14세대이고, 쟁점주택의 등기부등본 등을 보면, 소유주는 청구인이고 사용승인일은 1997.9.6.로 확인된다.
(3) 청구인의 사업자등록(임대사업자)과 임대사업자 등록증상 기본사항을 보면, 최초 등록일은 2005.5.22.이고, 임대주택은 쟁점주택(204호, 303호, 304호, 402호, 404호) 및 502호이며, 쟁점주택의 규모는 국민주택규모인 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 자료의 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점주택에 대한 임대개시일자 및 임대기간을 아래<표2>와 같이 주장하며 임대차계약서 사본 26매(204호 5매, 303호 4매, 304호 6매, 402호 5매, 404호 6매) 및 OOO 형사판결문, 화해조서를 제출하였는바, 이를 정리하면 다음과 같다.
1. 청구인이 주장하는 쟁점주택 임대개시일자 및 임대기간은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인이 주장하는 임대개시일자 및 임대기간
2. 청구인이 쟁점주택을 신축한 건설업자 OOO이 쟁점주택 임대와 관련하여 횡령, 배임혐의로 고발한 것에 대한 형사판결문의 주요 내용은 아래와 같다.
3. 청구인과 OOO 사이의 화해조서[OOO(2001.9.27.)]의 주요 내용은 아래와 같다. (나) 쟁점주택의 각 호에 대하여 청구인 및 처분청이 주장하는 임대기간과 청구인이 제출한 임대차계약서 및 OOO에서 통보받은 전출입명부의 거주기간을 비교하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 2000.12.31. 이전 쟁점주택 임대현황
(5) 한편, 쟁점주택이 조특법 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 감면요건 중 2000.12.31. 임대개시 여부를 제외하고는 조특법 제97조 장기임대주택 감면요건을 충족(5년 이상 임대, 국민주택 규모)하였다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
(6) 이상의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2000.12.31. 이전 임대인의 자격에서 쟁점주택을 임대한 사실이 없으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 조특법 제97조에 거주자가 2000.12.31. 이전에 임대를 개시할 것을 규정하고 있는바, 위 규정상 임대인이 직접 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요건으로 정하고 있지 아니하고, 건설업자 OOO에 대한 형사판결문상 OOO의 횡령죄를 인정한 이유가 청구인이 쟁점주택 임대권한을 OOO에게 위임하였다는 전제하에 OOO이 매월 일정액의 월세를 책정하지 아니한 채 쟁점주택을 임차인에게 무상으로 임대하였다고 보아 OOO이 청구인에게 매월 임대료 상당액의 손해를 입혔다 하여 OOO에 대한 유죄판결을 선고한 점, 청구인이 다세대주택 신축대금을 건설업자 OOO 지급하기 위하여 건설업자인 OOO에게 쟁점주택의 임대권한을 위임한 뒤 OOO이 쟁점주택을 임차인들에게 임대하였다고 봄이 사회통념상으로도 타당한 점, 404호의 경우 임차인 OOO가 2000.9.1.부터 404호에서 실제 거주한 사실이 청구인과 OOO이 작성한 화해 조서[OOO(2001.9.27.), “OOO은 2000.9.1.부터 OOO가 건물의 명도 완료시까지 월 OOO원의 비율로 계산한 돈을 지급한다”]와 OOO 주민등록(전입 2000.9.1. 전출 2001.12.11.)으로 구체적으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점주택이 2000.12.31. 이전 사실상 청구인을 임대인으로 하여 임대가 개시되었다고 봄이 타당하다 하겠다. 따라서, 청구인이 2000.12.31. 이전부터 임대를 개시하여 10년 이상 임대주택으로 사용하다가 양도한 쟁점주택을 조특법 제97조 제1항의 장기임대주택 감면요건에 따른 양도소득세 비과세 대상이 아니라고 하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.